從單純的賣(mài)房到涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他領(lǐng)域，隨著樓市進(jìn)入白銀時(shí)代，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋找新的藍(lán)海市場(chǎng)，但究竟哪一條賽道才有以往樓市的規(guī)模，從現(xiàn)在看未來(lái)，我們不得而知，房企能做的也只是全方位布局。眼下，就有一條明晰的賽道，我們可以從中探知未來(lái)，它就藏在鏈家研究院新發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告里。

4萬(wàn)億大蛋糕

我國(guó)租房市場(chǎng)的規(guī)模有多大呢？從一組數(shù)字對(duì)比來(lái)看會(huì)更明了。

據(jù)鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億，而房屋交易額大概是15萬(wàn)億，這15萬(wàn)億里包括10萬(wàn)億的新房和5萬(wàn)億的二手房，這樣算來(lái)，租房市場(chǎng)只占比約是7%。其中，北上廣深的租金交易額為2500億，房屋交易額為4.6萬(wàn)億，比例在5%左右。

而美國(guó)的租金額規(guī)模是5千億美金，房屋交易規(guī)模大概是1萬(wàn)億美金，1萬(wàn)億里面美金90%是二手房，10%是新房。租賃與交易二者的比例是50%；而在日本，二者的比例更高，日本的租金規(guī)模是8千億人民幣，而房屋交易市場(chǎng)中，商品房開(kāi)發(fā)的交易額僅四五千億。

站在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，《租賃崛起》這一報(bào)告中預(yù)測(cè)：“2015-2016年中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模大概在1.1萬(wàn)億，2020年大概是1.6萬(wàn)億，2025年大概是2.9萬(wàn)億，2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億。”

近兩年來(lái)，關(guān)于我國(guó)的租房市場(chǎng)，政府曾先后多次發(fā)文。其中，在2015年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，提出大力推進(jìn)“購(gòu)租并舉”的思路，租賃市場(chǎng)迎來(lái)政策紅利。雖然增長(zhǎng)空間巨大，市場(chǎng)前景日趨明朗，但不可否認(rèn)的是，我國(guó)租房市場(chǎng)目前還存在很多問(wèn)題，供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問(wèn)題。

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，供應(yīng)總量不平衡主要集中在一線(xiàn)城市；供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在區(qū)域錯(cuò)配，也就是一線(xiàn)城市供應(yīng)不足，而三四線(xiàn)則不存在這樣的問(wèn)題；第三個(gè)是人群不匹配，中高收入人群的需求正在上漲，但供給卻沒(méi)有增多，還有一塊是針對(duì)流動(dòng)人口的供給。

開(kāi)發(fā)商的新角色

9月29日，北京推出海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地塊等4宗地塊。10月14日，北京市規(guī)土委發(fā)布了關(guān)于這4宗地的補(bǔ)充公告。

公告明確，被納入試點(diǎn)的4宗地塊全部采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓?zhuān)吹貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)則轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)自持商品房面積，而這部分面積將全部作為租賃住房不得銷(xiāo)售。

難以探知，這樣的土地新政是否有關(guān)于租房政策的考量，但從100%全部自持商品房的結(jié)果來(lái)看，這項(xiàng)舉措在改善租房上又邁出了一步。只不過(guò)，這種模式與以往房企只售不租的模式不同，對(duì)開(kāi)發(fā)商又提出了新的挑戰(zhàn)。

據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹：“目前國(guó)內(nèi)的租房市場(chǎng)是4411的格局，其中40%是中介，40%是二房東，10%是品牌公寓，剩下的10%是房東直租；而未來(lái)這樣的格局會(huì)演變成541，其中50%的機(jī)構(gòu)化管理，40%的中介租賃市場(chǎng)，還有10%的房屋分享。”

其中，40%的機(jī)構(gòu)化管理便是房企的機(jī)會(huì)。但要做好公寓這件事，企業(yè)必須首先是個(gè)房屋中介公司，其次是一家裝修公司，最后還是一個(gè)服務(wù)公司。這也意味著，要做好機(jī)構(gòu)化管理，房企必須加強(qiáng)自己的運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)也可以與專(zhuān)業(yè)的房屋資產(chǎn)管理公司進(jìn)行合作。

據(jù)《租賃崛起》報(bào)告調(diào)查顯示，日本的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)除了做專(zhuān)業(yè)托管的企業(yè)，最大的其實(shí)是三井、住友、三菱等開(kāi)發(fā)商。三井是日本最大的房地產(chǎn)企業(yè)，它已經(jīng)形成一個(gè)從開(kāi)發(fā)-商業(yè)-建筑-資產(chǎn)管理的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，所以三井不光是日本最大的開(kāi)發(fā)企業(yè)，而是日本最大的二手房中介公司，還是日本最大的物業(yè)管理公司。“五到十年之后，中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定跟這個(gè)趨同。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。