傳統(tǒng)商鋪租售情況均不如住宅 開發(fā)商重整資源發(fā)力社區(qū)商業(yè)
住宅冷了 怎么沒人再提投資商鋪？
北京的住宅一旦遭遇調(diào)控，精明的投資者們往往將目光轉向旅游地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)甚至養(yǎng)老地產(chǎn)。就像2010年限購剛剛開始時，無論是開發(fā)商還是個人投資者都將蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)視為新的藍海，大舉進入。新的購物中心、商鋪也像雨后春筍一樣冒出。然而時過境遷，這次京城住宅再次遭遇寒冬，卻很少再聽到投資轉向商業(yè)地產(chǎn)的聲音了。不僅如此，一些百貨頻頻關店，商鋪入不敷出的新聞也不斷爆出。曾經(jīng)受到投資者追捧“一鋪養(yǎng)三代”的理念似乎不再是金科玉律了。
底商價格竟被住宅反超
幾年前，做建材生意的祁先生，因為自己的建材展廳年年都被房東提價，覺得投資商鋪是一個細水長流，保值增值的好出路。于是在“一個店鋪吃三代”的感召下，用當時手中的閑錢買了豐臺區(qū)三環(huán)新城的一套底商，準備出租賺取穩(wěn)定收入。最終這套底商總價480萬，面積接近160平方米，單價僅在3萬元左右。對比當時三環(huán)新城2.5萬元/平方米的住宅價格，祁先生感覺像是撿了大便宜，因為按照一般邏輯，底商的單價要遠遠大于住宅的。
最初，和祁先生設想的一樣，這套面積既不太大也不太小，可做餐飲的底商并不乏追求者，很快他就以5年，每月1.5萬元的價格租了出去。當時三環(huán)新城160平方米的住宅月租金也就5千多，底商的租金相當于住宅的三倍。祁先生對北京青年報記者表示，他大概算了一下，即便一直不漲租金，27年也能回本了，而住宅靠出租，50年都不一定回本。
但是，事與愿違。
5年的租約在今年6月份到期了，祁先生卻痛心地發(fā)現(xiàn)，當年不足2.5萬元的三環(huán)新城住宅最高已經(jīng)漲到了6萬元左右的單價，而他的商鋪在中介門店給出的參考價格只有650萬，單價僅4萬元/平方米左右。商鋪的價格居然被住宅反超了。雖然租金已經(jīng)可以漲到2.5萬元/月，依舊遠遠超過了同等面積的住宅。但掛牌4個月都沒有成交，在張貼了多個廣告后，才不得不又降價1000元/月出租。這讓祁先生覺得，5年下來他的資產(chǎn)嚴重縮水了。
從“一鋪養(yǎng)三代”到“一鋪套三代”
“隨著商鋪的成熟，租金會逐年遞增，同時眾多商鋪組成的商圈也越來越成熟，成熟商鋪的房租每年可達5%—10%甚至高達20%，遠遠高于住宅房的租金（1%—3%），5—10年的租金就可以收回投資成本，隨著租金的上漲，商鋪也在不斷增值。”這是很多開發(fā)商或投資者在轉手商鋪時最愛講的故事。但實際上，這樣的理想固然是豐滿的，但現(xiàn)實卻往往是骨感的。
“許多做得好的商業(yè)體，年收益能有3%-5%就已經(jīng)很不錯了，一些商鋪業(yè)主或開發(fā)商為了賣鋪承諾幫租，甚至宣稱8%的年收益率，實際上泡沫非常大，也是基本無法實現(xiàn)的。”談到個人投資者對于商鋪投資熱情的冷卻，漢博商業(yè)研發(fā)中心總監(jiān)李永樂表示，這種趨勢短期內(nèi)不會有明顯改觀，畢竟北京住宅的年漲幅能輕松達到10%，而商鋪的租金收益遠遠達不到，出售更是鮮有接盤。因此，個人投資者確實在遠離商鋪投資。
李永樂告訴北青報記者，商業(yè)地產(chǎn)的成功需要準確的客戶定位，需要豐富的運營功能與經(jīng)驗，才能體現(xiàn)商業(yè)價值。尤其是在2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)一度被視為投資藍海，大量開發(fā)商和個人投資者涌入，讓商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供需失衡的局面，尤其是在二三線城市，商業(yè)的供應量非常大。
李永樂舉例道，在昆明城中村改造上，對配建商業(yè)是有要求的，300多個城中村必須改造，必須拿出20%的部分做商業(yè)。類似的做法在成都等很多二三線城市都大同小異。結果幾年下來，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)購物中心或者百貨不掙錢只能撤店，而個人投資者的商鋪、底商也同樣經(jīng)營困難。
也有業(yè)內(nèi)專家表示，商業(yè)地產(chǎn)是相當復雜的。“商業(yè)地產(chǎn)需要統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理。過度散賣是做不好商業(yè)的。”一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都容易導致一個結果：一鋪套三代。
規(guī)劃瓶頸與電商沖擊 導致商鋪租金入不敷出
除了供應量大以外，制約商鋪投資的另外兩個要素就是前期的規(guī)劃瓶頸和電商帶來的沖擊。
