供需失衡是造成房價(jià)上漲的根本原因，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，需求有著剛性增長的趨勢，要使房地產(chǎn)調(diào)控取得預(yù)期效果，在抑制不合理住房需求的同時，必須加大供應(yīng)節(jié)奏，打擊囤地囤房，防止短期出現(xiàn)較大的供需缺口。

 

記者 李文龍

 

近日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作時強(qiáng)調(diào)，增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。

 

在房價(jià)又出現(xiàn)較大反彈壓力的背景下，此舉蘊(yùn)含著兩層涵義，一層是保證住房供給，此輪樓市調(diào)控采取的是同時從需求端和供給端雙向調(diào)控的思路，在需求端堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，在供給端則加大住房供應(yīng)，尤其是加大中小戶型住房的供地力度；另一層是平抑土地價(jià)格，只有穩(wěn)住了“面粉”價(jià)格，才能抑制“面包”價(jià)格的過快上漲。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，截至1月底，監(jiān)測的20個城市新建商品住宅庫存總量，自2011年3月以來首次出現(xiàn)同比環(huán)比雙雙下滑的現(xiàn)象。去年下半年以來一線城市成交量快速回升，使得去庫存化迅速，住房供需短期內(nèi)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的缺口，這從年初成交的量價(jià)齊漲中可見一斑。今年必須加大上市供應(yīng)量，形成有效供應(yīng)，才能抑制住反彈的房價(jià)。而土地供給率是此輪調(diào)控的重要手段之一，去年樓市回暖也消耗掉了許多開發(fā)商手中的存量土地，“地王”又頻現(xiàn)市場，增加土地供應(yīng)顯然能緩解短期地價(jià)大幅溢價(jià)的局面。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年我國住宅用地供應(yīng)總量11.08萬公頃，超過前五年平均水平29.3%。正是土地及住房的及時供應(yīng)，使得去年房地產(chǎn)形勢趨于平穩(wěn)。在城鎮(zhèn)化即將催生大量新剛性需求的趨勢下，加大住房用地供應(yīng)，旨在實(shí)現(xiàn)均衡投放，以及時穩(wěn)定土地市場價(jià)格和預(yù)期，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。

 

有專家指出，緩解住房供需壓力，首先要增加用地供應(yīng)。隨著城鎮(zhèn)化加速以及對城中村進(jìn)行改造，許多城市在土地整理中，還將有大量土地上市，必須平衡好住房用地供應(yīng)與城市建設(shè)用地的關(guān)系。當(dāng)前資金壓力得到一定程度緩解后，許多房企的拿地?zé)崆橐廊桓邼q，此時如果土地供應(yīng)量大幅縮減，很有可能會造成房價(jià)滯后反彈。處于調(diào)控中的各個城市應(yīng)當(dāng)及時向社會公布，本年度住房用地供應(yīng)總量及布局，同時動態(tài)監(jiān)測地價(jià)變化，及時做好解釋和調(diào)研工作，以防出現(xiàn)炒作誤讀，干擾市場預(yù)期。

 

去年底，住房用地迎來一個供應(yīng)和成交高峰，目前不少開發(fā)商手中已經(jīng)握有大量土地。要保證住房供應(yīng)有序增加，還必須督促房企加快開工率，使存量土地盡快轉(zhuǎn)化為有效住房供應(yīng)，同時加大對閑置土地和違規(guī)用地的查處，穩(wěn)定土地市場。監(jiān)管部門也應(yīng)當(dāng)及時對開發(fā)商的用地和開工情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，嚴(yán)格督促開發(fā)商按合同約定開工，對拖延開工期限的應(yīng)及時進(jìn)行處理。

 

經(jīng)過去年的成交回暖，許多開發(fā)商的資金面已大為改善，樓市博弈隱現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的態(tài)勢，開發(fā)商不同程度上出現(xiàn)了捂盤惜售的傾向。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相對于去年12月份的推盤沖量勢頭，今年1月份房企的推盤量迅速回落。這既是因?yàn)槿ツ曜≌麻_工量不足，有可能導(dǎo)致今年供應(yīng)量低迷，又源于去年銷售業(yè)績飄紅，開發(fā)商以價(jià)換量的心態(tài)有所減弱，因而推盤節(jié)奏有所放緩，未來要保證住房的有效供應(yīng)，必須在督促住房開發(fā)進(jìn)度上有所動作。

 

另據(jù)國土資源部法律中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2012年底，我國未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬公頃，未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃。大量閑置儲備土地，如果能夠及時開發(fā)流入市場，勢必在改善住房供需上發(fā)揮巨大作用。要“逼出”開發(fā)商手中的閑置地和閑置房，還必須綜合運(yùn)用稅收、信貸等手段，鼓勵房企使用存量土地。