“對(duì)于宜家而言，其賣(mài)場(chǎng)利潤(rùn)上升的空間可謂微乎其微了。”在中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔看來(lái)，雖然宜家家居目前在中國(guó)運(yùn)營(yíng)良好，但是不可避免面臨人工、租金成本不斷上漲困擾，而行業(yè)內(nèi)本土競(jìng)爭(zhēng)激烈，中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)走向的局面也對(duì)宜家家居形成一定的威脅和挑戰(zhàn)，需要做出一定的調(diào)整，來(lái)適應(yīng)環(huán)境的變化。

 

實(shí)際上，從物業(yè)租賃方過(guò)渡到商業(yè)地產(chǎn)的投資商和運(yùn)營(yíng)商，不僅是宜家，其他多家外資零售公司在中國(guó)發(fā)生轉(zhuǎn)變也是一個(gè)正常的過(guò)程。

 

“原因很簡(jiǎn)單，‘家居賣(mài)場(chǎng)+購(gòu)物中心’這一新型商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式將為宜家創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)。一方面，可以為主業(yè)發(fā)展提供專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，自建物業(yè)也能降低成本；另一方面，建設(shè)購(gòu)物中心，出租店鋪，運(yùn)營(yíng)游、娛、樂(lè)等其他項(xiàng)目，可以獲取租金、物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。”鄭宇潔表示。

 

其實(shí)，國(guó)內(nèi)很多地方政府都非常歡迎英特宜家的到來(lái)，尤其是一些二三線(xiàn)城市，因?yàn)橐思以诹闶鄯矫娴慕?jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)非常豐富，而這往往是本地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所缺乏的。

 

從傳統(tǒng)家居賣(mài)場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榧揖淤u(mài)場(chǎng)和購(gòu)物中心結(jié)合這一模式，宜家集團(tuán)又有了新的營(yíng)收模式，而購(gòu)物中心租金收入將成為未來(lái)業(yè)績(jī)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。“尤其隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，物業(yè)增值可以給宜家購(gòu)物中心帶來(lái)更可觀(guān)的收益。”鄭宇潔表示。

 

當(dāng)然，在宜家的購(gòu)物中心中，都會(huì)有宜家家居這個(gè)被人們已經(jīng)熟知的品牌主力店入駐，這樣同樣能很快帶旺購(gòu)物中心的人氣，進(jìn)而推動(dòng)周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，同時(shí)拉動(dòng)相關(guān)地塊的升值。

 

“‘捆綁’宜家家居賣(mài)場(chǎng)，也基于英特宜家與宜家是戰(zhàn)略合作伙伴，宜家既是投資者也是很重要的旗艦商戶(hù)。”丁暉希望，兩者相結(jié)合吸引更多的人流量、互相幫助當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，創(chuàng)造最完善的體系去方便消費(fèi)者，更好的為消費(fèi)者服務(wù)，起到互相促進(jìn)作用。

 

不可否認(rèn)，購(gòu)物中心式的家具城符合未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，給消費(fèi)者更多體驗(yàn)式消費(fèi)。盡早布局該領(lǐng)域，將增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力。

 

值得一提的是，沃爾瑪?shù)馁?gòu)物中心也將以大賣(mài)場(chǎng)和山姆會(huì)員商店為主力店，看來(lái)借自家主力店吸引顧客已成為外資零售巨頭進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的殺手锏。

 

而“一站式購(gòu)物”是英特宜家給自己所下的定義。拿英特宜家無(wú)錫購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，它的業(yè)態(tài)組合非常豐富，有宜家家居賣(mài)場(chǎng)、大型超市、蘇寧電器、電影院、兒童業(yè)態(tài)、零售、餐飲，基本上涵蓋了多層次的消費(fèi)需求。餐飲、零售和賣(mài)場(chǎng)等主力店的比重大約為1：1：1。從選址來(lái)看，宜家在中國(guó)的購(gòu)物中心并沒(méi)有設(shè)在市中心位置，而是在距離市中心10公里左右的城市副中心，接駁軌道交通，有大量停車(chē)位，為家庭及團(tuán)體顧客提供便利。

 

