“無理由退房”又重出江湖！從4月16日8時起，恒大集團全國范圍內(nèi)的樓盤將實施無理由退房。向前追溯，自從1999年底 SOHO中國率先打出“無理由退房”這張牌起，十五年來每每在市場冷淡期，都有開發(fā)商以“無理由退房”一搏，或營銷炒作或強化銷售，來提升購房人的信心和熱情，恒大在全國范圍內(nèi)實施“無理由退房”究竟將如何影響樓市？

“無理由退房”迅速引關注

在4月15日的恒大新聞發(fā)布會之前，全國各地數(shù)以百計的媒體人飛往廣州，事前對將要發(fā)布的內(nèi)容沒有透露半分，懸念重重，然而新聞發(fā)布會僅十分鐘，簡短公布了全國推行“無理由退房”計劃后再無其他。當日上午10點，國務院新聞辦剛發(fā)布了2015年一季度國民經(jīng)濟運行情況，GDP險守7%的增長底線，各項數(shù)據(jù)在不斷創(chuàng)低值。房地產(chǎn)行業(yè)整體傳出了一季度多家房企利潤跌幅超過50%的消息，克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示TOP20的房企僅6家實現(xiàn)了業(yè)績同比增長，萬科等排名靠前的房企均出現(xiàn)銷售下滑。而此時，地產(chǎn)界的頭條被來自四面八方的各消息搶占，關于融創(chuàng)并購佳兆業(yè)一事還未梳理清楚，上午11時，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在個人微博上說 “保利是個P！”小伙伴們還沒從驚呆中反應過來，又傳出萬科內(nèi)部發(fā)文鼓勵員工辭職創(chuàng)業(yè)的消息。

在中國經(jīng)濟苦于下行壓力、地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期的情況下，轉型、思變已然是掛在大佬嘴邊的常用語，“危機感”也早已體現(xiàn)在房企的種種動作中。恒大全國范圍內(nèi)的“無理由退房”雖然發(fā)布得很簡短，但迅速在業(yè)內(nèi)引發(fā)討論，在“搶頭條”大戰(zhàn)中占據(jù)一席之地。

恒大地產(chǎn)在廣州恒大中心召開新聞發(fā)布會宣布的“無理由退房”計劃，覆蓋恒大所有在售住宅，遍布全國147個城市的305個樓盤。從4月16日8時起，全國范圍內(nèi)向恒大購買商品房的業(yè)主，在簽署商品房合同的同時，還可以選擇簽訂無理由退房承諾書；業(yè)主只要在辦理入住手續(xù)前任何時間，均可無理由退房。

承諾背后的“危險信號”

雖然恒大的無理由退房協(xié)議具體細節(jié)還沒公布，但或許具體的內(nèi)容其實并不重要。

作為房地產(chǎn)行業(yè)資深人士，鳳凰房產(chǎn)CEO單大偉認為，房產(chǎn)包退并不新鮮，從1999年至今，十五年的時間里出現(xiàn)過幾次集中爆發(fā)期，而巧合的是每次開發(fā)商祭起無理由退房的大旗，都是在市場冷淡、投資者缺乏信心的時候，因此這次恒大推出的“無理由退房”也可以看做是開發(fā)商認為市場趨冷的一個“危險信號”。

“目前在國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)正在進入新常態(tài)。恒大亮出無理由退房這張牌無論是承諾也好、營銷也罷，都有利于現(xiàn)階段的去化銷售。恒大是一家全國性的房企，超過300個項目主要分布在二三線城市中，庫存量較大。當下購房者難免有擔心房價下跌的擔憂，無理由退房的作用之一就是打消購房者的顧慮，鼓勵準購房者脫離持幣觀望的心理。其次，在當前的市場情勢下，購房需求有限，不如以一種愿意承擔風險的姿態(tài)出現(xiàn)，在市場競爭中占據(jù)一席之地，這是恒大主動營銷的初衷所在”，單大偉認為，房產(chǎn)作為產(chǎn)品與普通大宗消費品的一大不同之處就是其具有投資價值，購房人不會簡單地僅以質量好壞來決定退房與否。隨著330新政釋放利好消息，市場有轉向的態(tài)勢，開發(fā)商對市場本就偏向樂觀，恒大此舉更是表現(xiàn)出了對后市轉好的信心，購房者也會更加積極促進成交。

我們不妨來回顧一下歷史：早在1999年歲末世紀更迭之際，SOHO現(xiàn)代城的“無理由退房”以全部購房款和活期存款利息在京城樓市中出鏡率頗高。當時正值房地產(chǎn)市場最具轉變性的節(jié)點，亞洲金融風暴后銀行接連降息，住房貸款利率下調(diào)，首付款比例下降，單筆貸款額度上浮，取消福利分房后“置業(yè)”觀念逐步形成，但高房價讓準購房者望而卻步。北京新項目激增，市場競爭激烈，當年前三個季度平均 3.3天就開盤一個新項目，并且價位一個比一個低。SOHO現(xiàn)代城“無理由退房”屬當時的一大“奇招”，市場反應熱烈、退房者寥寥，購房人信心增加，積極買房從而加速了開發(fā)商的資金周轉。2001年，潘石屹將無理由退房附帶10%的回報，大玩“年息10%的無理由退房”。隨后，在北京、成都、昆明、貴州、長沙等城市的多個樓盤都實行過退房許可制。從結果上看，退房的承諾確減輕了購房者的心理壓力，同時開發(fā)商也贏得了良好口碑。

