在經(jīng)歷了連續(xù)低潮后，樓市終于在2016年徹底來(lái)了一場(chǎng)蛻變。從年初的二手房預(yù)熱市場(chǎng)，到新房日漸刷新入市門(mén)檻拉升均價(jià)，購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商合力將北京商品住宅銷(xiāo)售創(chuàng)造出全新的紀(jì)錄，僅僅用8個(gè)月的時(shí)間，住宅成交金額已經(jīng)超過(guò)2015全年……在收獲了沉甸甸的金九之后，全國(guó)樓市風(fēng)向突變，北京樓市迎來(lái)了“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策，市場(chǎng)再度回歸平靜。

二手房預(yù)熱，新房爆發(fā)

從轟轟烈烈的去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)，到春節(jié)前央行頒布降低首付的通知，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始從昔日的沉悶中復(fù)蘇，而北京市場(chǎng)受到全國(guó)樓市熱情的影響，這一輪行情預(yù)熱，從二手房率先開(kāi)始。

正月初四開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)新增房源登記量和新增買(mǎi)房客戶(hù)登記量都開(kāi)始呈現(xiàn)明顯增加的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析，一系列樓市利好政策的刺激之下，改善型購(gòu)房開(kāi)始入場(chǎng)，換房需求的激增如燎原之勢(shì)燃燒了整個(gè)樓市。根據(jù)中原機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年一季度，北京房?jī)r(jià)明顯上漲，二手房平均漲幅達(dá)到了35%，但不均衡非常明顯，學(xué)區(qū)房漲幅甚至超過(guò)40%。

二手房市場(chǎng)的熱情很快傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。進(jìn)入3月份，項(xiàng)目也開(kāi)始整裝入市。由于近兩年住宅用地供應(yīng)量持續(xù)不足，未來(lái)可供開(kāi)發(fā)用地減少，房企對(duì)于手中項(xiàng)目并不急于清盤(pán)，而是放慢節(jié)奏，持續(xù)順?shù)N。與此同時(shí)，基于土地成本的攀升，新增項(xiàng)目多售價(jià)高企，在年初北京新房市場(chǎng)量少價(jià)高的格局已經(jīng)形成。

進(jìn)入二季度，市場(chǎng)延續(xù)了一貫的向好勢(shì)頭，新房、二手房在成交均價(jià)和套數(shù)上環(huán)比均有提升。到了5月，新房項(xiàng)目集中入市，開(kāi)啟持續(xù)“小陽(yáng)春模式”，開(kāi)發(fā)商大力推盤(pán)，無(wú)論從成交價(jià)格還是成交數(shù)量上而言，數(shù)字都非常搶眼。通州商住類(lèi)項(xiàng)目在雙限的影響下，整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)被大幅拉升，平均漲幅達(dá)到20%-25%。與此同時(shí)，“北京商住房全面限購(gòu)”的傳聞相繼傳出，剛需、投資需求集中進(jìn)入市場(chǎng)，讓公寓市場(chǎng)的成交量成功問(wèn)鼎多年來(lái)的最高點(diǎn)。

庫(kù)存創(chuàng)新低

在供需兩旺的熱情助攻之下，上半年還未結(jié)束，購(gòu)房人已快速消化了樓市的既有庫(kù)存。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月底，北京商品住宅庫(kù)存套數(shù)為64415套，這也是自2014年3月之后，26個(gè)月來(lái)住宅庫(kù)存量的新低。在經(jīng)歷了2015年近9萬(wàn)套的高峰后，進(jìn)入2016年以來(lái)北京住宅庫(kù)存出現(xiàn)明顯快速下滑，不斷擊穿底線(xiàn)，在3月跌破7萬(wàn)套之后，5月又再度跌破6.5萬(wàn)套。此時(shí)，北京商品住宅庫(kù)存逼近合理去化周期下限。

按照此前6個(gè)月的月均成交量計(jì)算，目前北京6.5萬(wàn)套庫(kù)存的去化周期僅為8個(gè)月，在全國(guó)大部分三四線(xiàn)城市都掙扎在“去庫(kù)存”生死線(xiàn)上時(shí)，北京住宅庫(kù)存量卻已經(jīng)瀕臨合理去化周期的下限。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅分析其原因稱(chēng)，自2014年末開(kāi)始初現(xiàn)端倪的樓市調(diào)控放松，迄今已經(jīng)歷了一年多的時(shí)間，其間降首付、降低二手稅費(fèi)，同時(shí)信貸貨幣政策寬松，使得包括北京在內(nèi)的資源集中、人口凈流入城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商重新回歸一線(xiàn)城市造成的地王效應(yīng)，更助力樓市形成新一輪的恐慌型消費(fèi)。

進(jìn)入下半年，全民談房再掀高潮。不管是上海離婚登記處擁擠的夫妻，還是深夜奔赴北京五環(huán)外開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房人，房子在他們眼中已經(jīng)成為家庭資產(chǎn)的保險(xiǎn)箱。在采訪(fǎng)中，不止一位從事一線(xiàn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人曾對(duì)記者表示，對(duì)北京的房?jī)r(jià)和樓市“真有點(diǎn)看不懂了”、“閉著眼都有擋不住的購(gòu)房人蜂擁而來(lái)”。

新政突襲，市場(chǎng)降溫

就在全民借錢(qián)買(mǎi)房、離婚買(mǎi)房的熱火朝天中，進(jìn)入9月，市場(chǎng)開(kāi)始慢慢發(fā)生變化。一些商業(yè)銀行從8月開(kāi)始基本停止商貸業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)也收緊了各大銀行的貸款業(yè)務(wù)。

9月30日，北京市住建委公布了新一輪的調(diào)控政策，從土地供應(yīng)、金融杠桿和銷(xiāo)售價(jià)格，三個(gè)層面對(duì)北京樓市加以管制。這次被稱(chēng)為史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，對(duì)北京純商品住宅成交量有了立竿見(jiàn)影的效果。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”長(zhǎng)假7天，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1154套，成交面積8.76萬(wàn)平方米，日均成交量?jī)H165套，相比中秋小長(zhǎng)假的日均成交套數(shù)減少了161套，而相比9月的日均成交量更是減少了320套。事實(shí)上，小長(zhǎng)假之后，新政的效果還在持續(xù)釋放影響。

“新政出臺(tái)的前兩天，我們的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)300多套房源全部獲得認(rèn)購(gòu)，但新政出臺(tái)后到目前這段時(shí)間，已經(jīng)有將近80組客戶(hù)棄購(gòu)。所有的新房項(xiàng)目都受到了影響。”某房企負(fù)責(zé)人告訴新京報(bào)記者，受到首付成數(shù)提高，以及普宅和非普宅的區(qū)分，一些客戶(hù)不得不重新調(diào)整購(gòu)房計(jì)劃。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，按照新政的規(guī)定，基本所有豪宅客戶(hù)，都將需要70%首付。“對(duì)于北京市場(chǎng)而言，千萬(wàn)豪宅這部分購(gòu)房者將快速降低入市節(jié)奏。這部分占市場(chǎng)的比例大約在15%以上。”張大偉進(jìn)一步表示，預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價(jià)格很可能出現(xiàn)調(diào)整。

而在更多的業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次調(diào)控更大的作用在于嚴(yán)格抑制老項(xiàng)目后期的盲目跟風(fēng)調(diào)價(jià)，管控房企不合理的漲價(jià)行為，從供應(yīng)端入手，讓樓市重新回歸理性。對(duì)于未來(lái)預(yù)期，多位從業(yè)人士都表示，這一波下調(diào)趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)至年底，甚至到明年年中。