4月9日，DTZ戴德梁行召開了2014年第一季度媒體發(fā)布會，其中專題討論的主題為“中國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展方向探討”。

 

 

DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞先生為媒體發(fā)布會致辭并做演講。何衍鈞先生認(rèn)為，近年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度很快，原因主要有兩點(diǎn)：首先，這是受益于國家對住宅調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重；其次，伴隨著中國城市化率的逐漸提高，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重不斷在擴(kuò)大，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也進(jìn)一步增加，這使得投資者將更多的資金投放到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

但是，在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，一些問題相伴而生。首先是電商對零售業(yè)的沖擊。中國電子商務(wù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年中國電子商務(wù)市場交易規(guī)模為10.2萬億元，較2012年8.5萬億元增長了29.9%；其中網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模達(dá)1.9萬億元，較2012年1.3萬億元增長42.8%，占社會消費(fèi)品零售額的比重達(dá)到8.0%。另外，在二三線城市商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目集中放量的情況下，商業(yè)項(xiàng)目的招商難度很大，從指標(biāo)上體現(xiàn)出較高的空置率。

 

在這樣背景下，一些言論開始流行，例如是商業(yè)地產(chǎn)腹背受敵、商業(yè)地產(chǎn)崩盤論等。中國商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)真即將崩盤嗎？何衍鈞先生認(rèn)為，任何商品交易市場都存在波動(dòng)，房地產(chǎn)市場也不例外，DTZ戴德梁行不支持所謂的“崩盤論”。

 

DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部助理董事羅俊崴先生、華北區(qū)策略及發(fā)展顧問部董事全海燕女士、華北區(qū)寫字樓部董事王剛先生、華北區(qū)投資及顧問服務(wù)部董事劉兵先生、華北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部董事胡峰先生，就此次發(fā)布會召開了專題討論，席間他們分別依據(jù)各自在其專業(yè)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，對中國商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展做了分析和預(yù)測。

 

DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部助理董事羅俊崴先生從事商業(yè)地產(chǎn)咨詢和租售服務(wù)多年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。他認(rèn)為，體驗(yàn)型商業(yè)是未來購物中心的發(fā)展方向，會讓商業(yè)煥發(fā)自身特有的魅力與個(gè)性，其主導(dǎo)因素包括業(yè)態(tài)體驗(yàn)和功能體驗(yàn)。

 

業(yè)態(tài)體驗(yàn)是指商業(yè)項(xiàng)目需突破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃的枷鎖，打造更時(shí)尚、好玩兒、新奇、富于探索性的商業(yè)功能及元素。為了更好地說明，羅俊崴先生為現(xiàn)場來賓講解了案例，如曼谷SiamaParagon項(xiàng)目內(nèi)設(shè)立的東南亞最大的水族館、武漢楚河漢街項(xiàng)目內(nèi)引入的中國大陸第二家杜莎夫人蠟像館、馬來西亞全球第一家樂高室外樂園等。同時(shí)，羅俊崴先生也強(qiáng)調(diào)，業(yè)態(tài)體驗(yàn)的打造需著重考慮投入成本、運(yùn)營維護(hù)難度、產(chǎn)品創(chuàng)新性及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)與消費(fèi)者的粘性等問題，最終達(dá)成創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變之融合。

 

功能體驗(yàn)是指商業(yè)項(xiàng)目需在滿足租戶硬件要求的同時(shí)，愉悅顧客感受，打造全方位舒適愉悅的購物環(huán)境。功能體驗(yàn)提升，可從優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)及人性化服務(wù)兩方面做文章。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)方面，主要包括燈光效果的渲染、合理的交通動(dòng)線、獨(dú)特的主題建筑風(fēng)格、舒適的公共空間、景觀小品及主力店鋪的設(shè)計(jì)等；人性化服務(wù)方面，主要包括設(shè)立不同體驗(yàn)感的公共休息區(qū)、設(shè)置人性化的洗手間、采用智能便捷的停車系統(tǒng)、設(shè)置多媒體互動(dòng)式服務(wù)設(shè)施等。

 

