截止至11月30日，萬(wàn)科股本結(jié)構(gòu)中，寶能持股25.40%、華潤(rùn)持股15.29%、中國(guó)恒大持有14.07%、金鵬、德贏1號(hào)兩個(gè)資管計(jì)劃共計(jì)持股7.12%、安邦持股約為6.18%，個(gè)人股東劉元生持有1.23%。
在這場(chǎng)紛爭(zhēng)中，參與者從最初的萬(wàn)科、寶能和華潤(rùn)，變成現(xiàn)如今的萬(wàn)科、寶能、華潤(rùn)、安邦、恒大，未來(lái)是否會(huì)有更多機(jī)構(gòu)參與，無(wú)從得知。而隨著萬(wàn)科股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化直接決定了萬(wàn)科未來(lái)的發(fā)展走向，即將到來(lái)的萬(wàn)科董事會(huì)換屆改選會(huì)呈現(xiàn)何種結(jié)果，尤為值得關(guān)注。在12月3日證監(jiān)會(huì)主席劉士余怒喊“野蠻人”舉牌不規(guī)后，12月5日，保監(jiān)會(huì)突然發(fā)布信息，停止前海人壽萬(wàn)能險(xiǎn)的新業(yè)務(wù)，同時(shí)，叫停前海人壽、恒大人壽等6家險(xiǎn)企的互聯(lián)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，這一重磅消息給深處股權(quán)之爭(zhēng)中的萬(wàn)科帶來(lái)一絲喘息的機(jī)會(huì)，不過(guò)，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)走勢(shì)依然復(fù)雜，最終走向何方仍沒(méi)有明確跡象。
地王
面粉貴過(guò)面包、樓面價(jià)高于周邊二手房?jī)r(jià)。這就是2016年土地市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，今年“賣(mài)地”收入超過(guò)千億元以上的城市達(dá)到7個(gè)，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。這些城市大致也與今年房?jī)r(jià)快速上漲的地區(qū)重合，它們分別為：南京、蘇州、上海、杭州、天津、合肥和武漢。其中，南京、蘇州、上海的土地出讓收入超過(guò)1500億元。將統(tǒng)計(jì)范圍擴(kuò)大，土地出讓收入最高的50大城市今年以來(lái)合計(jì)土地出讓金額達(dá)到2.33萬(wàn)億元，同比漲幅達(dá)34%。不少城市的土地成交溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額均超過(guò)了歷史記錄。而這主要源于上半年樓市銷售火爆，開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)補(bǔ)貨沖動(dòng)。
以10月為界，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)類似樓市的冷熱“分水嶺”。在土地出讓方面，各地嚴(yán)防死守，不少城市提出設(shè)定土地出讓價(jià)格上限，有些要求開(kāi)發(fā)商須使用自有資金，減少杠桿使用；也有的要求提高土地出讓金首付比例。甚至有些城市決定在出價(jià)一致的情況下，采用搖號(hào)方式?jīng)Q定買(mǎi)家。整體而言，在調(diào)控政策加碼情況下，未來(lái)一段時(shí)期地王將逐步降溫。
并購(gòu)
調(diào)控當(dāng)前，樓市正日趨冷靜，而此前灼熱的樓市之“火”正在向著股權(quán)市場(chǎng)悄然轉(zhuǎn)移。2016年，可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)的并購(gòu)年。比較吸引眼球的有：恒大收購(gòu)萬(wàn)科14.07%股權(quán)、中海并購(gòu)中信地產(chǎn)、保利收購(gòu)中航地產(chǎn)、綠地收購(gòu)協(xié)信40%股權(quán)、融創(chuàng)收購(gòu)融科、融創(chuàng)收購(gòu)金科16.96%股權(quán)、恒大收購(gòu)嘉凱城 52.78%股權(quán)然后又賣(mài)給融創(chuàng)、萬(wàn)科并購(gòu)印力 96.55%股權(quán)、中民投收購(gòu)億達(dá)53.02%股權(quán)等等。
根據(jù)北京、上海兩大產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站公開(kāi)信息的不完全統(tǒng)計(jì)，僅在11月，包括融創(chuàng)、恒大、
陽(yáng)光城、遠(yuǎn)洋、碧桂園、招商、保利等等在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，共同創(chuàng)造了超過(guò)300億元的股權(quán)變動(dòng)。而在12月首周，房地產(chǎn)企業(yè)因股權(quán)變動(dòng)發(fā)布公告的交易已經(jīng)突破百億規(guī)模。
樓市深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購(gòu)，而大型品牌房企會(huì)在樓市下半場(chǎng)這個(gè)階段繼續(xù)“大魚(yú)吃小魚(yú)”，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)將日益加劇。
3000億
五年前，很多房企覺(jué)得1000億元還是個(gè)遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。
