今年，由于棚改貨幣化比例（2017年高達(dá)60%）明顯下降，國(guó)家嚴(yán)格限制居民加杠桿、嚴(yán)格限制資金流向房地產(chǎn)，加上需求部分透支、租賃分流等等，業(yè)內(nèi)普遍不看好三四線城市的樓市。在熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控“不放松”的大環(huán)境下，若三四線城市的樓市全面下滑，2018年全國(guó)樓市將明顯回調(diào)。但據(jù)筆者觀察，由于帶著一年積蓄的人口大規(guī)模返鄉(xiāng)，三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)潮并未急速褪去。

過往，筆者在春節(jié)期間返鄉(xiāng)，問起村里的大變化，親朋經(jīng)常談起的是誰家的小孩考上大學(xué)，誰家在外做生意賺了錢等等。而今年春節(jié)期間談話主題變了，大家談得最多的，是誰家在縣城或市里買了房子。往年，農(nóng)村人賺了錢，就在村里蓋起三層樓的住宅，購置耐用消費(fèi)品，甚至皮卡汽車等，這是彰顯生活水平的配置，很少人到城里買房。近些年來，城鄉(xiāng)間最龐大的網(wǎng)絡(luò)完成了鋪設(shè)，道路、有線、通訊和物流等網(wǎng)絡(luò)將城鄉(xiāng)高效地連在一起，農(nóng)村居民進(jìn)城看病也有“新農(nóng)合”、“新農(nóng)保”的支持。因此，縣城居民、鎮(zhèn)鄉(xiāng)村村民的眼界拓寬、觀念更新。而且，有社會(huì)保障和土地承包收入支持，農(nóng)村消費(fèi)傾向和觀念也在更新。

再看數(shù)據(jù)。2017年，城市居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速下降，而農(nóng)村該指標(biāo)由2016年的10.9%上升至11.8%。作為升級(jí)消費(fèi)的進(jìn)城購房，必然會(huì)迅速崛起。于是，基于農(nóng)村居民對(duì)子女到城里接受良好教育分外重視，新生代農(nóng)民對(duì)城市豐富而美好的生活無比向往，不管大城市就業(yè)返鄉(xiāng)人群，或三四線城市下轄居民或村民，進(jìn)城購房趨勢(shì)仍旺盛。由于2016年至2017年大城市房?jī)r(jià)普遍翻了一番，很多就業(yè)人口在置業(yè)無望，而交通條件大為改善的情況下，到大城市周邊三四線城市購房，或到老家三四線城市購房，就成了現(xiàn)實(shí)選擇。

春節(jié)前，安居客發(fā)布的《2017-2018返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》顯示，59%的大城市受訪人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿。其中，有34%的受訪人群是因在就業(yè)的城市買不起房或限購而作出返鄉(xiāng)置業(yè)選擇，有33%的受訪人群希望改善長(zhǎng)輩和孩子的居住條件，23%的受訪人群希望日后回鄉(xiāng)發(fā)展有個(gè)落腳點(diǎn)，只有10%的受訪人群是在為手中的閑錢找出路，也就是投資。這表明，返鄉(xiāng)置業(yè)的主流并非是投資需求，而是以首套房購置為主的剛需或自住需求。2017年，艾普大數(shù)據(jù)與移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商合作，在篩選購房人群后發(fā)現(xiàn)，三四線城市買房人群中，54.1%來自本地人口，15.7%和28.3%來自一線和二線城市；購房年齡主要在36至45歲、46至55歲兩個(gè)階段，占比為31.2%和38.5%。顯然，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民進(jìn)城購房，大城市就業(yè)人群返鄉(xiāng)是主流，而成家生育、父母為城里就業(yè)子女購房是主要驅(qū)動(dòng)。

安居客的報(bào)告還顯示，返鄉(xiāng)置業(yè)人群中，一半以上年齡超過30歲，單身人群的比例僅為19%。在打工一族中，80%來自三四線城市及周邊城鎮(zhèn)，但近七成都在一二線城市工作。這也說明，外來務(wù)工人群也好，大城市就業(yè)人群也好，一旦步入結(jié)婚生育期，就有了買房并在城市“扎根”的強(qiáng)烈訴求。目前，全國(guó)1.7億外出農(nóng)民工，70%集中在排名前30位的大城市，60%舉家遷徙，70%在就業(yè)地城市工作2至3年；大城市就業(yè)人群多為年輕群體的大學(xué)生。近年來，由于大城市房?jī)r(jià)上漲造成置業(yè)困境，在國(guó)家鼓勵(lì)回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、鄉(xiāng)村振興，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)從沿海轉(zhuǎn)向內(nèi)地的大背景下，借助返鄉(xiāng)置業(yè)在城市站穩(wěn)，或?yàn)橄乱徊焦ぷ骰蛲诵葑鰷?zhǔn)備，已成普遍趨勢(shì)。

另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2016年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，由于城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷，國(guó)家加大扶貧開發(fā)、轉(zhuǎn)移支付、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而大城市日漸成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)對(duì)大齡農(nóng)民工就業(yè)吸納彈性低，農(nóng)民工越來越傾向在本地就業(yè)。2010年至2016年，外出農(nóng)民工規(guī)模增速分別為5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出農(nóng)民工占農(nóng)民工總數(shù)的比例已從2011年的62.8%降至2016年的60.1%。從農(nóng)民工流入地看，2016年東部地區(qū)務(wù)工的農(nóng)民工（15960萬）比上年減少48萬，而中部、西部、東北則分別增長(zhǎng)147萬、275萬和45萬。

因此，考慮到農(nóng)民工回流趨勢(shì)，加上其長(zhǎng)期適應(yīng)城市生活，并有一定積蓄，這將成為三四線樓市維持熱度的重要力量。在防風(fēng)險(xiǎn)、防樓市大起大落的宏觀主題下，大城市高房?jī)r(jià)仍將維持一段時(shí)間。由此，大城市就業(yè)人群選擇在三四線城市購房，也將保持一定規(guī)模。今年1月，盡管調(diào)控政策偏緊、房貸收緊，但三四線樓市繼續(xù)保持在高位，三四線項(xiàng)目占比大的龍頭房企業(yè)績(jī)更火爆，或顯示新一輪返鄉(xiāng)置業(yè)已開啟，預(yù)計(jì)2月的數(shù)據(jù)也比較樂觀。

綜合以上分析，筆者認(rèn)為，即便2018年三四線樓市不再像2017年那般火熱，但仍有望維持在高位。更重要的是，三四線城市房?jī)r(jià)上漲固然對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)有推動(dòng)，但更大的力量來自農(nóng)民工、下轄縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民或村民、大城市就業(yè)人群等等，他們對(duì)通過購房分享城市化紅利、結(jié)束漂浮而站穩(wěn)城市的訴求，已經(jīng)崛起的這種趨勢(shì)不可阻擋，這樣的需求與房?jī)r(jià)漲跌關(guān)系不大。另外，國(guó)家強(qiáng)調(diào)“租購并舉”，意在讓新市民（務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生）體面地租賃，在城市穩(wěn)定下來，但并不排斥他們買房的訴求，而這批新市民量力而行的“先租后買”、梯度消費(fèi)，正是三四線樓市健康發(fā)展的保障。