2014年樓市或在兩極分化中前行(2)
2014年01月09日 11:18
樓市趨緩已現(xiàn)分化
盡管房價仍在一片普漲聲中，但2013年房地產(chǎn)市場一路奔跑的腳步還是出現(xiàn)了放緩的跡象。
據(jù)國家統(tǒng)計局2013年11月18日公布的信息顯示，70個大中城市中，10月份新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。下降和持平的城市均以三四線城市為主。其中，下降的城市分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%)；持平的城市南充、牡丹江、鄭州。
關(guān)于大中城市的劃分，據(jù)記者了解，目前，房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是，北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場；除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產(chǎn)市場；其他地級市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場。
在這項數(shù)據(jù)里，盡管70個城市的環(huán)比平均漲幅只收窄了0.2個百分點(diǎn)，但依然引起了市場高度關(guān)注。而此前關(guān)于三四線城市樓市即將崩潰的爭論，再次變得熱烈起來。
無獨(dú)有偶，中國社會科學(xué)院近日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告》指出，2012-2013年，一二線城市房價上漲較快。與一二線城市相比，三四線城市房價整體增速較緩，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)分化跡象。該報告指出，從總體來看，三四線城市庫存增加較多，部分城市房價出現(xiàn)下跌的跡象。
該報告認(rèn)為，2013年中國一線城市住房價格快速上漲，但一線城市住房市場變化情況并非孤立情況，與世界主要同類城市住房市場變動趨勢整體相似；二線城市房價兩極分化較為嚴(yán)重，部分二線城市量價高企，其中，二線城市住房價格增速最低為?？?.1%，最高為廈門16.5%。
業(yè)內(nèi)人士分析，2013年11月份全國交易數(shù)據(jù)的"減速"，昭示著2012年年底上演的翹尾大戲在這個冬天很難再現(xiàn)，市場恐將踏著緩和的節(jié)奏走進(jìn)2014年。
值得一提的是，房地產(chǎn)市場的兩極分化現(xiàn)象，在上市房企的業(yè)績報告中也有所反應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在已公開的17家A股上市房企發(fā)布的全年業(yè)績預(yù)報中，預(yù)增的企業(yè)達(dá)到11家，預(yù)期減少的有5家，分別是銀潤投資、天倫置業(yè)、合肥城建、東湖高新、天業(yè)股份。
2014年商業(yè)地產(chǎn)最"搶眼"
"春節(jié)前后，可能有更多城市加入到調(diào)控大軍中來。"這是當(dāng)前業(yè)界對房地產(chǎn)市場的一個普遍預(yù)期。
那么，不斷升級的調(diào)控"緊箍咒"能否為樓市降溫，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變？
作為樓市堅定的唱多派，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩曾表示，25年后，北京每平方米房價將超過80萬元非常容易。雖然這一言論受到無數(shù)次"攻擊"，但似乎都無法改變他唱漲的決心。
董藩分析說，25年前中國人的收入最高不過1-200元，以當(dāng)時的情境，說25年后北京房價能夠漲到每平方米2萬元，"別人一定認(rèn)為這個人瘋了"。但事實(shí)是，北京五環(huán)內(nèi)的房價早就超過了這個價格。
同樣預(yù)期房價會繼續(xù)上漲的人士不在少數(shù)，其中也包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)。在一個論壇上，任志強(qiáng)再次宣稱，房價仍會上漲。不過，一向被稱為"任大炮"的他，此番對今年房價的預(yù)期并不如往年那般"豪放"。任志強(qiáng)表示，"2014年房價總的趨勢是看漲的，但是增幅放緩，如果說具體區(qū)間，則有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。"
除了"上漲"說之外，目前市場上更傾向于另一種預(yù)判。一些主流觀點(diǎn)認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)市場將迎來轉(zhuǎn)折之年的到來，房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象。
"在房價沖高的2013年，雖然一二線城市房價都出現(xiàn)了上漲，但三四線城市的房價卻是步履維艱的，有的城市房地產(chǎn)市場過剩問題和泡沫破裂的風(fēng)險很大。"一位業(yè)內(nèi)人士如是說。
作為地產(chǎn)企業(yè)的代表，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊公開表示，2014年房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)上升趨勢，區(qū)域結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不均衡發(fā)展。她分析說："一二線城市，特別是一線北上廣深還會持續(xù)上漲，這主要是由于特大城市聚集力和影響力進(jìn)一步增強(qiáng)；二線城市應(yīng)該是平穩(wěn)增長，因為它既有不斷增長的需求，同時也存在去除庫存的壓力，所以供求關(guān)系趨于平穩(wěn)；三四線城市由于需求不足、供應(yīng)量過大，房地產(chǎn)有下降的壓力。"
持類似觀點(diǎn)的還有住建部政策研究中心主任秦虹。她認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)市場增長速度很難超過今年，分化的趨勢會延續(xù)。
原因有兩點(diǎn)，一是銷售增長超過預(yù)期。秦虹表示，2013年1-10月份全國新建商品房銷售面積增長速度是41%，1-9月全國二手房銷售面積增長84%，這兩個增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，去年商品房銷售面積增速在此基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高的難度非常大；二是市場以自住型需求為主。一二線城市限購、限貸政策很難退出來，在這樣的情況下，市場需求主體以自住性為主，自住性房子不可能重復(fù)購買，一家只需要一套房子住就可以了，因此今年自住性需求仍會增長，但增速超過去年很難達(dá)到。
中國指數(shù)研究院在其2013年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)報告中也指出，在政府主導(dǎo)加大供應(yīng)和貨幣政策回歸中性的背景下，2014年商品房價格漲幅將會收窄，但熱點(diǎn)城市商品房價格上漲壓力依然較大，調(diào)控政策仍可能加碼。兩極分化加劇也是2014年房地產(chǎn)市場的趨勢之一，價格方面，地價和供求矛盾加大了一線城市房價上漲的壓力，但部分三線城市價格則存在下跌的風(fēng)險。
一批開發(fā)商對房地產(chǎn)市場更遠(yuǎn)的未來也不樂觀。其中，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林就曾公開表達(dá)了這樣一個觀點(diǎn)："房地產(chǎn)的好日子可能不會超過十年"。
有業(yè)內(nèi)人士表示，做住宅市場會越來越難，利潤越來越薄，但商業(yè)地產(chǎn)才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控可能不斷加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資主陣地。
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