近期，京滬蘇杭多地頻現(xiàn)地王。經(jīng)歷了多重調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有降溫，反而有越來(lái)越熱的趨勢(shì)。地王年年有，身價(jià)節(jié)節(jié)高。是誰(shuí)給了房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)揮金如土的底氣？房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫在哪里？究竟有多大？為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，長(zhǎng)期的調(diào)控思路又是怎樣？提出疑問(wèn)，是希望得到解答。實(shí)際上，從近年來(lái)的調(diào)控措施和結(jié)果看，要解決這些題，需要的不僅是智慧，更需要“壯士斷腕”的勇氣！

 

“地王年年有身價(jià)節(jié)節(jié)高”

 

要到何時(shí)？

 

融創(chuàng)剛在北京斬獲單價(jià)“地王”，新鴻基就以217.7億元的價(jià)格加冕上?？們r(jià)地王，總價(jià)僅次于當(dāng)年廣州亞運(yùn)城的“巨無(wú)霸”地塊。

 

當(dāng)看到農(nóng)展館地塊樓面價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米時(shí)，拋出“25年后北京的房?jī)r(jià)將達(dá)到每平米80萬(wàn)元”的北師大教授董藩?jiǎng)t興奮的在微博表示，“今天下午，融創(chuàng)以21億元及異地建27.8萬(wàn)平米醫(yī)院競(jìng)得北京農(nóng)展館地塊，折合樓面價(jià)每平米73099元，刷新今年北京單價(jià)地王記錄。10萬(wàn)元的時(shí)代迎面而來(lái)，80萬(wàn)元的日子還會(huì)遠(yuǎn)嗎？！”

 

地王的出現(xiàn)，直接推漲了周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，加速了觀望者的入市速度。

 

積聚了眾多人氣的一、二線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊升，而人口相對(duì)稀疏的三、四線(xiàn)城市卻面臨著庫(kù)存積壓、資金難收回的局面。于是，一、二線(xiàn)城市開(kāi)始考慮收緊限購(gòu)政策，而三、四線(xiàn)城市則開(kāi)始試探著新一輪微調(diào)，打著政策擦邊球，希望吸引人口加快住宅銷(xiāo)售量。

 

溫州松綁了限購(gòu)政策，蕪湖采用貨幣補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠的方式鼓勵(lì)購(gòu)房，2013年8月26日，蕪湖發(fā)布《關(guān)于貫徹執(zhí)行蕪湖市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高校畢業(yè)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和穩(wěn)定就業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)有關(guān)事項(xiàng)》，規(guī)定本科生買(mǎi)房可免契稅并獲2萬(wàn)元補(bǔ)助，南京和北京則是在土地出讓政策上做起了文章。

 

不過(guò)與此同時(shí)，鄭州則提高了限購(gòu)門(mén)檻，將繳稅年限提升至3年。

 

不僅如此，與其他一、二線(xiàn)城市收緊政策或維持原有政策不同，深圳的政策出現(xiàn)了些許松動(dòng)。深圳出臺(tái)《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的單價(jià)核算方式，將調(diào)整為單套住房總價(jià)核算方式，9月1日起調(diào)整。此前，深圳普通住宅優(yōu)惠價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)按照單價(jià)計(jì)算，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，根據(jù)深圳各區(qū)情況，總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)介于160萬(wàn)元至390萬(wàn)元之間。

 

從表面來(lái)看，各地政府是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況采取了“因地制宜”的方針，但從大背景來(lái)看，政策松動(dòng)帶來(lái)的傳導(dǎo)效應(yīng)會(huì)影響一、二線(xiàn)城市，觀望情緒有可能進(jìn)一步松動(dòng)，購(gòu)房者提前集中入市會(huì)推高房?jī)r(jià)。

 

與三、四線(xiàn)城市相比，一、二線(xiàn)城市供給明顯不足，調(diào)整城市間的住宅供給結(jié)構(gòu)是化解樓市冰火兩重天的重要途徑。由于人口相對(duì)集中，一、二線(xiàn)城市應(yīng)進(jìn)一步加大供給，三、四線(xiàn)城市則放緩供給速度。

 

增加住宅供給需要土地供給的配合，但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳市計(jì)劃供應(yīng)土地318公頃，實(shí)際供應(yīng)556.4公頃，超出計(jì)劃75%，多供應(yīng)了近一倍的土地。而同期，深圳市本級(jí)土地出讓支出中，保障性住房支出計(jì)劃為16.05億元，實(shí)際完成支出7.76億元，完成計(jì)劃的48%。

