股權(quán)合作再拿地 雅戈爾撞了南墻不回頭

 

在拿地近兩年半后，雅戈爾集團股份有限公司（600177.SH，以下簡稱“雅戈爾”）上海長風(fēng)地王項目以4.5萬元/平方米的銷售均價在上周六（1月26日）迎來首次上市大考。這是雅戈爾進入上海的首個項目，其豪擲19.58億元搶地時所創(chuàng)下的2.6萬元/平方米區(qū)域單價地王紀錄，至今仍未被打破。

 

“開盤兩小時內(nèi)，項目銷售了120套房源，回籠資金近10億元。”這是時代周報記者以購房者身份從項目售樓處得到的信息。不過這樣一組看似喜人的銷售數(shù)據(jù)，卻被業(yè)內(nèi)認為是開發(fā)商人為制造緊張氣氛和“保本價”跑量后的結(jié)果，后續(xù)成交情況不容樂觀。

 

放眼雅戈爾2007年至今的諸多地王項目，上海長風(fēng)地王項目或僅是一個縮影。盡管雅戈爾上海公司總經(jīng)理錢平一再對時代周報記者否認稱，外界對于公司回籠資金保本銷售的質(zhì)疑是無中生有。但不難發(fā)現(xiàn)，高成本的地價讓雅戈爾杭州、蘇州等地地王項目定價和銷售遭遇重重壓力，這也使公司地產(chǎn)庫存一直高企，資金壓力明顯。

 

雅戈爾財報數(shù)據(jù)顯示：截至2012年9月底，雅戈爾公司存貨高達239億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其流動負債達314.7億元，負債率高達73%，而手持現(xiàn)金不足27億元。

 

對此，雅戈爾品牌部負責(zé)人程方定在接受時代周報記者采訪時否認：2012年，房地產(chǎn)銷售情況和庫存去化率還可以，具體數(shù)據(jù)在今年3月份公布年報時將予以透露。

 

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受挫之時，雅戈爾不僅投資能源領(lǐng)域，還通過股權(quán)合作的方式拿地，一反雅戈爾集團董事長李如成“重新回歸服裝這一主業(yè)”的承諾。

 

多地王銷售進退維谷

 

為了營造一個“開門紅”的局面，雅戈爾銷售團隊動足了腦筋。

 

有上海某代理商負責(zé)人對時代周報記者透露，為了盡快鎖定客戶并營造開門紅局面，在1月19日獲得預(yù)售許可證之前，雅戈爾已在1月16日組織意向購房者半夜排隊領(lǐng)號，現(xiàn)場氣氛十分緊張。到19日交10萬元認籌定金的時候，開發(fā)商已經(jīng)對接下來售出多少套房源，什么戶型都有數(shù)了。”

 

但值得注意的是，“項目基本上是以保本價成交，跑量為主，利潤空間很有限。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對時代周報記者稱，按照行業(yè)一般標準估算，樓盤項目的建安成本在6000元/平方米左右，稅費和營銷成本為5000元/平方米左右，裝修和財務(wù)費用又各占3000元/平方米，加上2.6萬元/平方米的樓板價水平，雅戈爾在長風(fēng)項目上最多只能算是保本銷售。

 

雅戈爾上海公司總經(jīng)理錢平并不承認公司在走“平價”或者“低價”銷售路線，他在回復(fù)時代周報記者采訪時稱：雅戈爾項目的房價由市場決定，公司能賣，消費者能接受，就是市場價，“外界對于公司回籠資金保本銷售的質(zhì)疑，是無中生有。”

 

盡管如此，定價難題依舊是業(yè)內(nèi)公認的雅戈爾長風(fēng)項目所難以逾越的門檻。7個月前，中海[簡介 最新動態(tài)]在2009年搶來的70億元總價地王項目紫御豪庭首度開盤，樓板價2.2萬元/平方米，卻以約3.8萬元/平方米貼著成本線走的開盤策略，幾乎把百米開外的長風(fēng)8號逼上了懸崖。

 

