2013年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)充滿變化的一年。

有人在拋售內(nèi)地房地產(chǎn)；有人在暗示內(nèi)地的樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較高；有人在敲響"樓市泡沫要破滅"的警鐘。另一面，市場(chǎng)依舊持續(xù)火爆的交易場(chǎng)景；層層加碼、步步升級(jí)的樓市調(diào)控政策；頻頻見(jiàn)諸于報(bào)端的"地王"；銀行陷入"錢(qián)荒"；多地公積金政策緊縮……

兩極分化的走向令樓市這樣一個(gè)博弈場(chǎng)愈加讓人看不懂，但盡管如此，仍然要問(wèn)一問(wèn)，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變？

調(diào)控政策有待改進(jìn)

對(duì)于許多普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2013年是驚心動(dòng)魄的一年。

"2012年年底，我和家人去找中介公司看房的時(shí)候，一進(jìn)門(mén)，經(jīng)紀(jì)人通常都會(huì)熱情地遞上名片，然后倒上熱水，再耐心地為你介紹各種房源信息，騎著電動(dòng)車帶你去看房。可過(guò)了春節(jié)再去看的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人一聽(tīng)說(shuō)想買個(gè)小戶型的二手房便不再搭腔。前后半個(gè)多月的時(shí)間，臉變的真快啊。"回想起買房時(shí)，在房地產(chǎn)中介那里前后碰到的不同遭遇，記者的一位朋友小楊仍然很感嘆。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的"變臉"術(shù)率性上演，這在2013年年初并非是一個(gè)偶然現(xiàn)象。

如果說(shuō)二手房是樓市的晴雨表，那么在政策調(diào)控下，買房人、賣房人的表情則可以說(shuō)是二手房市場(chǎng)的晴雨表，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)一開(kāi)局，便迎來(lái)了二手房市場(chǎng)的一個(gè)沸騰，而這份火爆場(chǎng)景的背后，一個(gè)很重要的原因是源自于市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控新政的恐慌。

梳理過(guò)去一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策讓人應(yīng)接不暇。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作提出"國(guó)五條"，這是自2009年12月份開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)的第五次升級(jí)。前四次分別是2010年1月的"國(guó)十一條"、4月的"國(guó)十條"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新國(guó)八條"。

隨后不久，國(guó)務(wù)院于2013年2月26日正式公布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，其中規(guī)定二手房的個(gè)調(diào)稅由交易總額的1%-2%，從嚴(yán)按差額的20%征收。

該政策下達(dá)后，立刻引起市場(chǎng)一片嘩然，二手房市場(chǎng)一度陷入恐慌，迎來(lái)了新一波"搶購(gòu)潮"，一時(shí)間，連夜排隊(duì)過(guò)戶的現(xiàn)象頻現(xiàn)于各地，當(dāng)年三月份二手房交易量也創(chuàng)下新高。

"搶購(gòu)"背后的原因，則是源于買賣雙方對(duì)于"從嚴(yán)按差額的20%征收個(gè)稅實(shí)施"的擔(dān)憂，而這也正是小楊為什么會(huì)前后受到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不同禮遇的關(guān)鍵所在。

2013年3月30日，"國(guó)五條"各地實(shí)施細(xì)則紛至沓來(lái)，北京、上海、重慶細(xì)則先行，但在各地出臺(tái)的細(xì)則中，許多地方政府對(duì)20%個(gè)稅卻沒(méi)有過(guò)多描述。

小楊告訴記者說(shuō)，如今回想起來(lái)，當(dāng)時(shí)不像是在買房，而更像是買大白菜。"從頭到尾，我們只是實(shí)地看了一套房子，便匆匆忙忙在當(dāng)晚就付了定金，簽了合同。大家都在趕在政策落地之前簽約，20%的稅，萬(wàn)一碰上了，對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)實(shí)在是太沉重的負(fù)擔(dān)。"小楊如是說(shuō)。

