樓市從黃金退居白銀時(shí)代：大漲已不可能

樓市刺激政策的出臺(tái)，使得樓市買(mǎi)氣大增，從而讓少數(shù)樓盤(pán)、二手房賣(mài)家看到了提價(jià)希望。不過(guò)在當(dāng)前樓市格局下，房?jī)r(jià)已經(jīng)不再具備大幅上漲條件，所以購(gòu)房者不必?fù)?dān)憂，仍可按照既定節(jié)奏來(lái)購(gòu)房。

樓市出現(xiàn)漲價(jià)沖動(dòng)

不管是新開(kāi)項(xiàng)目，還是二手房，都不約而同地出現(xiàn)了漲價(jià)沖動(dòng)。

據(jù)了解，上海有個(gè)別在售項(xiàng)目進(jìn)行了試探性提價(jià)。位于閘北區(qū)西藏北路上的農(nóng)房熙藏苑項(xiàng)目，在4月初對(duì)售價(jià)做了微調(diào)。根據(jù)德佑鏈家市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，該項(xiàng)目的成交均價(jià)為60518元/平方米，而此次價(jià)格調(diào)整之后，均價(jià)接近64000元/平方米，漲幅接近6%。此外，位于寶山淞南高境板塊的改善型項(xiàng)目泰禾紅御，在春節(jié)過(guò)后也出現(xiàn)了一波小幅提價(jià)，漲幅在2%左右，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，考慮到近期項(xiàng)目賣(mài)得非?；鸨?，不排除繼續(xù)漲價(jià)的可能性。

此外，記者還接到不少推銷(xiāo)電話，均表示近期項(xiàng)目有可能要提價(jià)，可考慮在提價(jià)之前下定以節(jié)約成本。一位自稱是綠地集團(tuán)某項(xiàng)目售樓員的小吳通過(guò)“陌拜”方式打通記者電話，表示目前有改善型產(chǎn)品在售，開(kāi)發(fā)商正在醞釀漲價(jià)，如果要買(mǎi)房，請(qǐng)趕在漲價(jià)之前出手。

除此之外，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了提價(jià)現(xiàn)象。據(jù)德佑鏈家多家門(mén)店向記者反映，由于新政對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的利好，部分房東已經(jīng)開(kāi)始跳價(jià)或醞釀跳價(jià)。據(jù)德佑鏈家業(yè)務(wù)員劉先生介紹，一般情況下房東會(huì)把免去的營(yíng)業(yè)稅部分作為跳價(jià)空間，普遍做法是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，以免去營(yíng)業(yè)稅部分的50%作為提價(jià)，雙方尋求平衡，目前這樣的跳價(jià)在二手房市場(chǎng)接受程度比較高。此外，記者還了解到，有賣(mài)家考慮將免去的營(yíng)業(yè)稅并入“到手價(jià)”中，盡管這種跳價(jià)方式讓買(mǎi)家無(wú)利可圖，但由于擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，所以還是有買(mǎi)家表示可以接受。

其實(shí)提價(jià)現(xiàn)象并非上海獨(dú)有，記者注意到，近期陸續(xù)有一些城市傳出有樓盤(pán)提價(jià)的新聞，如合肥、南京等地，就有樓盤(pán)號(hào)稱要漲價(jià)，甚至一些三四線城市也已經(jīng)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商提價(jià)的消息，如無(wú)錫、寧波等地。

政策刺激成為主因

樓市刺激政策的出臺(tái)，使得房企和二手房賣(mài)家有了漲價(jià)的底氣。

據(jù)了解，自今年年初以來(lái)，政府出臺(tái)一系列刺激政策，對(duì)樓市構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性的利好。刺激政策包括央行降準(zhǔn)、降息、上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，以及3月底出臺(tái)的公積金政策調(diào)整、二套房貸首付比例降低、房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅免征“五改二”等等，這都將極大刺激市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的釋放。

記者也注意到，刺激政策出臺(tái)之后，已經(jīng)讓原本處于觀望狀態(tài)的潛在客戶內(nèi)心產(chǎn)生了微妙的變化。據(jù)德佑鏈家地產(chǎn)虹口區(qū)瑞虹D組分行經(jīng)理廖銀平介紹，新政的出臺(tái)，使得部分買(mǎi)家加快了購(gòu)房節(jié)奏，如一位范姓購(gòu)房者，原本在4月初付定金，但在新政出臺(tái)后的第二天，便主動(dòng)送來(lái)定金，他擔(dān)心“再不買(mǎi)房?jī)r(jià)就要漲了”。此外，購(gòu)房者的購(gòu)房意愿也有了一定幅度的提高，據(jù)德佑鏈家張江A組分行經(jīng)理?xiàng)罱鹑嬖V記者：“新政后，門(mén)店的帶看量是以往的兩倍，成交周期大大縮短，一改以往猶豫不決的態(tài)度，買(mǎi)房者選中房源后立馬付定，他們比較擔(dān)心房子被搶走或是漲價(jià)。”

