與在內(nèi)地市場浸淫多年的和記黃埔有限公司（下稱“和黃”）相比，長江實(shí)業(yè)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)有限公司（00001.HK，下稱“長實(shí)”）一直以來主打香港市場，在內(nèi)地并未有突出的業(yè)績，多以參股和黃坐收盈利。

 

但近兩年，長實(shí)有意在內(nèi)地獨(dú)立操刀，再造一個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)，在北京、上海、廣州開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，2012年，長實(shí)在內(nèi)地的銷售額20多億元。2013年，長實(shí)將進(jìn)入業(yè)績爆發(fā)期，除去廣州外，僅上海的兩個(gè)項(xiàng)目銷售額預(yù)計(jì)可達(dá)50億元，北京一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)至少30億元，這意味著在內(nèi)地的業(yè)績將大增3倍，而這也得益于其一貫緩慢開發(fā)的策略。

 

以目前上海持有的三個(gè)項(xiàng)目為例，僅土地增值收益至少已超過117億元。

 

京滬三項(xiàng)目銷售將達(dá)80億

 

和黃進(jìn)入內(nèi)地發(fā)展，項(xiàng)目已遍布20多個(gè)城市，據(jù)CRIC（中國房產(chǎn)信息集團(tuán)）研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年，和黃銷售額達(dá)176億元，位居房企銷售排行榜第28位。同為李嘉誠長江集團(tuán)旗下的長實(shí)則一直立足香港本土發(fā)展，長期占有香港市場份額第一的寶座。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年長實(shí)在香港的銷售額為262.4億元。

 

此前，長實(shí)在內(nèi)地的發(fā)展更多是參股和黃不超過50%的股份，與和黃聯(lián)合拿地，由和黃主導(dǎo)開發(fā)，長實(shí)坐收內(nèi)地收益。二者之間明確分工，長實(shí)專注香港市場，和黃主攻內(nèi)地市場。

 

但由于香港樓市的降溫，為了平衡風(fēng)險(xiǎn)，長實(shí)將更多的目光投向內(nèi)地巨大的市場。長實(shí)地產(chǎn)投資董事郭子威在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，未來長實(shí)仍將重點(diǎn)在北京、廣州、上海等三個(gè)一線城市，但不排除會(huì)在其他城市發(fā)展。

 

“看哪個(gè)城市有潛力，項(xiàng)目規(guī)模也不能太小，起碼要在30萬-50萬平方米以上。我們?cè)诖筮B也拿了一塊地，暫時(shí)就是這四個(gè)城市，其他地方的地很多是跟和黃一起拿的。內(nèi)地開發(fā)商實(shí)力都很強(qiáng)，沒有辦法跟他們?cè)谀玫貎r(jià)格上硬拼。一線城市雖然競爭激烈，但機(jī)會(huì)仍然很大，上海起碼要10-20年才能發(fā)展成國際一線城市。一線城市制度相對(duì)成熟，對(duì)開發(fā)商有保障一些。三、四線城市雖然地價(jià)便宜，但制度不成熟，外來開發(fā)商心里不踏實(shí)。”郭子威說。

 

目前，長實(shí)在內(nèi)地正在開發(fā)的項(xiàng)目有北京順義區(qū)別墅項(xiàng)目譽(yù)皇殿，廣州的御湖名邸及都會(huì)新城，上海的普陀真如項(xiàng)目、陸家嘴甲級(jí)寫字樓及嘉定南翔湖畔天下。

 

郭子威透露，北京譽(yù)皇殿跟廣州御湖名邸兩個(gè)項(xiàng)目去年賣了20多億，今年，北京、上海、廣州都有項(xiàng)目推出。“今年應(yīng)該是我們?cè)趦?nèi)地最豐收的一年。上海嘉定和真如項(xiàng)目，應(yīng)該會(huì)在3、4月可以取得預(yù)售證，我們會(huì)馬上正式銷售，進(jìn)展順利的話，銷售額接近50億元。北京譽(yù)皇殿去年賣了150套，差不多15億，今年春天起碼推100套，售價(jià)會(huì)提高3%-5%，年底之前有200套，順利的話要達(dá)到30億元。廣州現(xiàn)在還有些細(xì)節(jié)沒有確認(rèn)，也會(huì)有一些銷售。我相信如果按照目前計(jì)劃，上海和北京的銷售額加起來有七八十億元。”

 