 

住宅用地的供應(yīng)，并不少，但是高昂的地價(jià)只有建設(shè)高檔住宅甚至是豪宅才能保證開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，而從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，普通住宅的缺口是最大的。供給結(jié)構(gòu)的失衡，造成了有效供給不足，進(jìn)一步推漲了房?jī)r(jià)。

 

1問(wèn)地王：“手中有糧”來(lái)自哪里？

 

剛剛邁過(guò)“金九”門(mén)檻，土地市場(chǎng)就上演了瘋狂24小時(shí)。

 

9月5日，繼融創(chuàng)以43.24億元北京奪地，并創(chuàng)下全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄后，24小時(shí)內(nèi)，滬杭蘇三地又連現(xiàn)地王。港企新鴻基旗下公司以217.7億元加冕上?？們r(jià)地王；隨后，綠地、世茂[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、濱江在杭州各拿下一宗地，合計(jì)總價(jià)136.7億元；世茂還在蘇州以47.25億包攬兩塊地，并創(chuàng)造當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)地王。24小時(shí)之間，444.89億元灑在了土地市場(chǎng)。

 

是誰(shuí)給了房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)揮金如土的底氣？

 

住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售的火爆“順利”傳導(dǎo)到了上游市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商“手中有糧、心中不慌”。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)27.1%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)39.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長(zhǎng)31.5%。易居房地產(chǎn)研究院此前的報(bào)告表示，2013年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況較為寬松，這是自2010年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區(qū)間。

 

進(jìn)入9月，住宅銷(xiāo)售再次呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月前8天，全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市，樓市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到6.43萬(wàn)套，環(huán)比8月的6.32萬(wàn)套上漲2%。8月份54個(gè)重點(diǎn)城市成交面積達(dá)到2368.67萬(wàn)平方米，環(huán)比7月增長(zhǎng)4.2%，其中一線(xiàn)與三四線(xiàn)城市分別錄得1.9與3.1個(gè)百分點(diǎn)的正增長(zhǎng)。

 

住宅成交量走高令房地產(chǎn)企業(yè)收入頗豐。截至2013年8月末，首創(chuàng)置業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積約93.1萬(wàn)平方米，簽約金額約84.1億元，同比增長(zhǎng)6%。2013年1—8月，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積967.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1129.3億元，8月單月銷(xiāo)售金額同比上漲34%。累計(jì)至8月底，富力地產(chǎn)今年總合約銷(xiāo)售金額約251.1億元，比去年同期增加27%。合生創(chuàng)展近日公布，今年前8個(gè)月，集團(tuán)合約銷(xiāo)售金額為約75.8億元，較去年同期增長(zhǎng)31%。

 

雖然房地產(chǎn)企業(yè)的A股再融資尚未開(kāi)啟，但他們的海外融資道路頗為順利，這也增加了房企在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)舉牌的勇氣。

 

9月5日，綠城中國(guó)控股有限公司宣布已和多個(gè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)達(dá)成融資協(xié)議，據(jù)此，綠城將向該批財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借款最多達(dá)3億美元，綠城若干附屬公司為該借款擔(dān)保人。綠城表示，該筆融資所得將用作一般營(yíng)運(yùn)資金及資本重組。貸款將于融資協(xié)議日期起，計(jì)36個(gè)月內(nèi)最終還款日期前分期償還。

 

綠地集團(tuán)8月30日在官網(wǎng)公布，集團(tuán)與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設(shè)立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行，組建金融資產(chǎn)交易所、金融租賃公司等方面開(kāi)展合作。

 

8月29日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告表示，公司建議在中國(guó)發(fā)行本金總額不超過(guò)60億元的境內(nèi)公司債券，期限為5-10年。富力表示，擬發(fā)行境內(nèi)公司債券可以補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金、取代部份銀行借貸及優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

 

8月28日有消息稱(chēng)，包括中銀香港、東亞銀行、星展銀行、恒生銀行和匯豐銀行在內(nèi)的五家銀行，將在兩周內(nèi)與萬(wàn)科置業(yè)(香港)有限公司簽署3.75億美元3.5年期貸款協(xié)議。上述貸款中，包括一筆定期貸款和一筆循環(huán)信貸，大約是3億美元貸款和7500萬(wàn)美元循環(huán)信貸，兩部分的綜合收益約為250個(gè)基點(diǎn)。

