從今年以來，廣州房企降價(jià)促銷舉措頻頻。
       “我們其中的一個(gè)樓盤，去年底是均價(jià)每平方米2萬元左右出頭，上個(gè)星期均價(jià)1.8萬元每平方米左右。新世界的房子真的開始降價(jià)了。”佛山金名都地產(chǎn)一位員工透露。
       除此之外，記者了解到，眼下時(shí)代地產(chǎn)旗下所有樓盤也在進(jìn)行“全額付款分三年無利息，貸款首付無息分18個(gè)月，享受銷售部最低價(jià)格基礎(chǔ)上再打9.8折”等優(yōu)惠。
       實(shí)際上，從2月開始，廣州不少房企就進(jìn)行了一系列的促銷活動(dòng)。除了部分樓盤推出“直降3000元/平米”、“8.8折讓利風(fēng)暴”、“一口價(jià)單位”的口號(hào)之外，保利、合景、祈福、雅居樂等多個(gè)大開發(fā)商均先后推出“墊付首付”的促銷活動(dòng)，目前涉及樓盤已達(dá)近20個(gè)。
       據(jù)統(tǒng)計(jì)，作為第二季度的首月，4月份，廣州11區(qū)預(yù)計(jì)有41盤推新，全市有142個(gè)樓盤有打折促銷，占總數(shù)的四成左右。
“這一方面說明資金緊張，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道緊張，不然不會(huì)著急賣房；另一方面，購買者少了，可能是市場(chǎng)需求少了，或者意向購買人群心有余而力不足。”地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一位人士分析道。
廣州樓市仍供不應(yīng)求
       據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年3月，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽6164套，環(huán)比上漲37.3%，同比大跌43.8%；在價(jià)格方面，3月廣州網(wǎng)簽均價(jià)為15537元/平方米，環(huán)比上漲19%，同比上漲6%。其中，3月最后一周網(wǎng)簽成交均價(jià)為19021元/平米，創(chuàng)下連續(xù)8周以來的新高?？v觀3月廣州樓市，成交呈現(xiàn)出前低后高的態(tài)勢(shì)。
       而一季度以來，廣州樓市量價(jià)齊跌。數(shù)據(jù)顯示，一季度廣州一手住宅網(wǎng)簽16194套，同比大跌40%，網(wǎng)簽均價(jià)為13833元/平方米，同比跌2.5%。從今年1月開始，廣州樓市開始降溫；2月受春節(jié)影響，成交量繼續(xù)向下；3月雖然成交量有所回升，但是樓市“小陽春”并不理想。
       “廣州樓市雖然成交量有所下跌，但這是由很多原因造成的，近期也已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，而且，廣州房價(jià)實(shí)際上仍然是穩(wěn)中有升的情形。”業(yè)內(nèi)人士分析。
       而根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，一季度廣州樓市供需比預(yù)計(jì)約為1:1.5，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，從供求關(guān)系上看，廣州樓市的“拐點(diǎn)”并未形成。
       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成廣州樓市成交量大幅萎縮的原因，主要是受到春節(jié)假期沖擊、銀行信貸收緊、調(diào)控政策敏感、開發(fā)商實(shí)際優(yōu)惠偏少以及買家觀望加重等因素。
部分城市已呈樓市“拐點(diǎn)”
       如果把“拐點(diǎn)”定義為部分城市房價(jià)有下跌的可能，部分城市增速趨緩，山東房地產(chǎn)研究所所長郭松海表示，拐點(diǎn)已經(jīng)初步形成。
       “去年相當(dāng)一部分一、二線城市房價(jià)呈兩位數(shù)的價(jià)格增長，交易額放大。但目前一、二線和三、四線城市分化非常明顯。三、四線城市房子積壓比較多，一、二線城市特別是北上廣深，總體上供給偏小，所以房價(jià)即使下跌，幅度也十分有限。二線城市情況也不大一樣，部分供大于求，部分供求比較平衡。”
       韓世同則認(rèn)為，如果把“拐點(diǎn)”界定為樓價(jià)的下行，那么這個(gè)現(xiàn)象在一、二、三線城市已經(jīng)普遍出現(xiàn)，拐點(diǎn)已經(jīng)成為一個(gè)事實(shí)。
       “房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度成交量大幅度下降，必然會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商以價(jià)換量。要讓這個(gè)拐點(diǎn)重新往上，沒有外力是很難的。盲目樂觀不利于地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)。
而此次是否會(huì)像2008年、2011年出現(xiàn)的所謂“拐點(diǎn)”有何不同，能否一樣逢兇化吉？
       “2008年國家宏觀調(diào)控力度加大，房屋交易量開始有所下降，但是國家出臺(tái)4萬億投資，拐點(diǎn)又回來了，房價(jià)又繼續(xù)上升，交易量擴(kuò)大，實(shí)際上沒有形成拐點(diǎn)。目前拐點(diǎn)是國家宏觀調(diào)控政策相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)供求關(guān)系形成的這種狀況。”郭松海認(rèn)為。
       “相比2008、2012年的拐點(diǎn)論，此次拐點(diǎn)本質(zhì)上是一樣的，但現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)更大了。因?yàn)?008、2012年國家都有4萬億投入，現(xiàn)在不可能再有了。目前的金融的風(fēng)險(xiǎn)更大了。金融本身也有問題，金融采取的一些 措施恰好可以造成房地產(chǎn)資金的斷裂。而房地產(chǎn)對(duì)于金融的依賴太大了。每一次房地產(chǎn)下行都有金融收緊的因素。金融現(xiàn)在也到了不得不收緊的時(shí)候，國家在釋放流動(dòng)性，靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長效果不太明顯。能夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和樓價(jià)上行的推力已經(jīng)不大。”韓世同分析。
       在韓世同看來，房地產(chǎn)下行的態(tài)勢(shì)已經(jīng)構(gòu)成，如果沒有外力，政府救市的舉措。下行趨勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)。
地價(jià)難降房價(jià)難降
       盡管樓市頻頻銷售打折，馬年房地產(chǎn)開發(fā)商依然在一線城市瘋狂拿地。以北京為例，2014年一季度北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到753.44億元，同比去年增長了56.98%，已相當(dāng)于去年全年土地出讓金的40.79%。
       “2013年的地價(jià)上漲很大，2014年地價(jià)能保持平穩(wěn)就不錯(cuò)了。地價(jià)平穩(wěn)房價(jià)也就平穩(wěn)了，開發(fā)商的利潤是20%-30%，把利潤壓一下也能降價(jià)，但是地價(jià)不斷上漲，房子降價(jià)就很難。”郭松海認(rèn)為。
       此前，部分開發(fā)商曾聯(lián)名寫信給政府部門，要求把房價(jià)和土地商掛鉤，因?yàn)榈胤秸蛲恋刎?cái)政的沖動(dòng)而推高地價(jià)，導(dǎo)致房價(jià)隨地價(jià)不斷上漲。目前地價(jià)在房價(jià)占的比重為30%-40%。
       郭海松認(rèn)為，2014年北京出臺(tái)“雙限房”，把限地價(jià)和限房價(jià)綁在一塊（又稱“自住型商品房”）。自住型商品房的定價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)20%左右，目前已經(jīng)對(duì)于北京商品房的價(jià)格顯現(xiàn)出一定影響。