而2011年7月，長實(shí)在公布上海三個(gè)項(xiàng)目案名及定位時(shí)，曾表示幾個(gè)項(xiàng)目最快將在2012年推出。對(duì)于是否有意拖延，等待市場回暖，郭子威向時(shí)代周報(bào)記者否認(rèn)道：“我們是按照計(jì)劃推盤，沒有刻意往后推。2013年兩會(huì)以后，新一屆政府成立，整體氣氛是樂觀的，貨幣政策方面利率和存款準(zhǔn)備金率有下調(diào)的趨勢(shì)，但限購放寬的機(jī)會(huì)不大，最起碼要到市場價(jià)格穩(wěn)定以后，但成交量會(huì)回暖。客觀來看，我們處在很有利的位置，應(yīng)該會(huì)在4、5月推盤。上海市場可能會(huì)有5%的漲幅，甚至個(gè)別項(xiàng)目會(huì)有10%的漲幅，漲得太多穩(wěn)定性也不好。我們希望把握這個(gè)機(jī)會(huì)，在這個(gè)時(shí)間段推出有關(guān)項(xiàng)目。”

 

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示：今年有暖冬行情，一個(gè)原因是對(duì)政策、市場走向誤讀造成的，沒有可持續(xù)性，市場恐慌把一部分需求提前釋放了，可能會(huì)面臨恐慌性釋放完后勁不足的問題。

 

慢開發(fā)利潤最大化

 

僅長實(shí)在上海的3個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過180萬平方米，長期潛伏在和黃背后的長實(shí)品牌終于將大規(guī)模亮相。凱捷咨詢顧問劉爭指出，長實(shí)雙平臺(tái)運(yùn)作加碼內(nèi)地市場，區(qū)域選擇可能不太一樣，未來和黃或多以二線城市高端住宅開發(fā)為主，而資金雄厚的長實(shí)，會(huì)更多在一線城市尋找機(jī)會(huì)，做商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅。把項(xiàng)目放在不同平臺(tái)上，可以分別跟資本市場講故事，融資機(jī)會(huì)更大。

 

雖然長實(shí)在香港一直堅(jiān)持“貨如輪轉(zhuǎn)”，但在內(nèi)地，無論和黃還是長實(shí)，始終都是慢開發(fā)策略。“香港區(qū)域成熟已經(jīng)到一定程度，捂盤意義不大，上海有很多新城，這些新城剛開始拿地很便宜，捂一段時(shí)間，等區(qū)域配套設(shè)施逐步完善成熟以后再進(jìn)行開發(fā)，整個(gè)區(qū)域價(jià)值提升了，獲得的收益完全不一樣。嘉定新城現(xiàn)在大的開發(fā)商都已進(jìn)入，很多新盤出來了，這個(gè)時(shí)候再開發(fā)，人氣比較旺。真如項(xiàng)目也是如此，地鐵11號(hào)線已經(jīng)修好了，長實(shí)點(diǎn)把握得比較準(zhǔn)，選擇開發(fā)時(shí)機(jī)，利潤最大化，地價(jià)和售價(jià)都有很大升值空間。”劉爭向時(shí)代周報(bào)記者表示。

 

普陀真如城市副中心是繼徐家匯、花木、江灣五角場之后上海的第四個(gè)城市副中心，在真如城市副中心范圍內(nèi)，規(guī)劃有軌道交通11號(hào)線、14號(hào)線、15號(hào)線和16號(hào)線經(jīng)過，形成銅川路站和上海西站兩個(gè)換乘車站。早在真如城市副中心2002年規(guī)劃之初，普陀區(qū)政府就已與李嘉誠旗下長實(shí)系接洽，希望可以進(jìn)駐。

 

2006年，真如城市副中心推出了第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊，擁有兩條地鐵線交會(huì)站上蓋和連接上海西站的交通優(yōu)勢(shì)，地塊面積約19.7萬平方米，如此巨型的綜合地塊，一般開發(fā)商并不具備開發(fā)的能力。同時(shí)，標(biāo)書中對(duì)競買人資格設(shè)置“世界500強(qiáng)”的門檻，長實(shí)在毫無競爭的情況下，以22億元的底價(jià)將真如A3-A6地塊收入囊中，折合樓板價(jià)3027元/平方米。

 

在閑置土地“兩年大限”到期的時(shí)候，長實(shí)最終于2009年4月舉行開工儀式，這是長實(shí)在上海主導(dǎo)操作的第一個(gè)項(xiàng)目。但此后該項(xiàng)目一直因進(jìn)度緩慢被質(zhì)疑有囤地之嫌。

 

此前，上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)也顯得頗為無奈，“現(xiàn)在就是拿鞭子抽它也是沒用的。他們也開工了，不違背國家政策，慢慢做，那個(gè)地價(jià)對(duì)他們也是九牛一毛，有資金實(shí)力捂得起。我們基本拿它沒辦法，很難約束它，現(xiàn)在周邊土地收儲(chǔ)也沒有完成，很多路也沒開。最好的辦法就是我們自己加速把周邊開發(fā)成熟，拉動(dòng)它加速。”

