近期，多部委都已陸續(xù)召開年度會(huì)議，對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控也都做了相關(guān)部署。2018年調(diào)控政策有啥“硬招”?穩(wěn)樓市關(guān)鍵棋子落在哪兒?

一、新華社開年發(fā)文定調(diào)2018年樓市走向

近期，新華社發(fā)表了題為《“房住不炒”讓房?jī)r(jià)漸回理性》，就2018年樓市調(diào)控發(fā)文，房?jī)r(jià)調(diào)控并非這輪調(diào)控的終極目標(biāo)!2018樓市將繼續(xù)從緊調(diào)控!文章指出：

日光盤、地王熱、開發(fā)商坐地漲價(jià)……類似樓市“高燒”現(xiàn)象逐漸退幕，在“房住不炒”指揮棒作用下，供需兩側(cè)發(fā)力的調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)漸回理性通道。“房子是用來住的，不是用來炒的”為房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源：房屋的真實(shí)價(jià)值在于其居住屬性。以此為出發(fā)點(diǎn)，去年百余城市陸續(xù)采取限購(gòu)、限貸、限商、限售政策，掐斷樓市投機(jī)炒房通道，逼退樓市“高溫”。

回顧去年以來房?jī)r(jià)變化節(jié)點(diǎn)：8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格首現(xiàn)最近3年來全面停漲;10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前水平;12月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)15個(gè)月回落。房?jī)r(jià)變化是調(diào)控效果的直接表現(xiàn)，但房?jī)r(jià)控制并非本輪調(diào)控終極目標(biāo)。

住建部部長(zhǎng)王蒙徽明確，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

過去一年，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)“多點(diǎn)開花”，住房制度改革取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

住房租賃市場(chǎng)加速布局

廣州、南京等12個(gè)城市正在進(jìn)行首批住房租賃試點(diǎn);北京、上海等13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房;2018年住建部將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加快推進(jìn)住房租賃立法等。

“政府壟斷住房用地”格局將改變

國(guó)土部明確，將研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房改革試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度。房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的根基正在夯實(shí)，房?jī)r(jià)非理性上漲根源正在被拔除，投機(jī)炒房勢(shì)力失去卷土重來的土壤。

住建部強(qiáng)調(diào)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)“從緊”調(diào)控。王蒙徽說，“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施。同時(shí)，樓市調(diào)控將提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。強(qiáng)調(diào)“分類調(diào)控”“差別化調(diào)控”，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。對(duì)于地方調(diào)控，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地方調(diào)控前提是必須符合中央調(diào)控政策，不能違背大的政策，否則就要進(jìn)行干預(yù)。同時(shí)，地方應(yīng)在“差別化調(diào)控”中對(duì)政策進(jìn)行更加清晰的解讀，避免市場(chǎng)對(duì)政策誤讀而對(duì)預(yù)期產(chǎn)生不利影響。

為防范資金變相進(jìn)入樓市，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效監(jiān)管和化解，央行提出2018年要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入樓市。中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員董希淼說，進(jìn)一步完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系，采取疏堵并舉的策略，可以降低杠桿，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

二、房?jī)r(jià)上漲邏輯已悄然改變

過去兩年，什么力量在推動(dòng)著中國(guó)的房?jī)r(jià)從南到北、從東到西，一二三線城市集體性的雞犬升天?城市化水平低?居民收入增加?城市人口增加?顯然都不是，是泛濫的貨幣和信貸。如2016年新增貸款中,以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款約占新增貸款總量的45%,這一比例明顯高于往年。

而2017的調(diào)控，導(dǎo)致資金流向三四線城市，使得三四線城市房?jī)r(jià)飛漲。

這兩年的房?jī)r(jià)上漲是事實(shí)，甚至顛覆了很多人認(rèn)知，但如果要下手買房，就不能被上漲的表象所迷惑，我們必須要明白的是，貨幣只能推動(dòng)房?jī)r(jià)的短期上漲，因過去的大水漫灌，中國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)到了危如累卵的地步，中央更是將“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”作為三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一。

所以，過去兩年房?jī)r(jià)上漲的一幕在未來很難再現(xiàn)。從投資的角度來說，判斷房?jī)r(jià)漲跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”其中，土地代表著供給，金融和人口代表著需求。供給這一端，是這一輪調(diào)控，政府的發(fā)力點(diǎn)。金融，未來的主基調(diào)是去杠桿;人口，已經(jīng)迎來拐點(diǎn);沒了金融這根杠桿，沒了快速增長(zhǎng)的人口，意味著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來新的供需平衡;未來，在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，城市房?jī)r(jià)的上漲空間，將取決于其基本面，即經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口。

