隨著中國(guó)高凈值人群崛起，進(jìn)行離岸資產(chǎn)配置，包括境外保險(xiǎn)、股票、基金、房地產(chǎn)投資成為了一種趨勢(shì), 特別是海外房地產(chǎn)投資金額逐年飆升，然而在海外買房的狂歡盛景下，殊不知擁有機(jī)會(huì)的同時(shí)，也潛藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。
買房移民是“陷阱”還是“餡餅”？
隨著移民潮的二次崛起，買房移民已經(jīng)被中國(guó)富裕起來(lái)的精英階層所接受。但很多移民中介公司推薦的是這樣的項(xiàng)目：購(gòu)買25萬(wàn)歐元的房產(chǎn)投資者可獲得塞浦路斯的居住權(quán)，50萬(wàn)歐元可以獲得葡萄牙、西班牙的居住權(quán)，甚至只需15萬(wàn)歐元購(gòu)房就得到拉托維亞、塞爾維亞的居住權(quán)。眾所周知，葡萄牙、意大利、希臘、西班牙現(xiàn)在被戲稱為“歐洲四豬國(guó)”，而塞浦路斯在歐盟連“豬”都算不上，為了“吸血”中國(guó)富人財(cái)力而推出的移民政策在筆者看來(lái)根本就是“移民陷阱”而非餡餅！最可怕的是，花30萬(wàn)～50萬(wàn)歐元購(gòu)買的房子，在本地根本就不值這個(gè)價(jià)兒！
教你如何在國(guó)外買到好房子
第一招：買還是不買？下面這些指標(biāo)告訴你！
“在海外購(gòu)房，一定要用當(dāng)?shù)厝说乃季S判斷這個(gè)房子是否值得買。”知名海外房地產(chǎn)投資專家Victor劉磊建議。在劉磊看來(lái)，如果購(gòu)房目的是投資，一定要拋開(kāi)個(gè)人喜好，通過(guò)對(duì)國(guó)際通行的房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和指標(biāo)分析的結(jié)果來(lái)判斷這個(gè)房子是否值得購(gòu)買。在這里，租售比、收入與房?jī)r(jià)比、失業(yè)率、空置率、租金回報(bào)率是你要考慮的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
租售比——幫你判斷當(dāng)?shù)貥鞘惺欠翊嬖谂菽?/div>
在你的目標(biāo)購(gòu)房區(qū)域內(nèi)，如果200個(gè)月至250個(gè)月的房屋租金可以購(gòu)買到一套中等價(jià)位的房產(chǎn)，就說(shuō)明當(dāng)?shù)貥鞘斜容^安全。
家庭年收入與房屋均價(jià)比——幫你判斷當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是否合理
一般情況下，4～6年的家庭年收入是購(gòu)買本區(qū)域中等價(jià)位房產(chǎn)比較合理的價(jià)格。這個(gè)數(shù)字在美國(guó)是5年，在澳大利亞是6年。
失業(yè)率——幫你判斷未來(lái)3～6個(gè)月房?jī)r(jià)走勢(shì)
通常情況下，失業(yè)率處于下降周期時(shí)，房?jī)r(jià)處于上升周期；失業(yè)率處于上升周期時(shí)，房?jī)r(jià)處于價(jià)格調(diào)整或者下跌周期。
第二招：買公寓還是別墅？海外購(gòu)房，土地才值錢！
在海外購(gòu)房時(shí)，千萬(wàn)別忽略土地的價(jià)值。國(guó)內(nèi)買居住用房，只有70年產(chǎn)權(quán)，而國(guó)外更多是永久產(chǎn)權(quán)。土地是有限資源，長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值永遠(yuǎn)存在，而房產(chǎn)隨著時(shí)間的推移，會(huì)有損壞、折舊。
劉磊認(rèn)為，在海外投資房地產(chǎn)時(shí)，要充分評(píng)估土地價(jià)值，這不僅是地段那么簡(jiǎn)單，還要通過(guò)土地價(jià)值和建筑價(jià)值的比例進(jìn)行判斷。
劉磊舉例說(shuō)明：李先生想在澳大利亞的墨爾本投資一套房產(chǎn)，目前他看好兩套房產(chǎn)，價(jià)格同樣是50萬(wàn)澳元，一套是公寓，另一套是獨(dú)棟別墅。高層公寓：投資額50萬(wàn)澳元，位于市中心，兩房，2014年完工，其土地價(jià)值為10萬(wàn)澳元，建筑價(jià)值為40萬(wàn)澳元，聯(lián)名地契。別墅：投資額50萬(wàn)澳元，地點(diǎn)在郊區(qū)，土地價(jià)值27萬(wàn)澳元，建筑價(jià)值23萬(wàn)澳元，獨(dú)立地契。根據(jù)土地價(jià)值與建筑價(jià)值的比例比較原則可以判斷：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價(jià)值與建筑價(jià)值比值高且是獨(dú)立地契的別墅，更勝一籌。
很多人會(huì)想，墨爾本市中心公寓是不是增值更快？但通過(guò)歷史數(shù)據(jù)推演和分析可以得出：在海外成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)中，城鎮(zhèn)人口收入差別不大，醫(yī)療和教育資源配比也幾乎沒(méi)有差別的情況下，是不會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期市中心公寓上漲情況的。“空置率和租金回報(bào)率的高低，最終都是由該地區(qū)的供給和需求關(guān)系決定的，而非位置本身。”劉磊說(shuō)。
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