從降價(jià)潮、崩盤論，再到開發(fā)商欠債“跑路”，唱衰樓市的原因均來自于住宅類房源“供過于求”。在宏觀調(diào)控接二連三“劍指”住宅市場(chǎng)、人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂與日俱增之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值更加突顯出來。

 

有網(wǎng)友調(diào)侃說：青島是一個(gè)老年化城市，盡管不缺山海美景，又有濃郁的后現(xiàn)代文藝氣息，但是就是沒有現(xiàn)代化“夜生活”，一過晚上9點(diǎn)鐘，街上人流稀少。究其原因是青島的商業(yè)不發(fā)達(dá)、不吸引人。雖然“夜生活”不發(fā)達(dá)與地域性、習(xí)慣性等多種因素有關(guān)，但與北上廣等大都市相比，青島確實(shí)相差甚遠(yuǎn)。而這種背景下，作為城市發(fā)展極為重要的部分，商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)“后起之秀”上升潛力無限。

 

青島商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展快車道 潛力股發(fā)展一路向上

 

過去，占據(jù)房產(chǎn)交易主導(dǎo)地位的一直是住宅，這是由于絕大數(shù)群體的剛性需求，房價(jià)一直居高不下。但08年以后，國家為抑制房價(jià)過快上漲，宏觀調(diào)控政策不斷收緊，住宅買賣制度從嚴(yán)，而受影響程度較小的商業(yè)地產(chǎn)逐漸興旺起來。并且，城市化進(jìn)程也在推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，越來越多的房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一時(shí)間，青島的商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍一般，全冒出頭了，一線品牌如萬達(dá)廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)，本土房企如海信廣場(chǎng)、偉東樂客城等，各家開發(fā)商都有成功案例。 

 

那么青島商業(yè)地產(chǎn)走到哪一步了呢？現(xiàn)代化的購物中心崛起、中高檔市場(chǎng)得到快速發(fā)展、品牌認(rèn)知度逐漸提高，國際化品牌開始逐漸進(jìn)入市場(chǎng)……如今青島的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展快車道，不過青島商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大都相對(duì)分散，沒有形成嚴(yán)格意義上的集中區(qū)域，基本上是以點(diǎn)、線分布為主，這也是商業(yè)地產(chǎn)存在的問題。不過退一步來說，正是這種“點(diǎn)”“線”式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)才有了今后連“片”的上升機(jī)會(huì)。 

 

山東太平洋房屋商業(yè)部經(jīng)理郝銀廣告訴記者：“其實(shí)，住宅和商業(yè)是兩條線路，互不干擾，又相輔相承。盡管樓市整體走向不明朗，但要說商業(yè)地產(chǎn)是‘滿地黃金絕不為過’，關(guān)鍵得有敏銳的眼睛。拿同一條街上的2個(gè)鋪?zhàn)觼碚f，很可能形成‘一步金、一步銀’的效果。就是這一點(diǎn)差距，臺(tái)東很多賣家敢掛出20萬/㎡以上的高價(jià)，為什么？就因?yàn)樗靥廃S金地角、客流量大，經(jīng)營者很容易就吸引到人氣獲得銷售機(jī)會(huì)?？梢哉f，只要是商圈屹立不倒，投資的商鋪、寫字樓就穩(wěn)賺不賠，‘一鋪旺三代’不是傳說。”

 

棄住宅轉(zhuǎn)商業(yè) 投資客找到“掘金”新方向

 

商業(yè)地產(chǎn)的投資領(lǐng)域其實(shí)并不想人們想象中的那么高深莫測(cè)。在朋友眼里，李永清這個(gè)事業(yè)有成的中年男人幾乎就是個(gè)“賣樓的”：熟諳各處建筑工程，看到樓盤廣告就興奮，私下里經(jīng)常評(píng)估樓盤的發(fā)展?jié)摿?，看到好的就跟大伙?ldquo;推銷”。10多年來的投資經(jīng)驗(yàn)，讓李永清對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)了如指掌，憑著自己獨(dú)到見解，買哪兒漲哪兒，朋友們都叫他“神槍手”，跟風(fēng)買房的也都嘗到了“甜頭”。

 

舉個(gè)例子，早15年前，東部商圈剛開始起步的時(shí)候，老李曾在燕兒島路書城附近買了一間101㎡的鋪?zhàn)?，?dāng)時(shí)市價(jià)才34萬。“前些日子，還有人托熟人找我打聽：‘出500萬把鋪?zhàn)淤u給我吧。’我當(dāng)然沒同意啦，這可是固定資產(chǎn)，每個(gè)月租金都是一筆不小的數(shù)目呢！”，李永清頓了頓說：“這還是買方主動(dòng)給出的價(jià)格，我還沒找專業(yè)人員評(píng)估，評(píng)估后價(jià)格肯定不只這個(gè)數(shù)，保守估計(jì)翻了15倍！”

 