回想2013年年初的搶購(gòu)現(xiàn)象，在鏈家地產(chǎn)工作的經(jīng)紀(jì)人小谷這樣告訴記者："當(dāng)時(shí)，那些滿五年唯一住房的小戶型特別搶手，只要一登記在系統(tǒng)里，就跟賣大白菜一樣被搶光了，甚至有些客戶房子都沒(méi)有去看，只是在系統(tǒng)里看了房屋戶型圖之后就立刻交付了定金。"

時(shí)至2013年年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊不平靜。各地"地王"頻現(xiàn)與此同時(shí)，銀行陷入"錢(qián)荒"，多地公積金政策緊縮。進(jìn)入2013年下半年，住房信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、以房養(yǎng)老，以及各地跟風(fēng)二套房首付提至7成等等一系列政策頻繁出擊。這些雖然對(duì)樓市未造成重大影響，市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，但"調(diào)控潮"并未就此結(jié)束。

從2013年三季度開(kāi)始，"國(guó)五條"出臺(tái)后，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)分化。多個(gè)城市對(duì)地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)。

2013年11月開(kāi)始，深圳、上海、廣州、北京四大一線城市陸續(xù)出臺(tái)二套房首付提高至七成等系列政策。隨后，武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門(mén)、福州等二線城市也相繼開(kāi)始為調(diào)控政策"加碼"。截至2013年年底，共有18個(gè)城市發(fā)布收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策新舉措。

值得一提的是，這一連串的調(diào)整方向有緊也有松，其中，限購(gòu)政策略有放松的有溫州、蕪湖等城市。

從具體調(diào)控內(nèi)容上看，盡管各城市間情況各異，力度與細(xì)節(jié)上存有差異，但大多著眼于貸款、限購(gòu)、保障房、監(jiān)管等相關(guān)政策進(jìn)一步收緊。而二線城市的調(diào)控政策幾乎照搬一線城市的模板。

各大城市調(diào)控政策的集中出臺(tái)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在那個(gè)初冬感受到了一絲涼意，樓市降溫預(yù)期也再次被市場(chǎng)期待。從2013年11月的交易表現(xiàn)看，一些城市的交易開(kāi)始變得緩和與冷靜。據(jù)相關(guān)資料顯示，全國(guó)43個(gè)重點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)，2013年11月成交量環(huán)比上漲和下降的城市數(shù)量呈現(xiàn)均等局面，其中，北京出現(xiàn)15.76%的降幅，而上海減少了1.82%、杭州下滑了14.05%、蘇州縮水達(dá)26.32%。

調(diào)控政策幾乎貫穿整個(gè)2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，值得一提的是，在一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，監(jiān)管層卻一字未提"房地產(chǎn)與調(diào)控及房?jī)r(jià)、商品房市場(chǎng)"。對(duì)此，專家分析，這絕對(duì)不是意味著會(huì)放松調(diào)控與退出調(diào)控，相反，2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)延續(xù)到2014年。

"但考慮到當(dāng)前樓市分化與供求不平衡及經(jīng)濟(jì)、樓市實(shí)際情況不一，各地方政府會(huì)因地制宜的實(shí)施調(diào)控政策，微調(diào)或收緊，主要是一、二線城市與三四線城市。"專家說(shuō)。

對(duì)于今年的住房調(diào)控政策，社科院《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，調(diào)控主要任務(wù)是平衡供求，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，加快改革。

具體的政策措施上，上述報(bào)告建議，實(shí)施差別化的區(qū)間目標(biāo)調(diào)控，保持宏觀政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性。行政調(diào)控目前不能完全取消，但是需要改進(jìn)。第一，要理順市場(chǎng)供求機(jī)制，強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期管理；第二，深化住房產(chǎn)權(quán)制度改革，探索住房產(chǎn)權(quán)的共同持有與多級(jí)拆分制度，并建立與之相適應(yīng)的土地出讓、住房融資和財(cái)稅配套制度；第三，適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，逐步放開(kāi)住房限購(gòu)；第四，放寬住房信貸限制，支持首次置業(yè)和合理改善性需求；第五，降低二手住房交易稅費(fèi)，減輕購(gòu)房者實(shí)際負(fù)擔(dān)等。