 

據(jù)悉，十二五期間，真如副中心所有土地收儲(chǔ)動(dòng)拆遷全部都要完成，土地出讓要持續(xù)5-8年，真如城市副中心整個(gè)成熟運(yùn)營要到2020年左右。有了長實(shí)緩慢開發(fā)的先例，真如城市副中心在推出新的地塊時(shí)，對(duì)開工、竣工時(shí)間均有嚴(yán)格限制，延后會(huì)收取滯納金，不希望長實(shí)現(xiàn)象蔓延。

 

囤地收益超過百億

 

與A3-A6地塊相鄰的B1、B2地塊，2009年底由綠地和合景泰富[簡介 最新動(dòng)態(tài)]以14.166億元聯(lián)手拿下，折合樓板價(jià)8900元/平方米，該項(xiàng)目2010年12月底動(dòng)工，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目到2013年全面建成。長實(shí)的真如項(xiàng)目總建筑面積近114萬平方米，以此價(jià)格計(jì)算，土地升值收益接近67億元。

 

即便在2012年上半年土地市場回落的情況下，星浩資本以17億元的底價(jià)投得的真如城市副中心A1、A2地塊，樓板價(jià)也在7400元/平方米左右，并且出讓時(shí)規(guī)定了競得人須在簽訂土地出讓合同后10個(gè)月內(nèi)開工，項(xiàng)目開工后3年內(nèi)竣工，竣工后一年內(nèi)營業(yè)等極為嚴(yán)苛的條件。

 

長實(shí)嘉定南翔湖畔天下項(xiàng)目，2008年1月以11.6億元成交，總建筑面積近60萬平方米，折合樓板價(jià)2892元/平方米。此后由于嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，該項(xiàng)目建設(shè)不斷推遲。

 

2009年11月，江蘇新城曾以樓板價(jià)13200元/平方米競得嘉定區(qū)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊，此后地價(jià)雖有回落，但目前該區(qū)域的土地成本基本在10000元/平方米。以10000元/平方米計(jì)算，長實(shí)嘉定項(xiàng)目土地升值約42.6億元。

 

而從周邊在售樓盤來看，從拿地到預(yù)售基本不超過兩年。距離該項(xiàng)目較近的華潤中央公園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，拿地時(shí)間為2009年7月17日，2011年5月項(xiàng)目首次開盤。新城公館也于2011年9月25日首次開盤。

 

此外，位于陸家嘴的“東方匯經(jīng)OFC”是長實(shí)開發(fā)的一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，2006年10月以樓板價(jià)10400元/平方米從富都世界發(fā)展有限公司手中獲得，可建地上總建筑面積為11萬平方米。2011年出讓的辦公用地中，距離長實(shí)陸家嘴項(xiàng)目最近的是塘橋社區(qū)02-04地塊，該地塊樓板價(jià)17288元/平方米，以此計(jì)算，陸家嘴地塊升值7.6億元。

 

2012年9月，東方匯經(jīng)OFC全球租賃在上海正式啟動(dòng)。長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國雄表示，租金與周邊的金茂大廈[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、環(huán)球金融中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]及上海中心大體相當(dāng)，在15-20元/天/平方米。這意味著，僅按地上面積算，該項(xiàng)目今后每年為長實(shí)至少貢獻(xiàn)租金6億-8億元人民幣。

 

郭子威稱，“嘉定項(xiàng)目主要參考周邊現(xiàn)成的樓盤，比如華潤，當(dāng)然我們相信自己的能力，有信心港式的物業(yè)管理會(huì)比目前上海任何一個(gè)開發(fā)商要做得好。真如項(xiàng)目首批則將先推出酒店式公寓。”

 

據(jù)滬上某機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年，華潤中央公園的銷售均價(jià)22505元/平方米，新城公館的價(jià)格為20400元/平方米。該機(jī)構(gòu)一位分析師向時(shí)代周報(bào)記者表示，“該區(qū)域高端點(diǎn)的樓盤價(jià)格定位應(yīng)該在2.2萬-2.4萬元/平方米，高了賣不動(dòng)。真如附近目前沒有什么可對(duì)比項(xiàng)目，最近的長風(fēng)公園的幾個(gè)豪宅，中海[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、雅戈?duì)柕氖蹆r(jià)都在4萬元/平方米左右，酒店式公寓拼不過豪宅，定價(jià)估計(jì)會(huì)在3.5萬-4萬元/平方米之間。”

 

劉爭指出，如果長實(shí)今年大規(guī)?；鼗\資金順利的話，未來可能加快在內(nèi)地拿地與布局。