房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)聲又來(lái)了。
部分城市住房公積金政策收緊的事實(shí)，加上新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策即將出臺(tái)的傳言，給了地產(chǎn)股及建材股重?fù)?。大盤亦應(yīng)聲而下，連收兩根中陰線，調(diào)整意味濃厚。
關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控將出新招，春節(jié)前就有各種傳言。最新傳言是二套房貸首付比例提高、利率上調(diào)。傳言尚待證實(shí)，而其對(duì)市場(chǎng)的影響已然產(chǎn)生。
這次調(diào)控政策如果近期出臺(tái)，其時(shí)機(jī)耐人尋味。是本屆政府的最后一次調(diào)控？還是新領(lǐng)導(dǎo)班子的第一次調(diào)控？不同的判斷，可能會(huì)產(chǎn)生大相徑庭的預(yù)期。
但不管是哪一種情況，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控這件事，委實(shí)需要認(rèn)真檢視。
自2003年以來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)歷不下五輪調(diào)控。如果從房?jī)r(jià)看，很多人認(rèn)為調(diào)控是失敗的，甚至有“越調(diào)控越上漲”之評(píng)。但官方政策口徑是不讓房?jī)r(jià)大起大落，并未明言打壓房?jī)r(jià)。
房地產(chǎn)究竟需不需要調(diào)控，如果需要，該如何調(diào)控？
房地產(chǎn)是特殊商品。“居者有其屋”是政治家的口號(hào)，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”是詩(shī)人的訴求，溫飽則是老百姓的基本需要。
對(duì)于這種特殊商品，政府不能放任不管，在市場(chǎng)機(jī)制失靈的領(lǐng)域和時(shí)期，加以調(diào)控是有必要的。
但房地產(chǎn)終究是商品，調(diào)控必須遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律。作為商品，其價(jià)格由供求關(guān)系決定，是最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
如果調(diào)控目標(biāo)是房?jī)r(jià)，政府可以在供應(yīng)端出手調(diào)節(jié)，其方法有二：一是加大土地出讓；二是推出廉租房，直接增加二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)。
而我們看到的是，每逢調(diào)控，地方政府往往減少了土地出讓，并一再延緩?fù)瞥鲇?jì)劃內(nèi)的廉租房。
在需求端，調(diào)控政策主要是限購(gòu)、限貸。這是對(duì)需求的強(qiáng)行壓制。一旦調(diào)控放松，供應(yīng)來(lái)不及跟上，需求報(bào)復(fù)性反彈。調(diào)控自然變“空調(diào)”。
多年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷表明，人民群眾對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，很可能被低估。
經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是創(chuàng)造產(chǎn)品和服務(wù)，來(lái)滿足人們的需求。何況房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)、與地方財(cái)政，均是休戚相關(guān)。
至于政策調(diào)控，本就應(yīng)該回歸宏觀層面。管住貨幣的閘門，比盯著一兩個(gè)具體行業(yè)的價(jià)格波動(dòng)，要從容得多。而以當(dāng)前房?jī)r(jià)水平、貨幣投放節(jié)奏，一線城市的房?jī)r(jià)還要想大漲，亦無(wú)空間。
回到股市，房地產(chǎn)調(diào)控政策越嚴(yán)厲，長(zhǎng)期來(lái)看越有利于上市房企。君不見，隨著一輪輪調(diào)控，中小房企紛紛出局，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度日益上升，上市房企的行業(yè)占有率日益提高。
這既是因?yàn)樯鲜蟹科缶媒?jīng)風(fēng)雨，已積累了應(yīng)對(duì)調(diào)控的豐富經(jīng)驗(yàn)；也是和前述調(diào)控政策直接相關(guān)的。
當(dāng)政府減少土地供應(yīng)，則上市房企可以憑借更雄厚的資金實(shí)力，搶到為數(shù)不多的出讓土地。如果貨幣政策收緊，則上市房企也比中小房企有更多的融資渠道，更好的信用資質(zhì)。
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