但是到了2016年，已經(jīng)有三家房企的銷售額突破了3000億元。12月2日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，前11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3413.6億元。12月5日，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布公告稱，前11月累計(jì)合約銷售金額約達(dá)人民幣3488.5億元。12月11日，碧桂園公布實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3000億元。
盡管從9月底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)連遭調(diào)控風(fēng)暴，從11月以后，陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控使得樓市整體銷售有所下滑、市場(chǎng)整體低迷。但從全年來(lái)看，2016年依然是樓市的“大年”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.5%;商品房銷售面積13.6億平米，同比增長(zhǎng)24.3%，銷售額10.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)37.5%。三家3000億房企的出現(xiàn)，銷售千億或許都進(jìn)不了前十強(qiáng)的“尷尬”，讓我們或許迷茫國(guó)內(nèi)房企的發(fā)展方向，什么樣的規(guī)模、什么樣的房?jī)r(jià)才是天花板？又有什么樣的理論或戰(zhàn)略才能指導(dǎo)國(guó)內(nèi)房企的發(fā)展？
杠桿
樓市越來(lái)越高的杠桿推動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)、大幅上漲，這是本輪房?jī)r(jià)周期有別于以往的突出特點(diǎn)。
近兩年來(lái)，利益驅(qū)動(dòng)著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)中介、P2P平臺(tái)開(kāi)發(fā)了多樣的金融產(chǎn)品，比如“首付貸”、“眾籌炒房”、“贖樓貸”等提供首付環(huán)節(jié)的金融服務(wù)。今年上半年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火爆行情，正是由于信貸的強(qiáng)勁支持，而過(guò)度的加杠桿事實(shí)上帶來(lái)了越來(lái)越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
從今年3月，“首付貸”就被監(jiān)管部門(mén)叫停，清理“首付貸”的行動(dòng)也一直持續(xù)到現(xiàn)在，深圳、北京、上海等多地P2P平臺(tái)的“首付貸”產(chǎn)品下架。對(duì)于本輪房地產(chǎn)調(diào)控，不少專家認(rèn)為實(shí)質(zhì)核心就是降杠桿，以抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，特別是防范因此導(dǎo)致的可能對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成沖擊。多個(gè)城市嚴(yán)查首付貸，嚴(yán)禁用非自有資金繳付土地出讓價(jià)款，這些都是降杠桿的措施，體現(xiàn)了本輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)和關(guān)鍵所在。
房地產(chǎn)稅
近日，國(guó)家土地總督察辦公室發(fā)出通知，開(kāi)展推動(dòng)地方不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實(shí)施情況督察。這項(xiàng)制度落地開(kāi)始搶時(shí)間，預(yù)示著完善和重構(gòu)房地產(chǎn)稅的主要障礙將被清除。12月9日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，這意味著房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策有望加快落地。
近年來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革話題一直備受關(guān)注，而房地產(chǎn)稅也被認(rèn)為是打壓房?jī)r(jià)的重要手段。房地產(chǎn)稅可起到正面效應(yīng)，有利于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康可持續(xù)地發(fā)展。但需要注意的是，房地產(chǎn)稅雖是一個(gè)必要選項(xiàng)，但并不能決定全局。當(dāng)前房?jī)r(jià)暴漲是多方面因素造成，如貨幣政策、信貸政策、土地供應(yīng)等，決策者需要對(duì)癥下藥、綜合施策。過(guò)度倚重稅收調(diào)節(jié)作用，未必能達(dá)到降房?jī)r(jià)的預(yù)期效果。不過(guò)，可以預(yù)見(jiàn)的是，房地產(chǎn)稅一旦征收，將成為地方政府可持續(xù)的收入來(lái)源，地方財(cái)政對(duì)賣(mài)地收入的依賴將明顯減小，而這對(duì)于當(dāng)前火熱的土地市場(chǎng)將起到平抑的作用，對(duì)于高企的房?jī)r(jià)或?qū)⒂兴徑狻?/div>
70年續(xù)期