“如今我國(guó)購(gòu)物中心的格局逐漸向著體驗(yàn)型轉(zhuǎn)變，一站式家庭型購(gòu)物中心會(huì)是未來(lái)的主流，而宜家購(gòu)物中心正是瞄準(zhǔn)了這樣一個(gè)定位。”施瑾表示。

 

購(gòu)物中心能否重演輝煌？

 

在中國(guó)市場(chǎng)，跨國(guó)零售企業(yè)從租賃者轉(zhuǎn)為地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商還是一個(gè)很鮮見(jiàn)的。與此同時(shí)，近些年我國(guó)本土零售商在“轉(zhuǎn)型”時(shí)卻不遺余力，結(jié)果卻差強(qiáng)人意，包括此前娃哈哈力推的娃歐商場(chǎng)。

 

近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的供過(guò)于求不是新鮮事。有數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，我國(guó)購(gòu)物中心總數(shù)已達(dá)3500家以上，每年新建的購(gòu)物中心如雨后春筍般分散在我國(guó)各大城市中。預(yù)計(jì)到2015年，有望突破4500家。很明顯，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)出供應(yīng)過(guò)剩的情況，中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)兩極化將進(jìn)一步加劇。

 

實(shí)際上，零售和商業(yè)地產(chǎn)是兩個(gè)不同的行業(yè)，前者很重視現(xiàn)金流，而后者需要有雄厚的資金支持，零售企業(yè)能否將他們的資金優(yōu)勢(shì)移植到地產(chǎn)行業(yè)上來(lái)，目前還難以判斷。

 

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，并不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，宜家似乎也不例外。此前英特宜家也透露早已從宜家家居“取經(jīng)”，這被其看來(lái)是走了一步絕妙的好棋?？杉幢阋思壹揖釉谌A運(yùn)作還算不錯(cuò)，但畢竟家居連鎖是專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)領(lǐng)域的零售業(yè)態(tài)，宜家家居商場(chǎng)的成功并不代表英特宜家購(gòu)物中心的成功。

 

分析人士指出，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心是一項(xiàng)大工程，宜家在這方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，資金、人才、商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)以及后續(xù)物業(yè)管理等都是挑戰(zhàn)。此外，其購(gòu)物中心意圖建立在郊區(qū)，雖然拿地便宜，交通便利，場(chǎng)地充足，但是能否有效的吸引人流參觀(guān)、聚集是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

 

在鄭宇潔看來(lái)，從單體店邁向購(gòu)物中心，英特宜家要想留住顧客，還需要加大力氣。也正因?yàn)槿绱耍⑻匾思也⒉桓颐つ繑U(kuò)張，因?yàn)橛脩?hù)消費(fèi)習(xí)慣還需要慢慢培養(yǎng)。

 

事實(shí)上，逛宜家家居的顧客并不一定會(huì)為英特宜家購(gòu)物中心其他的商戶(hù)買(mǎi)單，因?yàn)槟芊窈鸵思乙粯幼龅秸嬲?ldquo;低價(jià)優(yōu)質(zhì)”是決定英特宜家成功的關(guān)鍵。

 

而丁暉也明確表示，英特宜家并不容易找到合適的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和管理人才。“目前國(guó)內(nèi)很多做購(gòu)物中心的都是依附在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之下，購(gòu)物中心更多的是幫助提升其他物業(yè)價(jià)值和銷(xiāo)售的輔助性工具，和我們需要的商業(yè)性購(gòu)物中心要求的人有一定差距。”

 

蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶指出，受制于宜家家居在中國(guó)的擴(kuò)張決策，“捆綁”打造的購(gòu)物中心項(xiàng)目或需慢慢耕耘，這種開(kāi)發(fā)模式或?qū)⒅萍s未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)數(shù)量。

 

其實(shí)，拋開(kāi)萬(wàn)達(dá)、銀泰等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不說(shuō)，宜家在中國(guó)的同行紅星美凱龍也早已先它一步在全國(guó)主要城市布局，其擴(kuò)張速度正大踏步加快，如果宜家還保持此前的“蝸牛速度”的話(huà)，那留給它的時(shí)間和機(jī)會(huì)將所剩無(wú)幾。