日前出臺的“國五條”雖然尚未超出此前調(diào)控組合拳的范圍，重在對既有政策的強(qiáng)調(diào)和落實(shí)，但是此次中央及時釋放出對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決心的信號意義重大，對消費(fèi)者的心理將產(chǎn)生重要影響。

 

今年1月份樓市回暖，尤其是一、二線城市樓市的升溫，致使“淡季”不淡，市場上彌漫著一股“看漲”的氛圍。

 

國家統(tǒng)計(jì)局2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，雖然新建商品住宅環(huán)比上漲城市個數(shù)比去年12月份略有減少，但同比上漲的城市個數(shù)則比去年12月份有所增加。二手住宅環(huán)比和同比上漲的城市個數(shù)比去年12月份均有所增加。市場的表現(xiàn)以及數(shù)據(jù)的變化，是否意味著今年樓市會像某些“春天派”所言出現(xiàn)價格快速上漲的局面？日前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“國五條”及時出臺，將對后期樓市產(chǎn)生何種影響？

 

兩大因素推動首月房價上漲

 

針對1月份房價的上漲，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，影響1月份房價上漲的原因主要有兩個方面，一方面是大部分開發(fā)商前期采用以價換量銷售策略取得了效果，現(xiàn)階段優(yōu)惠促銷力度削弱甚至取消。另一方面各種房價信息頻頻見諸于各類媒體，一些專家、學(xué)者對房價的走勢說法不一，潛在購房者預(yù)期不明，擔(dān)心房價進(jìn)一步上漲，導(dǎo)致首次置業(yè)的剛性需求和改善性置業(yè)的升級需求的購房人群入市意愿較強(qiáng)，拉動了性價比較高的住宅價格上漲。

 

近兩年，受“限購限貸”為核心的此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的資金壓力推動其改變營銷策略，“以價換量”成為企業(yè)生存發(fā)展的理性選擇。分析人士指出，在2012年樓市成交向好帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面已有明顯改善，開發(fā)投資和新開工增速在年內(nèi)均實(shí)現(xiàn)了見底企穩(wěn)?？梢哉f，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最困難的時期基本已經(jīng)過去。

 

“預(yù)期”對于短期房價的波動起著至關(guān)重要的作用，“看漲”預(yù)期強(qiáng)烈，不僅推動潛在需求提前釋放，而且也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商“捂盤惜售”，短期內(nèi)擾亂市場供需，掩蓋真實(shí)的供需關(guān)系，助推房價大幅上漲。從二手房市場的表現(xiàn)來看，二手房市場房價的上漲和成交量的活躍，表明不僅剛性需求不斷釋放，而且從中也折射出改善性需求從“觀望”中退出選擇“盡早入市”。當(dāng)前市場對房價“看漲”的預(yù)期更加強(qiáng)烈，成為推動房價上漲的重要短期因素。

 

房價趨穩(wěn)有基礎(chǔ)

 

劉建偉表示，日前國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，確定了完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等政策措施，要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。隨著這些政策措施的迅速推進(jìn)和有效實(shí)施，影響去年四季度以來房價上漲的壓力將會減弱，房價尚不具備全面大幅反彈的基礎(chǔ)。

 

分析人士指出，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖升溫的大背景下，“國五條”的出臺可謂“一石激起千層浪”，給升溫的市場潑了一盆降溫的“涼水”。從“限購”的強(qiáng)調(diào)和升級有望到“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)擴(kuò)圍提上日程，具有針對性的五條舉措為未來房地產(chǎn)市場調(diào)控定下基調(diào)。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的背景下，雖然各方預(yù)期今年房價可能溫和回升但難以出現(xiàn)大幅反彈。

 

調(diào)控持續(xù)收緊

 

利于穩(wěn)定預(yù)期抑房價

 

當(dāng)前樓市出現(xiàn)量價齊升的“春意”，尤其是一二線城市房價的反彈，其中不乏“恐慌性”入市的因素。“看漲”預(yù)期和擔(dān)憂，短期內(nèi)極大地推動了房價的上升。一旦房價上漲預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，對房價往往具有互動和反饋效果，容易引致房價的進(jìn)一步上漲。因此管理好預(yù)期對于抑制房價的過快上漲至關(guān)重要。

 

日前出臺的“國五條”雖然尚未超出此前調(diào)控組合拳的范圍，重在對既有政策的強(qiáng)調(diào)和落實(shí)，但是此次中央及時釋放出對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決心的信號意義重大，對消費(fèi)者的心理將產(chǎn)生重要影響。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉指出，在房價上漲預(yù)期不斷高漲的背景下，隨著“國五條”的出臺，將對市場預(yù)期產(chǎn)生影響。

 

這一舉措的及時出臺，也使得人們對后期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加碼充滿期待。市場人士預(yù)計(jì)，雖然此次并未出現(xiàn)最近市場預(yù)期的全國性房貸政策的調(diào)整，但是“限購”、“差別化信貸”的核心并未松動，并且今年“限購”的城市有望增多。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大也是大概率事件。市場人士普遍認(rèn)為，如果房價出現(xiàn)繼續(xù)大幅上漲的勢頭，不排除后期出臺更加具體、嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的可能性，以防止出現(xiàn)房價報(bào)復(fù)性反彈。