 

2問(wèn)地王：

 

拉升房?jī)r(jià)誰(shuí)之過(guò)？

 

“‘面粉’已經(jīng)貴過(guò)‘面包’，周邊的房?jī)r(jià)肯定要上漲，才能和地王的地塊相匹配，這勢(shì)必會(huì)引起新一輪的市場(chǎng)定價(jià)恐慌。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，高溢價(jià)的房地產(chǎn)最終還是需要“剛需”來(lái)買(mǎi)單。

 

在日益火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“面粉”和“面包”的比喻已經(jīng)成為土地與房屋之間關(guān)系的代名詞。按常理而言，“面包”是“面粉”的加工產(chǎn)品，“面粉”的價(jià)格必然低于“面包”的價(jià)格，但國(guó)內(nèi)市場(chǎng)往往會(huì)出現(xiàn)“面粉”比“面包”貴的情況。9月以來(lái)的地王井噴現(xiàn)象，又引發(fā)了“面粉”與“面包”的激烈討論。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，盡管從土地成交到房屋交付需要兩至三年時(shí)間，但是具有標(biāo)志性作用的地王對(duì)樓市預(yù)期影響明顯。“‘面粉’漲價(jià)，‘面包’肯定會(huì)漲價(jià)”是購(gòu)房者的普遍看法，因?yàn)橥恋爻杀咀罱K會(huì)反映在房?jī)r(jià)上。另外，地王還會(huì)直接帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)，形成所謂的“誘漲效應(yīng)”。在目前樓市整體進(jìn)入上升通道的情況下，地王頻現(xiàn)很可能再次帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

 

“地王的出現(xiàn)確實(shí)會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)有明顯的刺激作用。開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后，一般看好該地段，后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)持續(xù)進(jìn)行，這有利于帶動(dòng)周邊消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了將來(lái)賣(mài)個(gè)好價(jià)格，開(kāi)發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會(huì)有所投入，因此對(duì)整個(gè)區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境等形成一定的外部溢出效應(yīng)。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，由于原有住宅地塊無(wú)形升值，已經(jīng)拿地建設(shè)的開(kāi)發(fā)商就會(huì)抓住機(jī)會(huì)、抓住消費(fèi)者心理來(lái)提高房?jī)r(jià)。

 

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年7月中國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，最高漲幅達(dá)到18.3%。

 

張大偉指出，由于“金九銀十”的示范效應(yīng)非常大，所以9月份出現(xiàn)的地王井噴現(xiàn)象是很正常的，具體而言主要有三方面的原因：第一，從市場(chǎng)的角度來(lái)看，市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好，資金鏈趨于穩(wěn)定，銷(xiāo)售回暖；第二，從房企的角度來(lái)看，因?yàn)橐欢€(xiàn)人口集聚明顯，而三四線(xiàn)房市普遍不景氣，導(dǎo)致大型房企從三四線(xiàn)城市回歸一二線(xiàn)城市的趨勢(shì)加強(qiáng)，在“日光盤(pán)”迭出的情況下，補(bǔ)充庫(kù)存遇到了良好的時(shí)機(jī)，豪賭市場(chǎng)的行為加速膨脹；第三，從地方政府的角度來(lái)看，本次地王拿下的均為優(yōu)質(zhì)地塊，政府能從中獲得更高的溢價(jià)，為補(bǔ)充財(cái)政收入提供了充足的資金保障。

 

“一般而言，政府下半年推出的地塊要多于上半年，為地王出現(xiàn)提供了前提條件。”韓長(zhǎng)吉指出。

 

3問(wèn)地王：

 

誰(shuí)吹大地產(chǎn)泡沫？

 

在9月份“地王”輪番問(wèn)世之后，對(duì)于“地王”引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫的話(huà)題又進(jìn)入了輿論的焦點(diǎn)。據(jù)悉，在得知北京農(nóng)展館地塊問(wèn)鼎全國(guó)單價(jià)地王后，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石評(píng)論稱(chēng)：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”此舉被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫已達(dá)最高點(diǎn)。

 

“在‘金九銀十’的示范效應(yīng)下，本輪地王的出現(xiàn)會(huì)誘發(fā)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高，由于中低收入人群的收入增幅遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的上漲，那么一二線(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大在所難免。”張大偉對(duì)記者說(shuō)，地價(jià)與房?jī)r(jià)是相互影響的，在目前情況下，地價(jià)房?jī)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，如果不抑制這種地價(jià)上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大。

