春節(jié)過后，“中國房價暴跌論”又在網絡熱傳，加之香港部分樓盤大幅降價，內地房價看空論頓時升溫。

 

唱空論頻出

 

“中國房地產泡沫比迪拜嚴重1000倍，甚至更糟。”2011年，華爾街著名空頭大師詹姆斯·查諾斯的一句話，曾讓中國房地產企業(yè)毛骨悚然。在經過2013年大豐收之后，馬年年初，新一波房地產的“唱空”似乎再度來襲。

 

萬科集團董事長王石近期對樓市的表態(tài)引人關注。在接受媒體采訪時，王石用“非常不妙”來表達其對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”。王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月時的表態(tài)。此前，香港首富李嘉誠拋售了內地410億港元的資產。對此，王石在微博上表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

 

一直唱高房價的任志強對于今年房地產的增長也不持樂觀態(tài)度。日前在“2014亞布力中國企業(yè)家論壇第十四屆年會”上，任志強表示，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”

 

事實上，早在去年年底，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2013—2014)》。報告預測，一、二線城市房價最快將在2014年第一季度短線見頂。高盛去年12月17日發(fā)布策略報告稱，2014年中國房地產進入調整階段。

 

拋售與成交下滑

 

在房地產唱空論泛起的同時，近期香港樓市打折出售、內地一線城市1月房地產成交數據也再度引起各界注意。

 

自去年8月以來，自稱“永遠不賺最后一個銅板”的李嘉誠控制的長和系便開始拋售國內不動產，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場等項目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經中心、12月其旗下ARA基金向江蘇三胞集團出售南京的國際金融中心大廈，預計售價30億元。而今年年初，李嘉誠之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。

 

香港另一大地產巨頭新鴻基也于2月10日降價出售。2月10日，新鴻基地產推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時下降近35%，甚至低于同區(qū)域二手房價格10%至15%。如果算上項目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會會員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項目價格最高降幅可達40%。

 

對此，中國房地產學會副會長陳國強表示，雖然內地樓市與香港樓市相對獨立，但是不能否認會造成影響。一方面，造成影響的因素在傳導下同時作用于內地；另一方面，對本就易受影響的內地購房者的心理預期，影響更為明顯。

 

據亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，今年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。同時，6908套的月成交量也僅高于2012年1月“熊市”時的4473套，成為自2006年商品住宅開始網簽，近9年以來元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。

 

根據中國指數研究院對1月43個主要城市住宅市場交易情況的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，超九成城市樓市成交量環(huán)比下跌。具體來看，43個城市中蚌埠下跌幅度最大，為56.78%；其次是大連，下跌53.11%。此外深圳降幅為44.4%；北京為36.8%；上海為30.65%。

 

北京樓市相對樂觀

 

相比專家學者對于樓市走勢的爭論，來自北京樓市的銷售人員卻對今年樓市表示樂觀。“我們的項目打算3月底入市，目前蓄客情況比我們預期的還要好。”大興一樓盤銷售負責人向記者表示，“今年北京的新項目會增多，但是市場需求同樣強烈。因此，我們對市場判斷還是比較樂觀，應該是一個平穩(wěn)增長。”

 

亞豪機構副總經理高姍分析，今年商品住宅漲字當頭，主要原因在于自住型商品房用地的大量推出，擠占了不限定銷售價格的純商品住宅的用地量，特別是去年末北京達到競價上限轉而競建自住型商品房面積的土地出讓方式，更使得純商品住宅供應面積減少、成本上升，高昂的土地成本是房價上漲的推手之一。

 

報告

 

去年房價收入比高于合理區(qū)間樓市是否有泡沫，房價收入比是一個指標。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。

 

上海易居房地產研究院最近發(fā)布的《2013年全國房價收入比年度報告》顯示，2013年，全國新建商品住宅成交均價達5851元/平方米，同比增長7.7%，增幅比2012年縮小0.7個百分點，房價漲幅有所收窄。盡管2013年一線城市和部分二線城市樓市表現(xiàn)較好，但受經濟欠發(fā)達、人口導入慢、供大于求等因素的影響，廣大三四線城市房地產市場表現(xiàn)較弱。2013年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26955元，比上年名義增長9.7%，比2012年名義增幅收窄了近3個百分點，增幅連續(xù)兩年出現(xiàn)回落。這受整個宏觀經濟發(fā)展的影響較大。根據房價收入比計算公式，得出2013年全國商品住宅房價收入比為7.3，與2012年的7.3持平，這主要是因為房價漲幅和人均可支配收入漲幅均有所收窄導致的。從房價收入比的絕對水平看，仍略高于6-7的合理區(qū)間，穩(wěn)定房價的壓力依然存在。

 

報告同時指出，2013年的7.3略微偏高，仍然沒有回歸到與居民收入相匹配的水平，但尚不能據此定性當前全國房價存在較大泡沫，更不可能在未來二三年崩盤。報告預計今年一二線城市難以延續(xù)2013年樓市火爆的情況，而三四線城市更不可能明顯走高，今年全國房價漲幅將有所回落，預計全年房價漲幅為7%，今年全國房價收入比將與2013年基本持平，仍為7.3。

 

上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示，2013年土地市場的火爆接近瘋狂，地王頻現(xiàn)，此外優(yōu)質地塊稀缺加大房企競爭。根據易居研究院監(jiān)測的10個典型城市來看，多地在春節(jié)后紛紛發(fā)布供地公告，新年首月土地市場延續(xù)活躍態(tài)勢，土地成交均價繼續(xù)上行，并已持續(xù)16個月同比正增長，再次刷新歷史紀錄。2013年成交的大量土地今年將陸續(xù)形成產品進入市場，從而增加新房市場供應，一方面供應加大將使得去化壓力增大，資金回籠力度將難以復制去年；另一方面會加劇房企間的競爭，在一定程度上抑制房價上漲，影響房企收益。

 

觀點

 

2014年房地產走勢眾說紛紜

 

“今年6月全國房地產登記系統(tǒng)啟動之后，除了高房價問題外，房屋過剩問題也將水落石出?，F(xiàn)在這個問題非常突出，金融部門都在做準備，大家都說今年實體經濟要出問題，首先就是房地產出問題”。中國社科院副院長李揚在日前的經濟形勢座談會上表示。

 

“去年開工到現(xiàn)在超過60億平方米，數量是非常大的。很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。我們認為可能是普遍下降，但是我們不認為是負增長，還是正增長，增幅大幅下滑。你要拿增幅和增幅比，去年是20，今年連10都不到，下降幅度非常大，但還是增長。”華遠地產董事長任志強在“2014亞布力中國企業(yè)家論壇第十四屆年會”上表示。

 

國際評級機構穆迪最新《中國房地產市場焦點》的報告中預計2014年中國70個大中城市的房價漲勢將有所回落，原因是2013年底的基數較高，而且房地產業(yè)具有周期性。經歷了2013年極為強勁的增長后，預計今年中國房地產市場和評級開發(fā)商的合約銷售額同比增長率將降至10%左右。