有人口流入的城市才有未來

在中國(guó)人口進(jìn)入存量時(shí)代，誰能吸引到更多的外來人口，誰就有未來，誰的房子也就更有保值增值的空間。因?yàn)楦嗟娜丝谝馕吨嗟呢?cái)富創(chuàng)造，并充當(dāng)著樓市的接盤俠。縱觀當(dāng)今中國(guó)，明確表示自己不缺人甚至往外攆人的城市，只有兩個(gè)——北京和上海。即使是四個(gè)一線城市中，最為擁擠的深圳，也在拼命的吸納人，2017年，單是戶籍人口就增加了50萬人。意識(shí)到這一點(diǎn)的新一線、二線城市，自去年開始，推出人才政策、購(gòu)房補(bǔ)貼等諸多福利，拼命的吸納人口。比如，重慶的高精尖人才可享受住房?jī)?yōu)惠保障，安家補(bǔ)助最高200萬;成都優(yōu)化人才落戶制度，實(shí)施人才安居，建立人才綠卡;武漢規(guī)定非武漢戶籍個(gè)人憑“房票”可在武漢購(gòu)買首套住房;南京的高層次人才購(gòu)房首套不受戶籍限制，40歲以下本科生直接落戶買房等。2月4日，西安市甚至召開了戶籍管理民警集體誓師大會(huì)，號(hào)召堅(jiān)決打贏西安人才、人口爭(zhēng)奪攻堅(jiān)戰(zhàn)。而事實(shí)上，即使是傳統(tǒng)的人口大省，近年來，人口波動(dòng)也極為強(qiáng)烈。如中國(guó)第一人大省——河南，過去6年間，小學(xué)生總?cè)丝谙陆盗?0%;在內(nèi)部，除了鄭州、南陽等三四個(gè)市實(shí)現(xiàn)小學(xué)生人口大幅增長(zhǎng)外，其余市均處于下降狀態(tài)，像駐馬店、商丘、周口等市降幅更是達(dá)到1/3。

小學(xué)生背后站的是有購(gòu)買力和購(gòu)房需求的年輕人，小學(xué)生人口的下降則意味著年輕人流失。

高達(dá)三分之一的年輕人口流失，還能指望這些地方的房?jī)r(jià)在未來能有上佳表現(xiàn)么?

三、2018注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺

如何認(rèn)清當(dāng)下樓市?就當(dāng)下而言，我們正處于一個(gè)樓市巨大轉(zhuǎn)折的開端，正處于一個(gè)樓市新時(shí)代和舊時(shí)代的分水嶺。舊時(shí)代的規(guī)律逐漸失效，新時(shí)代的經(jīng)驗(yàn)卻尚未生成，是我們對(duì)樓市越發(fā)困惑的根本所在，也是未來我們所要面對(duì)的最大困境。

而2018，注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺!之所以說注定，是因?yàn)轭愃频臉鞘修D(zhuǎn)折點(diǎn)，近年來總共出現(xiàn)過兩次，而且有規(guī)律可循。

1998年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是房改。

2008年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是解除商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制。

2018年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是住房屬性的明確變化。

房地產(chǎn)的下個(gè)十年，自2018開始。

過去十年，住房有兩個(gè)明顯屬性，一個(gè)是居住屬性，一個(gè)是投資屬性，公共物品屬性相對(duì)來說是處于弱勢(shì)的。(公共物品屬性可以大致理解為保障性住房)但是未來十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉(zhuǎn)變成居住屬性+準(zhǔn)公共物品屬性。(想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產(chǎn)權(quán)房，70年只租不售房等等)

下面這段非常著名的講話，就是屬性變化的最根本體現(xiàn)：

堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。讓“全體人民住有所居”這句話的分量，預(yù)示著房產(chǎn)市場(chǎng)重心的轉(zhuǎn)移，說明了房子除了買賣以外，租賃同樣重要，是未來發(fā)展的重心之一。

四、2018關(guān)于樓市的新認(rèn)知

首先，是價(jià)格不會(huì)再大漲。去年最熱的時(shí)候，動(dòng)輒5%的單月漲幅，如今再也不會(huì)出現(xiàn)。熱點(diǎn)城市再熱，漲幅也沒有超過1%每月。其次，是低首付再也拿不到了。不說銀行目前首套房40%，二套房動(dòng)輒60%，甚至像南京這種二套80%的首付，就連開發(fā)商、中介想讓你提前買房，想給你些首付貸也做不到了。

最后，是交易被嚴(yán)格限制，想變現(xiàn)越來越難。

這一輪調(diào)控，跟過去的最大不同之處在于，過去是不讓你買，但這次還不讓你賣。過去，限購(gòu)限貸是調(diào)控的主力軍。但是這一次，限價(jià)，限賣變成了主流，看看全國(guó)有多少個(gè)城市進(jìn)行了限售，你就明白，邏輯從過去的不讓你買，變成了現(xiàn)在的不能賣，甚至是想賣也賣不出去。

未來，短期買賣快速獲利注定成為歷史，長(zhǎng)期持有獲得收益將會(huì)變成新常態(tài)，而限售，既是培養(yǎng)習(xí)慣，又是在給房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)留一些時(shí)間和空間。