 

國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，“地王”是泡沫的始作俑者，地王越多的地方，泡沫越多，即使在上海，15萬(wàn)元/平方米的高價(jià)盤(pán)在去年僅賣(mài)出幾套，10余萬(wàn)元/平方米的也不過(guò)幾十套，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不支持地王的天價(jià)。

 

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2012年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.3，而北京拔得頭籌，高達(dá)13.3。業(yè)內(nèi)人士指出，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

 

“‘地王’拍出的天價(jià)肯定會(huì)讓中低收入者有一種‘無(wú)力感’，這誘發(fā)了一定的恐慌情緒。”張大偉指出，總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫很?chē)?yán)重，因?yàn)閲?guó)內(nèi)一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)反映的并不是當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)力，而是全國(guó)富有階層的購(gòu)買(mǎi)力，高額的房?jī)r(jià)和大量的中低收入者收入極為不匹配，這一點(diǎn)在“北上廣”這樣的大城市里表現(xiàn)得非常明顯，比如在北京一個(gè)年收入20萬(wàn)元的家庭可能一輩子也買(mǎi)不起五環(huán)以?xún)?nèi)的房。

 

張大偉還分析說(shuō)，房地產(chǎn)分為居住屬性和投資屬性，就居住屬性來(lái)看，房地產(chǎn)的泡沫非常嚴(yán)重，由于租金遠(yuǎn)低于利息，一套市價(jià)200萬(wàn)元的住宅月租金可能是4千元，但如果這筆錢(qián)存入銀行，那么每個(gè)月的利息要比房屋租金高得多。“在明顯的價(jià)差下，絕大多數(shù)的人選擇去投資房地產(chǎn)，可見(jiàn)其中的泡沫有多大。”

 

“樓市泡沫是否會(huì)繼續(xù)吹大，受政策、開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)預(yù)期等多方因素影響，當(dāng)前來(lái)看，一時(shí)還難以停下瘋狂的腳步。” 韓長(zhǎng)吉對(duì)記者說(shuō)。

 

張大偉指出，從短期來(lái)看，一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，在房?jī)r(jià)上升預(yù)期明顯，實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)不景氣的情況下，存量流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到較大的阻礙。反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)上漲速度加快，也就促使社會(huì)形成房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的心理預(yù)期，這就加劇了資金流向房地產(chǎn)的趨勢(shì)，導(dǎo)致了整體經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振也就是必然的結(jié)果。

 

4問(wèn)地王：

 

租售比是房租的推手嗎？

 

望“樓”興嘆，成為當(dāng)下眾多生活在北京的“夾心層”的切身感受。這份“嘆”，不僅僅是因?yàn)橘I(mǎi)不起，還有逐年上漲的房租壓力。雖然環(huán)比漲幅回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但8月份住宅租金依舊維持在了同比上漲4.4%的水平。至此，房租已經(jīng)連續(xù)43個(gè)月上漲。

 

張大偉分析，房租連漲43個(gè)月是多種因素導(dǎo)致的。首先，一二線(xiàn)城市社會(huì)資源與工作機(jī)會(huì)較多，住房需求相對(duì)集中。限購(gòu)政策導(dǎo)致部分住房需求積壓在租賃市場(chǎng)，帶動(dòng)了房屋租金價(jià)格上漲。其次，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲加速，也導(dǎo)致出租房業(yè)務(wù)對(duì)租金預(yù)期提高。此外，房屋租賃市場(chǎng)信息混亂、監(jiān)管難，導(dǎo)致一些“二房東”囤積房源，趁機(jī)吃差價(jià)，也是房租上漲的原因之一。

 

鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部研究員張旭告訴記者，8月份住宅租金環(huán)比漲幅回落的主要原因是高校畢業(yè)生暑期租賃高峰消退，短期較為集中的供需矛盾有所緩和。而四季度又將迎來(lái)傳統(tǒng)的租賃淡季，往年看租金都會(huì)[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]出現(xiàn)小幅的回落。但租賃市場(chǎng)的供需不平衡現(xiàn)象依然存在，每年的租金上漲將會(huì)是一個(gè)比較長(zhǎng)期的現(xiàn)象。

 

鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京8月住宅單位平均租金為60.2元/平方米，環(huán)比上漲1.1%，同比上漲11.5%，環(huán)比漲幅較7月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。從供需情況，8月新增租賃客源和房源比例為1.93：1，為今年來(lái)的最低水平。