11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》發(fā)布。引人矚目的是，意見(jiàn)在多處對(duì)于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排，明確提出研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。而這也傳遞出一個(gè)重要的信號(hào)：既然研究續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府收回的擔(dān)心是不必要的。盡管《意見(jiàn)》沒(méi)有出臺(tái)具體內(nèi)容，但指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，這對(duì)于解決這一問(wèn)題、穩(wěn)定公民預(yù)期，具有重大現(xiàn)實(shí)意義。
土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題涉及上億群眾切身利益，在完善相關(guān)立法過(guò)程中，需嚴(yán)格按照法律程序，切實(shí)加強(qiáng)公眾參與和專家認(rèn)證，使民眾能充分參與到這項(xiàng)國(guó)家重大改革中來(lái)，做到于法有據(jù)、百姓認(rèn)同，后續(xù)也應(yīng)該盡快推進(jìn)制度的具體化和落實(shí)。
長(zhǎng)效機(jī)制
中共中央政治局11月9日召開(kāi)會(huì)議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。由于本次會(huì)議與每年在年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在時(shí)間上十分接近，因此預(yù)計(jì)這一政策也將是年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要內(nèi)容，并成為明年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)努力方向。
事實(shí)上，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)，在本屆政府建立之初即已提出。2012年，政府就強(qiáng)調(diào)樓市要建立長(zhǎng)效機(jī)制。在去年4月底召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上再度得到確認(rèn)。按照這次中央政治局會(huì)議的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制要符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一要適合國(guó)情，二要符合市場(chǎng)規(guī)律。這表明長(zhǎng)效機(jī)制必須立足于我國(guó)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，而不能照搬國(guó)外的模式。中央提出，希望在房地產(chǎn)市場(chǎng)上建立長(zhǎng)效機(jī)制，正是看到了行政調(diào)控的缺陷，希望讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更好地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。因此，要建立起房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，不能局限在房地產(chǎn)市場(chǎng)打轉(zhuǎn)，而是需要進(jìn)行全方位的改革。
住房租賃制度改革
住宅長(zhǎng)期投資時(shí)代正在向我們一步一步靠近。今年以來(lái)，關(guān)于住房租賃制度的改革正在多地推進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月29日，已有甘肅、海南、河北、遼寧、甘肅、四川、江西、吉林、上海、北京等地相繼出臺(tái)文件或政策，促進(jìn)住房租賃的規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。住房租賃制度改革正呈現(xiàn)全國(guó)蔓延的態(tài)勢(shì)。政府正從供應(yīng)和需求兩端，建設(shè)租售并舉的市場(chǎng)化住房體系，培育健康有序的住房租賃市場(chǎng)，以淡化市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)自有住房的依賴，并引導(dǎo)企業(yè)規(guī)模化提供租賃住房。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，租賃市場(chǎng)涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億元，這一巨大市場(chǎng)也將成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)遇期，未來(lái)開(kāi)發(fā)商會(huì)從“投資者”向‘專業(yè)服務(wù)者’的角色轉(zhuǎn)變。
不過(guò)，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費(fèi)高、融資成本高、運(yùn)營(yíng)成本高等，是影響當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)的一個(gè)核心的難點(diǎn)。而解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵，在于政府能否把文件中，對(duì)房企的稅收優(yōu)惠、金融、土地支持等一系列政策落實(shí)到位。
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