平時(shí)，李永清都在打理著自己的公司，投資房產(chǎn)只是他生活中的一小部分，他以此為樂。“受老一套觀念的影響．過去人們常常把“投資”等同于“投機(jī)倒把”而加以貶斥，形成了對(duì)投資的一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，在但事實(shí)卻并非如此，它是一種融資手段，特別考驗(yàn)人的智慧、眼光和膽識(shí)，做好了讓人十分有成就感。”李永清坦言，論回報(bào)率來講，銀行利息太低，金銀漲跌無常，不如投資房地產(chǎn)收益明顯。因?yàn)榉慨a(chǎn)就意味著固定資產(chǎn)，不僅象征著人的身份和地位，在生意場(chǎng)上更有促成合作的說服力。

 

眼看住宅冷了，投資風(fēng)險(xiǎn)增加了，李永清立馬見好就收，把手里幾套住宅一股腦兒賣掉后，徹底“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”商業(yè)地產(chǎn)。“去年，我買下了和達(dá)中心城一間40㎡的鋪?zhàn)樱們r(jià)200萬左右，緊接著有三個(gè)朋友也‘跟進(jìn)’，先后在和達(dá)中心城買下三間鋪?zhàn)印?rdquo;說這話的時(shí)候老李臉上有些得意，他說，不是沾沾自喜，而是對(duì)自己眼光的自信。“新都心是新興片區(qū)，新入住的人很多，以后肯定不缺人氣。再就是麥凱樂進(jìn)駐、佳世客也在不遠(yuǎn)處，往東還有一個(gè)保利重點(diǎn)打造的雙峰商場(chǎng)，雖然目前還在建設(shè)中，但我已經(jīng)能夠感受到一個(gè)年輕的、充滿活力的商圈馬上要發(fā)展起來了。”

 

“我投資商業(yè)就是看重它是個(gè)‘潛力股’。首先青島是一個(gè)綜合實(shí)力比較強(qiáng)的城市，金融業(yè)、旅游業(yè)、特色海洋資源和其他制造業(yè)都不輸人后，具備孕育現(xiàn)代化大城市生長的條件。再一點(diǎn)，目前的住宅市場(chǎng)比較飽和，而傳統(tǒng)商圈規(guī)模小、經(jīng)營亂，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不集中。新興商圈規(guī)劃較好，未來升值潛力大。還有就是，相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)較小，旺角商鋪幾乎不存在跌價(jià)的可能性。”

 

商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性入市 新興板塊商鋪進(jìn)入了“團(tuán)購季”

 

紅五月不溫不火，在住宅成交量連跌數(shù)周的情況下，開發(fā)商們開始轉(zhuǎn)變了營銷策略，改推商業(yè)地產(chǎn)，新都心、李村多家寫字樓、商鋪爆發(fā)性入市，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“團(tuán)購季”。同時(shí)，隨著國家政策調(diào)控，以及市民對(duì)商業(yè)地產(chǎn)保持積極態(tài)度，大幅度的優(yōu)惠政策也同時(shí)上市了。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前與新聞網(wǎng)聯(lián)合舉行團(tuán)購的商業(yè)項(xiàng)目就包括四家，且優(yōu)惠力度較大。新都心城市綜合體和達(dá)中心城推出36-189㎡地鐵旺鋪，2萬最高抵21.72萬，首付54萬。李村商圈內(nèi)中海國際社區(qū)是全青島知名度最高、銷售最好樓盤之一，一期、二期業(yè)主成熟入住后，中海御城金街開始推出商鋪，主力戶型80-400㎡，新聞網(wǎng)獨(dú)家團(tuán)購6千抵93折，惠后8851元/㎡起；寫字樓中海國際廣場(chǎng)面世，戶型區(qū)間為59-175㎡，團(tuán)購均價(jià)10500元/㎡起。開發(fā)區(qū)長江路商圈的愛都匯購物中心4樓37-42㎡的商鋪在售，新聞網(wǎng)參團(tuán)可享受94折優(yōu)惠，均價(jià)12000元/㎡，首付15萬起。

 

青島克而瑞房商業(yè)負(fù)責(zé)人趙國棟接受記者采訪時(shí)表示，島城商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，只要抓住機(jī)遇，投資人極有可能實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。他認(rèn)為，老牌的商業(yè)中心如香港中路商圈、臺(tái)東商圈不僅房價(jià)高、業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化嚴(yán)重，升值空間有限，而隨著發(fā)展規(guī)劃向北轉(zhuǎn)移，商業(yè)副中心如浮山后、新都心、李村商圈，甚至城陽正陽路、紅島經(jīng)濟(jì)新區(qū)均是有上升空間的“潛力股”。

 

對(duì)于初級(jí)投資者，趙國棟建議在選擇時(shí)多考察，除了交通方便、人氣旺盛、受眾階層等必須考慮的要素外，還要做到以下兩點(diǎn)：1、盡量選擇市政規(guī)劃科學(xué)、合理、投資力度的新興片區(qū)，價(jià)格起點(diǎn)低，升值空間大；2.考慮開發(fā)商的實(shí)力，“實(shí)力派”開發(fā)商為了項(xiàng)目的整體發(fā)展，會(huì)花心思幫助沒有經(jīng)驗(yàn)的投資人招商、維護(hù)，包括前期定位和后期包裝等等，幫助其度過艱難的成長期。