 

沒(méi)有人注意到從什么時(shí)候開(kāi)始，逐漸上漲的房?jī)r(jià)成為推高房租的重要因素之一。

 

2010年4月中旬，一位購(gòu)房者打算以145萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)記者表姐手中位于東五環(huán)外的一套70平方米的住房，兩天后，在雙方簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議前“國(guó)十條”落地，購(gòu)房者轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。同年10月，這套房子以129萬(wàn)元成交，買(mǎi)房者承擔(dān)所有稅費(fèi)(房產(chǎn)不滿(mǎn)5年)。而今，同樣戶(hù)型、朝向、樓層的房子報(bào)價(jià)在215萬(wàn)元。假如考慮在北三環(huán)外的塔院小區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套相同面積的住宅，那么，預(yù)算要增加150萬(wàn)元左右。

 

人均可支配收入的增長(zhǎng)速度無(wú)法追上近年房?jī)r(jià)上漲的腳步，房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值逐年擴(kuò)大，以致得出一個(gè)“中國(guó)國(guó)情不適用房?jī)r(jià)收入比”的結(jié)論；與此同時(shí)，為了提高持有房產(chǎn)的回報(bào)率，業(yè)主連年調(diào)漲房租，當(dāng)然，這其中也少不了中介“添油加醋”的成分，盡管房租在上漲，但房?jī)r(jià)租售比的分母逐年攀漲的速度，令這一比值越來(lái)越小。

 

住宅租售比直接反映房產(chǎn)投資價(jià)值，也就是通常所謂的“泡沫”大小。房?jī)r(jià)走高后，業(yè)主投資回報(bào)周期被拉長(zhǎng)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，只有上調(diào)房租才可以縮小房產(chǎn)投資泡沫，然而，房租的上調(diào)速度還是追不上房?jī)r(jià)上漲的腳步。以上述小區(qū)內(nèi)與兩套房產(chǎn)接近的住宅為樣本進(jìn)行計(jì)算，朝陽(yáng)旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小區(qū)的租售比為1:704，而一年前，塔院小區(qū)的租售比大約為1:547。

 

5問(wèn)地王：

 

如何給地方財(cái)政松綁？

 

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度依賴(lài)房地產(chǎn)，硬性擠泡沫的舉措也不現(xiàn)實(shí)，所以在地王現(xiàn)象造成房?jī)r(jià)恐慌的心理預(yù)期下，政府應(yīng)當(dāng)在出讓土地給地王的同時(shí)，增加保障型住房的供應(yīng)來(lái)穩(wěn)定中低收入人群的心理預(yù)期，減輕他們的無(wú)力感，以降低地王對(duì)市場(chǎng)恐慌心理的影響程度。”張大偉對(duì)記者說(shuō)。

 

“房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，此類(lèi)說(shuō)法在業(yè)內(nèi)屢見(jiàn)不鮮。地王們的層出不窮，提升了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，在調(diào)控趨緊的形勢(shì)下，也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)資金鏈斷裂的擔(dān)憂(yōu)。

 

韓長(zhǎng)吉指出，土地價(jià)格不斷刷新，拿地成本居高不下，房企毛利率下降已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，有住房剛需、投機(jī)的需求，樓市將繼續(xù)高位運(yùn)行。但是一旦資金鏈、需求、市場(chǎng)預(yù)期等發(fā)生劇烈變化，樓市將難以持續(xù)。“房地產(chǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支柱之一，加之地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)如此明顯和嚴(yán)重，一旦樓市崩潰，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的打擊將會(huì)很?chē)?yán)重。”

 

“房地產(chǎn)越火爆，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)度越大，緩解債務(wù)危機(jī)的能力越強(qiáng)，各方對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)度越高，這是無(wú)法解套的循環(huán)。”知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀[微博]說(shuō)，“如果房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲，地方債務(wù)崩盤(pán)；如果房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，則未來(lái)市場(chǎng)必然崩盤(pán)。”

 

國(guó)家審計(jì)署公告表明，從1979年至今，土地出讓收入一直是地方政府主要還債來(lái)源。而據(jù)專(zhuān)家分析，“賣(mài)地償債”的一個(gè)最直接后果便是地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與房?jī)r(jià)的高度綁定，從而增加了房地產(chǎn)調(diào)控的難度。

 

