名家連線

 

要依靠工業(yè)、科技等基礎(chǔ)，培育適合區(qū)域長期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，才能為經(jīng)濟(jì)增長提供穩(wěn)定的支撐，進(jìn)而形成人口聚集效應(yīng)，促進(jìn)房屋消化。

 

王玨林

 

住建部政策研究中心研究員

 

春節(jié)過后，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)悲觀情緒。一方面，三四線城市樓市供給過?，F(xiàn)象被媒體集中披露；另一方面，香港地區(qū)部分新房項(xiàng)目開盤價格下降明顯，業(yè)界擔(dān)心此種現(xiàn)象會傳導(dǎo)至內(nèi)地。住建部政策研究中心研究員王玨林向中國證券報記者表示，香港樓市是“黃金”，不會輕易崩盤。房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，今年國內(nèi)房地產(chǎn)走勢仍然樂觀。

 

對于三四線城市房地產(chǎn)投資熱潮的興起，王玨林認(rèn)為主要由三個因素引發(fā)：第一，從2008年末開始，在“四萬億”投資的帶動下，很多中小城市投入大量資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加了城市吸引力；第二，2010年以來，大型房地產(chǎn)普遍向三四線城市拓展，加之這些城市房地產(chǎn)市場起步較晚，住宅品質(zhì)不高，給大型房企的進(jìn)入創(chuàng)造了空間；第三，房地產(chǎn)行業(yè)對地方財政、GDP的帶動效應(yīng)明顯，很多地方政府在拿地、稅收等環(huán)節(jié)給予企業(yè)優(yōu)惠，在主觀上鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)。

 

王玨林表示，從各地房屋滯銷的情況不難看出，這樣的發(fā)展模式不可持續(xù)，因?yàn)?ldquo;賣地、建房只是短期經(jīng)濟(jì)行為”。至于破解之道，王玨林認(rèn)為，要依靠工業(yè)、科技等基礎(chǔ)，培育適合區(qū)域長期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，才能為經(jīng)濟(jì)增長提供穩(wěn)定的支撐，進(jìn)而形成人口聚集效應(yīng)，促進(jìn)房屋消化。

 

相比內(nèi)地市場，香港樓市更易受到國際資本流動影響。針對香港部分房地產(chǎn)項(xiàng)目降價現(xiàn)象，王玨林認(rèn)為，在限制外資炒作政策出臺后，這是市場出現(xiàn)一輪自我調(diào)整。作為一個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的自由貿(mào)易城市，香港樓市有著“黃金”般的價值，所以香港房價不會暴跌。

 

值得注意的是，從去年八九月開始，李嘉誠旗下公司先后拋售上海、廣州等地物業(yè)，涉及金額約410億港元。同時，李嘉誠加大對歐洲投資。王玨林認(rèn)為，這只是李嘉誠對資金的一種調(diào)配，并非大規(guī)模撤資的信號。“李嘉誠不會輕易放棄內(nèi)地的大市場。”王玨林說，在經(jīng)濟(jì)形勢能夠保持穩(wěn)定的前提下，內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展空間。

 

“經(jīng)濟(jì)形勢好，房地產(chǎn)形勢就會好，這其中有著必然性。”王玨林說，通過中央對此輪改革的部署可以看出，城鎮(zhèn)化將成為未來經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。而城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，必然引發(fā)對房地產(chǎn)的需求。

 

但此輪城鎮(zhèn)化“紅利”能在多大程度上釋放，各界的看法不一。不少機(jī)構(gòu)預(yù)測，2014年我國經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步放緩。王玨林認(rèn)為不能輕易做出結(jié)論，2014年的經(jīng)濟(jì)形勢，將主要取決于各項(xiàng)改革的進(jìn)展。對于房地產(chǎn)市場走勢，王玨林持樂觀態(tài)度，認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)每年都會遇到很多困難，但每年的銷售額都會創(chuàng)歷史新高。”

 

精彩對話

 

中國證券報：溫州、鄂爾多斯都曾經(jīng)因?yàn)橘Y金撤出而出現(xiàn)房價暴跌。陷入庫存積壓的這批三四線城市，今年會否重蹈覆轍？

 

王玨林：要從兩個方面來看待這個問題。

 

一方面，溫州、鄂爾多斯雖然都出現(xiàn)房價暴跌，但這兩個城市中，一個是民間資本發(fā)達(dá)的東部城市，另一個是西部資源型城市。與其他城市相比，這兩個案例有一定特殊性。

 

另一方面，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，只要充分釋放城鎮(zhèn)化“紅利”，這部分過剩的房屋具有被消化的潛力。但與前幾年相比，房屋銷售周期可能延長。對于這些城市來說，房地產(chǎn)市場將從快速發(fā)展階段進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時期。

 

雖然不排除個別城市出現(xiàn)房價下跌，但今年出現(xiàn)大幅降價的可能性很小。而一線城市具備房價繼續(xù)上漲的動力。

 

經(jīng)濟(jì)形勢好，房地產(chǎn)形勢就會好，這其中有著必然性。從中央對此輪改革的部署可以看出，城鎮(zhèn)化將成為未來經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。而城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，必然引發(fā)對房地產(chǎn)的需求。

 

中國證券報：既然市場化主導(dǎo)調(diào)控的思路已經(jīng)確立，那么限購、限貸等行政化調(diào)控手段是否到了該退出的時候？

 

王玨林：《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提到，要嚴(yán)格控制特大城市的人口規(guī)模。單從這個角度上來說，以抑制需求為主要目的的行政調(diào)控手段就有存在的必要?，F(xiàn)在大城市的市場供需關(guān)系不夠平衡，供不應(yīng)求形勢較為嚴(yán)重，一旦放開限購等手段，市場很容易進(jìn)入新一輪暴漲。所以，行政調(diào)控手段還未迎來退出時機(jī)。