2008年金融危機，在國內(nèi)經(jīng)濟增速放慢的背景下，房地產(chǎn)投資下滑和交易量萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速急降，開發(fā)商資金回籠壓力加大，房價漲幅逐漸回落，部分區(qū)域房價下跌明顯，消費者觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了1998年以來的首次負增長，市場交易呈現(xiàn)“量跌價滯”的局面。一時間，北京、南京、長沙等多地都有房企提出“無理由退房”，更有退房期限時間跨度長達近兩年。此后，2011年國內(nèi)經(jīng)濟控通脹初見效，樓市遭遇嚴格的政策調(diào)控，陷入低迷，成交較上年同期大幅下降。2013年“新國五條”出臺，二三線市場房地產(chǎn)市場一蹶不振。每每市場冷淡期，“無理由退房”每次都重出江湖，頻頻現(xiàn)身，仿佛是發(fā)出“危險信號”一般，全國各地到處開花，從退房承諾時間到退賠力度，都在各地房地產(chǎn)市場投下了枚枚“重磅炸彈”，無論是房企的目的提振購房者信心、還是快速回籠資金，頗有將此作為“一招鮮吃遍天”之勢。

種種跡象表明，隨著房地產(chǎn)市場每每在低迷遇冷之后的接連上揚，“無理由，退房”的結果是享受“無理由退房”的購房者鮮少真的退房。有關恒大的“無理由退房”后續(xù)將如何具體落實還有待明確，退房一事除了開發(fā)商和購房者，還涉及銀行，同時也有相關的法律問題需要明確。在當前市場情況下，未來房地產(chǎn)市場逐漸回暖、房價有所上漲，退房涉及的利息及增值問題也值得關注。此外，“無理由退房”也不意味著樓盤不會產(chǎn)生質量問題。

從SOHO現(xiàn)代城率先亮出“無理由退房”算起，十五年后恒大這張牌的效力雖然還沒完全展現(xiàn)，但至少已在激烈的“頭條戰(zhàn)”中迅速搶占了一席之地。

在投資市場中一直有這樣一句話：當別人瘋狂的時候你要恐懼，當別人恐懼的時候你可以瘋狂。從歷史唯物主義角度來看，過往的“無理由退房”都起到了穩(wěn)定投資人信心的作用，而把握住時點的投資人最終都以投資上升獲得了圓滿結局。因此，未來樓市走向仍然是大家關心的關鍵問題。

專家觀點：

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅：恒大，別逗了

每到調(diào)控政策由緊轉松、樓市成產(chǎn)由抑轉揚的關口，都有開發(fā)商宣稱無理由退房。恒大宣布的全國“無理由退房”計劃意義不大。首先，期房由簽約到入住前通常需要1年半至2年時間，如果入住前退房，也就意味著此前支付的三成只七成的首付款將被無息使用。其次，一旦退房，意味著銷售團隊、渠道團隊的傭金全部泡湯，不僅銷售團隊會大力勸阻，而且退款周期有多長也不受業(yè)主控制。第三，就算是能順利退房，兩年間房價會漲多少？購房者拿著這些首付還能在同樣地段，用同樣價格買到同樣品質的房子嗎？可能性為零！

北京天江律師事務所房產(chǎn)部合伙人兼主管孫濤律師：房地產(chǎn)將進入買方市場

而退房在實際操作層面會有很多問題，牽涉到很復雜的法律問題。表示從法律層面上來講，購房者本來就有權利退貨。所謂的“退房”其實是買賣雙方間的合同解除。開發(fā)商和購房者解除合同的方式有約定解除和法定解除兩種，約定解除是雙方約定合同條款明確解除的條件，而法定解除指在發(fā)生了法律規(guī)定的情形時，當事人一方依法行使解除權解除合同，終止合同的權利義務。通常購房過程中使用的合同范本都由開發(fā)商提供，條款細節(jié)多更偏向開發(fā)商。一旦解除合同，購房者往往需要付出較高的時間和經(jīng)濟成本。進入訴訟階段，往往需要耗時3至6個月，如果需進行二審可能會長達1年，這期間購房者的購房資金、購房資格都會受影響，針對此提出的補償在訴訟中也很難獲得支持，會蒙受很大的經(jīng)濟損失。對于恒大在全國范圍內(nèi)提出“無理由退房”，我認為這可能意味著房地產(chǎn)將進入買方市場，開發(fā)商根據(jù)市場導向而制定的計劃刺激銷售，對于購房需求的一種刺激。