“目前很多地方的土地收入還能撐較長(zhǎng)一段時(shí)間，這是保證風(fēng)險(xiǎn)總體可控的非常關(guān)鍵的因素。” 國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所教授王梅指出。

 

據(jù)了解，由于城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住建部召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線(xiàn)城市進(jìn)行座談，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，此舉旨在保證年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

 

張大偉說(shuō)，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控需要注重存量環(huán)節(jié)，短期行為往往治標(biāo)不治本。目前土地的賣(mài)方市場(chǎng)是由政府壟斷的，那么在更多的范圍內(nèi)引入土地流轉(zhuǎn)制度，讓城中村的居民可以賣(mài)地，一方面引入競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也增加了供應(yīng)，對(duì)高房?jī)r(jià)的抑制能起到很大的作用。“另外，就是引入房產(chǎn)稅，增加投資型住房的持有成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商的豪賭有一定的約束。”

 

一位不愿透露姓名的專(zhuān)家指出，調(diào)控更為關(guān)鍵的是，要通過(guò)改革破除中國(guó)部分地方政府的土地財(cái)政依賴(lài)，從源頭抑制地王出現(xiàn)，從而推動(dòng)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

 

6問(wèn)地王：

 

調(diào)控是否應(yīng)加碼？

 

土地市場(chǎng)地王井噴、樓市成交量?jī)r(jià)齊升，一邊是市場(chǎng)在感慨調(diào)控幾乎再次淪為“空調(diào)”，另一邊是業(yè)內(nèi)專(zhuān)家近期陸續(xù)表示長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制醞釀出臺(tái)。與此同時(shí)，全國(guó)各地方政府的調(diào)控政策松緊不一，既有上海嚴(yán)查限購(gòu)執(zhí)行情況、鄭州收緊限購(gòu)，又有深圳調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

 

讓市場(chǎng)更多參與到房地產(chǎn)調(diào)控中，是未來(lái)調(diào)控的思路。

 

在8月份舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一透露，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)制定的全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制正處在論證階段，估計(jì)3個(gè)月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。”

 

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日透露，最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會(huì)，對(duì)于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路將是政府與市場(chǎng)各自分工明確，為此可能會(huì)出一個(gè)十分重要的標(biāo)桿性文件。

 

聶梅生認(rèn)為，在市場(chǎng)與政府分工明確指導(dǎo)下的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將是大勢(shì)所趨。政府的著力點(diǎn)將放在市場(chǎng)監(jiān)管、保障房等問(wèn)題上，其它的則交由市場(chǎng)解決。而對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)解決的方面，財(cái)稅和金融改革已經(jīng)先行一步，土地問(wèn)題更多的將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決。

 

中國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮[微博]指出，當(dāng)前調(diào)控措施主要集中在限購(gòu)、限價(jià)、限貸等一些方面，而土地和樓盤(pán)的有效供給明顯不足。要調(diào)控房?jī)r(jià)，還要更充分地利用市場(chǎng)來(lái)配置資源。

 

在市場(chǎng)發(fā)揮更大作用的同時(shí)，政府的責(zé)任也需要加強(qiáng)，同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)地方實(shí)際情況，調(diào)整調(diào)控細(xì)則。

 

 

朱中一指出，就目前市場(chǎng)來(lái)看，地價(jià)上漲過(guò)快會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有影響。政府在目前房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大的情況下，也要把“穩(wěn)地價(jià)”納入調(diào)控任務(wù)。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)差異大，地方政府要把土地供應(yīng)和住房建設(shè)計(jì)劃掛鉤，而不是和地方財(cái)政收入掛鉤。

 

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，在市場(chǎng)與政府明確分工之下，北京等一線(xiàn)城市更多的可能傾向于使用政府干預(yù)，而對(duì)于二三線(xiàn)城市，則采用市場(chǎng)的手段加以調(diào)控。

 

對(duì)于近段時(shí)間地方政府的一些“小動(dòng)作”，聶梅生認(rèn)為地方政府的動(dòng)作有緊有松釋放出一個(gè)信號(hào)，可能預(yù)示著今后中央將更多地放權(quán)到地方政府，不再是一個(gè)藥方管全國(guó)。

 

在權(quán)力可能下放的預(yù)期下，朱中一建議，要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制，強(qiáng)調(diào)住房用地的供應(yīng)計(jì)劃與住房供應(yīng)計(jì)劃掛鉤，“否則下一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)的難度更大。”