李永樂向北青報記者介紹到,同樣是社區(qū)商鋪,生存狀態(tài)卻不盡相同,目前來看,在一些發(fā)展比較成熟的住宅小區(qū),周邊的社區(qū)商鋪空置率并不高,生意還算過得去。但在一些建成時間不長的新小區(qū),商鋪空置率則比較高。他認為,社區(qū)商鋪發(fā)展到現(xiàn)在,逐漸進入一個新階段,背后存在的問題逐漸凸顯出來,這其中比較明顯的是培養(yǎng)周期長、同質化嚴重、定位不足,發(fā)展遇到了瓶頸。
按照以往的做法,開發(fā)商出于回籠資金的需要,經(jīng)常把小區(qū)周邊的商鋪分割出售、出租。只要把商鋪賣出去就完事了,業(yè)主或承租者用來干什么,開發(fā)商基本上不會過問。李永樂認為，這種做法就帶來了很多問題，不少經(jīng)營者根據(jù)自己的喜好盲目投資，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，業(yè)主投訴也難以解決，導致商鋪整體的品質不可控，招商落地就更難了。
另外，商鋪高租金與電商沖擊的矛盾也同樣激烈。記者通過安居客網(wǎng)站聯(lián)系到了一些準備轉租商鋪的店主。當被問及為什么要轉租小區(qū)門口的商鋪時,有店主表示是為了籌集資金干別的,還有的店主表示想休息一段時間。更有店主直言,現(xiàn)在小區(qū)周圍的商鋪租金非常高,跟前幾年相比,如今生意比較冷淡,有時掙的錢還不夠交房租,干著沒勁。
在天通苑開了一家母嬰用品超市的劉先生表示,前些年伴隨著住宅小區(qū)的人流聚集,小區(qū)周圍的商鋪受到投資者追捧,大家覺得這種商鋪不用擔心客源,只要經(jīng)營得當,至少不會虧本。但近幾年,無論店里賣什么幾乎都能在購物網(wǎng)站上找到同款產(chǎn)品，價格又都比店里的便宜，本身母嬰用品的客戶都是年輕人，而年輕人又大多喜歡網(wǎng)購、代購,這導致實體商鋪的業(yè)務量不斷縮水,難以為繼。劉先生覺得,如果始終不能改觀，他也只能等租約到期后，另做打算。
有中介機構的業(yè)內(nèi)人士直言,商鋪空置率越來越高,跟商鋪的租價過高,經(jīng)營者無利可圖有很大關系。不少小區(qū)周邊商鋪的出租價格隨著商品房房價不斷上漲,承租者租下來后,辛苦一年,沒有利潤,這也導致不少經(jīng)營者選擇退出市場。
開發(fā)商開始重整社區(qū)商業(yè)
雖然商業(yè)地產(chǎn)遭遇了一些挫折，但并不代表商鋪和社區(qū)商業(yè)就沒有出路。相反一些大的開發(fā)商反而在重新整合社區(qū)商業(yè)資源。
上周六，萬科V-Link旗下成長中心2.0版在萬科中糧假日風景項目亮相，這是北京萬科成長中心的旗艦店，建筑面積由原來的800平方米進一步擴大到1800平方米，新增了V-Fun萬科童玩中心、谷雨劇場、烘焙廚房等多個功能模塊。
作為北京萬科重點打造的社區(qū)商業(yè)，V-Link包括了萬科成長中心、萬科戶外營地、萬科戲劇學院、萬科鄰里中心、萬科美食中心等模塊。并且與以往將商鋪散賣散租不同，V-Link是萬科主動持有的社區(qū)商業(yè)，為的就是解決社區(qū)商業(yè)參差不齊的狀態(tài)，保證統(tǒng)一規(guī)劃和商業(yè)配套生態(tài)的完整性。
一位北京萬科的內(nèi)部人士表示，最近幾年，由于許多新開發(fā)的住宅項目周邊并不成熟，因此要解決社區(qū)配套和服務的問題。以往大多數(shù)項目的社區(qū)商業(yè)都會開發(fā)成商鋪銷售，糟糕的商戶、雜亂的社區(qū)商業(yè)對社區(qū)品質和吸引客戶呈負效應。V-Link則北京萬科在統(tǒng)一規(guī)劃和運營的社區(qū)商業(yè)配套，然后通過自建和引入品牌商家，滿足社區(qū)業(yè)主在餐飲、兒童教育、娛樂、運動、購物等多方面的需求。
李永樂也表示，除了萬科，綠地、世茂、龍湖等大型開發(fā)企業(yè)都在重新整理或進入社區(qū)商業(yè)。與以往的散售商鋪或者開發(fā)大型購物中心不同，新的社區(qū)商業(yè)便利性更強，體量較小，既保證了剛需型，有能很好地控制風險。另外，新的社區(qū)商業(yè)模式在努力與電商競爭中合作，通過社區(qū)的便利性和體驗性，達成宅生活短購物的目的。對比美國、新加坡這樣的發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)覆蓋率達到了60%-70%，而國內(nèi)只有30%，因此開發(fā)商紛紛開始重新審視社區(qū)商業(yè)。
對于社區(qū)商業(yè)的未來，李永樂預計將有四種社區(qū)商業(yè)模式，第一個是傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)配套；第二個是包含了超市、影院、餐飲的配套；第三個則是功能齊全的購物中心式的社區(qū)商業(yè)；第四個則是小而美的社區(qū)商業(yè)，建筑面積在2萬平方米以內(nèi)，覆蓋了品牌店、餐飲、娛樂設施甚至書屋等多業(yè)態(tài)，主打高品質的生活。(記者 李桁)
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