“國五條”出臺近一個(gè)月，房地產(chǎn)市場漲聲一片。二手房“打頭”，剛需新房跟隨，現(xiàn)在連一手豪宅也火了起來。最近一位朋友心急火燎地問我：關(guān)注上海長風(fēng)地區(qū)兩個(gè)豪宅樓盤很久了，“樓王”馬上要開盤，但聽說位置好的戶型都被訂光了，怎么樣才能搶到一套呢？

他說的這些戶型，開發(fā)商都乘勢漲價(jià)，總價(jià)基本都在1500萬元以上。他手里沒有這么多現(xiàn)金，需要賣掉現(xiàn)在自住的公寓，還要貸點(diǎn)款。按照他的說法，如果搶到滿意的戶型，這輩子不準(zhǔn)備再換房了。他不是投機(jī)客，甚至不能算投資客，只能算偏高端一些的改善型需求者。

只出臺政策卻不落地的行為，套用一句流行語就是“耍流氓”。這一個(gè)月不僅沒有抑制房價(jià)，反而炒高了房價(jià)。不僅剛需受害，改善性需求者也備受折磨。前段時(shí)間甚至有傳言稱，因?yàn)樽枇μ螅僮饔须y度，20%政策有可能不執(zhí)行了。

當(dāng)然，從近幾日各地地方政府的表態(tài)來看，這項(xiàng)政策不會有反復(fù)。廣東省政府和廣州市政府都公開承諾，嚴(yán)格執(zhí)行新的個(gè)稅政策。因?yàn)?ldquo;國五條”中對各地房價(jià)控制目標(biāo)的出臺時(shí)間確定為一季度，連帶各地個(gè)稅政策的細(xì)則出臺應(yīng)該就在本月底。

從地方政府的角度來看，他們是不愿意執(zhí)行這項(xiàng)政策的，因?yàn)榇隧?xiàng)政策會對房地產(chǎn)市場造成“速凍”效應(yīng)，因此損失的稅費(fèi)和隨之而來的土地市場縮水，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于那一點(diǎn)點(diǎn)個(gè)稅收入?？梢灶A(yù)見，他們會千方百計(jì)讓這項(xiàng)政策“縮水”。

例如已經(jīng)公開的烏魯木齊，當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，烏魯木齊房產(chǎn)交易管理中心規(guī)定，市民可以提前預(yù)約從4月開始兩個(gè)月之內(nèi)辦理繳稅業(yè)務(wù)的號，也就是說，烏魯木齊把辦理繳稅業(yè)務(wù)的時(shí)間延長了60天。即便是地方細(xì)則真正實(shí)施，市民也仍可以按照之前預(yù)約的號，按老政策稅收辦法繳納稅費(fèi)。

另外，在賣家的初始成本計(jì)算方面，稅法規(guī)定可以扣除合理成本，如相關(guān)稅費(fèi)、房貸利息和裝修成本。裝修成本的確定要看原始發(fā)票，相信很多人沒有保留多年前的發(fā)票，更不用說裝修費(fèi)用中很大比例是沒有發(fā)票的。如果地方政府“搗糨糊”，可以視作“無法確定原始成本”，從而執(zhí)行總價(jià)1%~2%的個(gè)稅老政策。

但無論如何掙扎，4月1日以后大面積執(zhí)行20%個(gè)稅政策的方向不會改變。由此會給不同的房產(chǎn)類型帶來不同的影響。

二手房中，需要繳納個(gè)稅的房型所占比例較大，交易將大大清淡。在需求大于供給的賣方市場，上家擁有心理優(yōu)勢，不會愿意承擔(dān)這筆新增的成本；而加上這筆成本之后，買家的購買意愿也會大大降低。

對于“滿五唯一”無需繳納個(gè)稅的少數(shù)房型，上家不會放過這次絕佳的漲價(jià)良機(jī)，即便不把相當(dāng)于20%個(gè)稅的漲價(jià)空間吃干榨凈，至少也會漲上一半。

一手剛需盤，與“滿五唯一”二手房類似，開發(fā)商比二手房東更精明，漲價(jià)是不可避免的。

唯有一手豪宅，將會是真正被抑制的對象。豪宅的購買者投資者較多，但20%個(gè)稅政策執(zhí)行后，獲利空間大大降低，虧損風(fēng)險(xiǎn)卻在加大。例如購買一套1000萬元的新房，全款付清，假定兩年之后，房價(jià)上漲20%，房價(jià)漲到1200萬元。

此時(shí)出售，成本如下：

購買時(shí)的契稅3%——30萬元；

兩年的資金沉淀成本（以同期定期存款利率4.10%計(jì)算）——82萬元；

出售時(shí)的營業(yè)稅為總價(jià)的5.6%——72.8萬元；

差價(jià)20%的個(gè)稅——約34萬元；

如果在上海是第二套房，還需繳納每年0.6%的房產(chǎn)稅——兩年12萬元；

出售時(shí)的中介費(fèi)，約1%——12萬元；

印花稅等其他稅費(fèi)，5000元左右。

總計(jì)243.3萬元。

也就是說，投資者如果花1000萬元買房投資，即便兩年上漲20%，與存入銀行相比，也將損失43.3萬元。

兩年上漲20%，在調(diào)控加碼的大環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)的可能性很小。20%個(gè)稅的新政雖然有諸多缺陷，會誤傷剛需，但對抑制投機(jī)，會起到立竿見影的作用。因此我勸告了文章開篇提到的那位朋友，別去湊熱鬧，到年底你且再去看它。