值得一提的是，就在前不久，萬科旗下萬科(香港)才剛聯(lián)手新世界發(fā)展以34.34億港元拿下香港港鐵荃灣西站項目。但已有相關(guān)分析人士對萬科進(jìn)入香港的前景表示擔(dān)憂，除了國內(nèi)積累的大量客戶群體可能流失以外，香港房地產(chǎn)市場更注重開發(fā)商項目開發(fā)的成本預(yù)算、操控盤等開發(fā)能力，這無疑是對萬科的綜合運營能力提出挑戰(zhàn)。
橘生淮南北為枳？
在萬科[簡介 最新動態(tài)]決定出海之前，已經(jīng)有不少房企相繼實現(xiàn)海外擴張，但其中遇挫的企業(yè)也不少。有分析稱，對于長期根植國內(nèi)市場的房企而言，海外市場畢竟是個全新的領(lǐng)域，難免會水土不服，同時由于此前在海外市場開發(fā)空白，經(jīng)驗上的欠缺也會存在一定風(fēng)險，例如信息的不對稱以及國內(nèi)外大環(huán)境的不同。
相關(guān)人士特別指出，戶型設(shè)計將會是對萬科進(jìn)入海外市場的一大挑戰(zhàn)。面對的市場不一樣，對戶型設(shè)計的要求也不一樣，美國人更多注重別墅類項目的設(shè)計，萬科如何拋棄過去高層普通住宅的設(shè)計觀念，將是決定萬科能否海外成功拓展的關(guān)鍵。
但也有分析人士表示，雖然近期萬科國際化的進(jìn)程相當(dāng)迅速，但從萬科此前的動作來看，萬科實際上還是步步為營。首先，萬科兩個境外項目的規(guī)模并不大，皆可視為試水之作。且與萬科千億的銷售規(guī)模相比，即使失敗了，也影響不大。
同時，為了降低風(fēng)險，無論是在香港還是美國，萬科都尋找當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)作為合作伙伴。銀信投資董事長張民耕亦曾公開表示，尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇槭橇私猱?dāng)?shù)乜蛻籼卣?、分析產(chǎn)品需求、認(rèn)清政策法規(guī)的最佳途徑。
“有合作伙伴我們才會去！”郁亮曾如此明確表態(tài)。據(jù)了解，萬科早在一年前就有預(yù)謀，由于未找到美國本土合適的合作伙伴，一直擱淺到今年2月。但萬科同時也開始了設(shè)計戶型等工作。
當(dāng)然，萬科也可將合作獲得的經(jīng)驗運用于國內(nèi)項目開發(fā)。王石也表示：“長期以來，萬科一直是一家擁有國際視野并善于向優(yōu)秀同行學(xué)習(xí)的企業(yè)。此次進(jìn)入美國市場，我們也是帶著學(xué)習(xí)的目的，希望通過具體項目的合作，學(xué)習(xí)成熟市場的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗。”
然而，合作有利，也有隱憂。雙方的理念如何磨合從而實現(xiàn)更好的合作仍有待時間論證。眾所周知，萬科一貫以開發(fā)中檔普通住宅為主，而鐵獅門則以開發(fā)高端豪宅及寫字樓為主。
資本輸血與融資
與此同時，外界對萬科海外拓展的資金配備情況也產(chǎn)生一定的擔(dān)憂。
瑞士信貸近日的報告中稱，萬科與鐵獅門的交易能否達(dá)成，將取決于中國政府是否批準(zhǔn)萬科將資金匯到海外投資該項目。
事實上，為了鋪路海外市場的布局，萬科已經(jīng)在香港收購了南聯(lián)地產(chǎn)這一上市平臺公司，這為萬科實現(xiàn)海外融資提供了一條通道。與此同時，萬科日前亦不斷推進(jìn)B轉(zhuǎn)H的進(jìn)程。
2月18日，萬科公布B轉(zhuǎn)H的最新進(jìn)展情況稱，相關(guān)申請已獲中國證監(jiān)會及港交所受理。
根據(jù)公告，萬科已在2月7日正式取得中國證券監(jiān)督管理委員會下發(fā)的《中國證監(jiān)會行政許可申請受理通知書》(130131號)。中國證券監(jiān)督管理委員會依法對其提交的相關(guān)行政許可申請材料進(jìn)行了審查。認(rèn)為該申請材料齊全，符合法定形式，決定對該行政許可申請予以受理。
獲證監(jiān)會批準(zhǔn)后，萬科并于2月8日向香港聯(lián)合交易所有限公司提交了關(guān)于公司境內(nèi)上市外資股轉(zhuǎn)換上市地以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易A1申請表，并于2013年2月15日正式取得香港聯(lián)交所下發(fā)的受理函。
至此，萬科B轉(zhuǎn)H成功的可能性已經(jīng)毋庸置疑。同時，這對萬科海外拓展的進(jìn)一步加快，無疑也增加多一條融資渠道以便扶持。
“它(B轉(zhuǎn)H)顯然不是為了解決融資而做的一件事。”萬科不止一次如此重申。但依然有分析認(rèn)為，轉(zhuǎn)換到香港聯(lián)交所主板上市，萬科可進(jìn)一步拓寬融資渠道，并可憑借自身優(yōu)勢在境外進(jìn)行權(quán)益或債券融資，有效降低融資成本。
然而，萬科要想通過香港上市平臺融資還需要等待一段時間。相關(guān)分析指出，由于南聯(lián)地產(chǎn)控股本身是上市公司，根據(jù)聯(lián)交所相關(guān)規(guī)定，上市公司收購?fù)瓿珊蟮膬赡瓴坏糜兄卮筚Y產(chǎn)重組，這意味著，兩年后南聯(lián)地產(chǎn)方可作為萬科在港的融資平臺來使用。
即使B轉(zhuǎn)H成功，H股要想發(fā)債融資，目前依然要在國內(nèi)證監(jiān)會履行所有的審批流程，然而在內(nèi)地嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，銀行貸款對房企設(shè)置了較高門檻，資本市場(包括IPO、增發(fā)、配股、債券)等融資渠道已處于暫停狀態(tài)。