市場(chǎng)買(mǎi)氣的提升，讓開(kāi)發(fā)商和二手房賣(mài)家看到了提價(jià)的希望。德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，新政剛剛出臺(tái)，市場(chǎng)反應(yīng)還需要一段時(shí)間。在短期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)有提價(jià)動(dòng)作，預(yù)計(jì)未來(lái)提價(jià)的開(kāi)發(fā)商會(huì)超過(guò)50%以上，成為一種普遍現(xiàn)象，提價(jià)的范圍預(yù)計(jì)多在5%～10%之間。

而對(duì)于部分庫(kù)存壓力原本不大的一線或者重點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，旺盛的市場(chǎng)需求得到進(jìn)一步釋放，也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉舉例說(shuō)，在政策刺激之下，上海樓市集中推盤(pán)放量的“窗口期”有可能會(huì)前置到4月中旬，屆時(shí)，上海樓市會(huì)在4、5月份出現(xiàn)今年第一輪市場(chǎng)成交“窗口期”，市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步縮短至12月左右，二季度樓市將沒(méi)有去庫(kù)存壓力，上海樓市基本面勢(shì)必會(huì)呈現(xiàn)出快速?gòu)?fù)蘇的態(tài)勢(shì)。到了下半年，隨著市場(chǎng)成交量繼續(xù)回升，市場(chǎng)去化周期有可能會(huì)回落到10個(gè)月以下，這也就意味著下半年樓市會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)大漲已不可能

樓市已經(jīng)從過(guò)去的“黃金時(shí)代”進(jìn)入到當(dāng)前的“白銀時(shí)代”，房?jī)r(jià)不再有可能會(huì)重現(xiàn)往日大幅飆漲的情形，因此購(gòu)房者不必為市場(chǎng)的反彈現(xiàn)象而迷惑，甚至做出類似恐慌性搶購(gòu)等非理性反應(yīng)。

從大的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，當(dāng)前樓市格局已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在3月底的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，中央出臺(tái)的樓市政策的確對(duì)提振市場(chǎng)會(huì)起到重要作用，但政策本身并不會(huì)改變整個(gè)行業(yè)從“黃金時(shí)代”向“白銀時(shí)代”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。“白銀時(shí)代”的樓市，樓市供需結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)，由之前的供不應(yīng)求變成局部供大于求，房?jī)r(jià)失去了快速上漲的基礎(chǔ)。

而根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)具體情況來(lái)看，除了少數(shù)城市，大多數(shù)區(qū)域的房?jī)r(jià)都不可能會(huì)因?yàn)榇碳ふ叩某雠_(tái)而上漲。仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒指出，新政出臺(tái)后，一線城市漲價(jià)的概率較大，三、四線城市供應(yīng)過(guò)剩、庫(kù)存量高企、需求減弱的局面短期內(nèi)難改變，暫不具備漲價(jià)的條件。

與此同時(shí)本刊不動(dòng)產(chǎn)研究中心注意到，近期樓盤(pán)提價(jià)現(xiàn)象還不是很常見(jiàn)。記者聯(lián)系其他一些其他正在熱銷(xiāo)的項(xiàng)目，暫時(shí)還未出現(xiàn)提價(jià)的情況或正在醞釀提價(jià)方案，而不少項(xiàng)目的業(yè)務(wù)員也表示，由于新政剛剛出臺(tái)，前景還不是很明朗，所以暫未考慮提價(jià)。

基于上述分析，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)的反彈，只是低迷市場(chǎng)的一個(gè)正常反應(yīng)，一旦政策效應(yīng)被市場(chǎng)消化，市場(chǎng)會(huì)建立新的平衡。我們預(yù)計(jì)，屆時(shí)市場(chǎng)交易活躍程度會(huì)有所提升，少數(shù)地區(qū)如人口導(dǎo)入型城市，房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)樾枨蟠笤龆⒎蠞q，上漲幅度在7%左右，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速相仿。而一些供需失衡的城市如寧波、溫州、大連等，房?jī)r(jià)難以上漲。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不必為因?yàn)閭€(gè)別樓盤(pán)提價(jià)而打亂了自己的購(gòu)房計(jì)劃。在現(xiàn)階段，市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，即使碰到有提價(jià)的樓盤(pán)，購(gòu)房者完全可以選購(gòu)類似的樓盤(pán)來(lái)代替，而不必恐慌搶購(gòu)，從而加重購(gòu)房負(fù)擔(dān)。此外，還有一些所謂的提價(jià)說(shuō)法，極有可能是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略，刺激購(gòu)房者盡快出手。面對(duì)這種情況，購(gòu)房者應(yīng)該堅(jiān)持自己的判斷。

當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，專家建議是加快去存貨節(jié)奏，而不是漲價(jià)以追求更高的利潤(rùn)。張宏偉表示，目前大多數(shù)房企產(chǎn)品線比較單一，所以從短期內(nèi)來(lái)講，這些公司只能通過(guò)價(jià)格策略的調(diào)整，及時(shí)跑量回籠資金，來(lái)緩解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高企的現(xiàn)象。