DTZ戴德梁行華北區(qū)策略及發(fā)展顧問部董事全海燕女士認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)在一、二線城市進(jìn)一步升級的方向，是形式和業(yè)態(tài)方面的更加細(xì)化。通過商業(yè)物業(yè)的歷史發(fā)展脈絡(luò)，可以看出商業(yè)物業(yè)是以人們對商業(yè)活動(dòng)的需求不斷提升和不斷細(xì)化為線索，不斷進(jìn)行在形式、形態(tài)、業(yè)態(tài)等方面的進(jìn)化，變得更加細(xì)致。我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)活動(dòng)越發(fā)成熟的城市中，商業(yè)物業(yè)的形式越多樣，使每一種商業(yè)活動(dòng)、每一類商業(yè)需求都能找到最為貼切的場所。

 

傳統(tǒng)百貨滿足目的性消費(fèi)需求，以百貨形式為主，業(yè)態(tài)針對所有商業(yè)需求，比如新天地百貨、雙安商場、當(dāng)代商城等。購物中心則是滿足非目的性消費(fèi)需求，以購物中心的形式為主，業(yè)態(tài)針對不同年齡消費(fèi)群體細(xì)化，比如來福士、世貿(mào)天階。除了傳統(tǒng)百貨和購物中心外，針對小眾的精品百貨可視為購物中心的變種類，類似于K11、僑福芳草地等，這些是具有藝術(shù)元素的購物中心項(xiàng)目，所針對的客群可以稱為城市中“趕時(shí)髦的小眾精英“。購物中心未來的發(fā)展將出現(xiàn)帶有各種特色元素的、為小眾服務(wù)的精品商業(yè)項(xiàng)目。

 

DTZ戴德梁行華北區(qū)寫字樓部董事王剛先生，在寫字樓咨詢領(lǐng)域具備豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。他認(rèn)為廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來作銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比數(shù)據(jù)來看，2009年起，辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房的投資額同比增長率開始超過住宅增長率，商業(yè)營業(yè)性用房投資累計(jì)增長幅度一直保持在20%以上。隨著市場容量的增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資需求不斷上升，同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，市場容量呈不斷增加的態(tài)勢，省會以上城市都可以支撐多個(gè)商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)的投資。未來更多資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)投資將維持走高態(tài)勢。

 

DTZ戴德梁行華北區(qū)投資及顧問服務(wù)部董事劉兵先生表示，位于核心商圈的商業(yè)物業(yè)很受投資者青睞。從商業(yè)物業(yè)細(xì)分類別來看，酒店、商場、寫字樓，不同商業(yè)業(yè)態(tài)投資屬性不同，投資回報(bào)也有所不同；同時(shí)依據(jù)物業(yè)所屬城市屬性不同，投資回報(bào)也有所不同。商業(yè)物業(yè)具有金融屬性，對資本運(yùn)作的要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營階段將轉(zhuǎn)向“資本和運(yùn)營”，投資屬性更加突出。劉兵先生認(rèn)為，未來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將更加關(guān)注運(yùn)營階段的投融資能力，具有較強(qiáng)投融資能力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才最具競爭實(shí)力。

 

DTZ戴德梁行華北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部董事胡峰先生，從商業(yè)地產(chǎn)估值的角度，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段，以及對投資商業(yè)地產(chǎn)盡職調(diào)查的重要性作了演講。他認(rèn)為中國的商業(yè)地產(chǎn)正在從追求短期市場化目標(biāo)，轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營價(jià)值的長期金融化。目前商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還沒有很好的建立起來，有土地開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營管理，但是還沒有成熟的退出機(jī)制，特別是房地產(chǎn)金融包括REITs的發(fā)展，使眾多的個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者都很難享受到商業(yè)地產(chǎn)所帶來的投資紅利。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)具有投資金額大、回報(bào)周期長、收益率高、運(yùn)營管理難、退出方式少等特征，投資商業(yè)地產(chǎn)相對比較復(fù)雜，這需要做好完善的物業(yè)盡職調(diào)查，包括房地產(chǎn)評估、市場分析、投資測算、工程盡職調(diào)查等。胡峰先生表示未來中國核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將以持有型為主流，相信隨著中國房地產(chǎn)金融進(jìn)一步的完善，資產(chǎn)證券化將為商業(yè)地產(chǎn)帶來更好的發(fā)展前景。