“接下來幾批房源開盤，雅戈爾所面臨的銷售壓力不會太小。”上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍對時代周報記者說。目前上海中高端盤的銷售，往往是靠平價或者低價體系來支撐。上海中、內(nèi)環(huán)內(nèi)90平方米小戶型供應(yīng)量有限，雅戈爾的小戶型有一定市場優(yōu)勢，但難點在于，同樣是大戶型房源，中海項目的銷售價格具有很大優(yōu)勢，雅戈爾項目未來價格上調(diào)的話，很可能“賣不動”。

 

事實上，業(yè)績前景并不明朗的長風(fēng)8號，僅僅是雅戈爾諸多地王項目的一個縮影。

 

半路出家的雅戈爾喜拿高價地。2007年，雅戈爾董事長李如成在一次酒桌上拋下一句“懷揣著100億找地”。時代周報記者簡單梳理他在隨后的拿地路線，在4年多的時間里，雅戈爾攜146億元資本優(yōu)勢，在寧波、蘇州、杭州、上海等地，披荊斬棘拿下13宗地塊，其中的大部分地塊為地王項目，樓板價幾乎都比周邊樓盤的售價要高。

 

“雅戈爾是最瘋狂的開發(fā)商。”這是彼時的業(yè)界對其最直觀的一個感受，但調(diào)查雅戈爾開發(fā)項目近況卻不難發(fā)現(xiàn)，2007年至今獲得的多地地王，多面臨手持“面粉”價貴過在售“面包”價的尷尬局面，并深陷“降價即虧本、保價則滯銷”的進退維谷之中。

 

以杭州為例，雅戈爾目前在杭州共有3個項目，在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪，另一個位于申花板塊的項目在拿地兩年多后才于近日公示項目規(guī)劃圖。“這3個項目的情況都不太好。”有杭州本地不愿具名的分析人士對時代周報記者稱。

 

據(jù)了解，在經(jīng)歷了兩輪大幅降價之后，“西溪晴雪”從3萬元/平方米的開盤價一路降到22000元/平方米的現(xiàn)價，銷售形勢依舊堪憂。時代周報記者從杭州透明售房網(wǎng)上查到的銷售數(shù)據(jù)顯示，2010年至今，在長達近3年的銷售周期內(nèi)，項目所累計推出的754套房源，目前還剩下492套房源可售，去化率不足35%。

 

此外，雅戈爾申花地塊樓面價就高達1.8萬元/平方米，預(yù)計“保本價”就將達到2.6萬元/平方米以上，已超出板塊內(nèi)住宅的平均售價2.2萬元/平方米。

 

屢遭資金鏈斷裂的質(zhì)疑

 

地王項目銷路不暢，尤其是進入樓市調(diào)控“政策市”的2011年后，雅戈爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線大跌。其開發(fā)集中的寧波、蘇州、杭州、上海4個城市，是受限購令影響最為直接的城市，其2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當年總計完成的30多億元業(yè)績只占到了期望值的1/3，這讓雅戈爾距離“2015年進入國內(nèi)地產(chǎn)20強”的目標漸行漸遠。

 

更為緊要的是，房地產(chǎn)之路越走越窄的雅戈爾，也已走上了危險的資本鋼絲。

 

時代周報記者梳理公司近年財報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公司的存貨一直呈現(xiàn)上漲趨勢，其中2010年、2011年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末，公司的這項數(shù)據(jù)高達239.53億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其中房地產(chǎn)存貨占據(jù)90%以上比例。

 

除了大規(guī)模的房地產(chǎn)存貨，雅戈爾還需面臨公司短期借款加劇所導(dǎo)致的資金鏈緊張的險境。公司2012年三季報顯示，雅戈爾正背負高達314億元的流動負債，該數(shù)據(jù)占公司總負債比例的90.43%，占公司總資產(chǎn)的66.11%。此外，截至2012年9月底，公司短期有息借款達152.72億元，而與此對應(yīng)的公司同期的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅為26.70億元。

 

也正因為此，雅戈爾也屢屢背上外界對其資金鏈面臨斷裂的質(zhì)疑。對此，程方定在接受時代周報記者采訪時否認：2012年房地產(chǎn)銷售情況和庫存去化率還可以，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為集團貢獻了很大比例的利潤率，等今年3、4月份，2012年全年年報出爐的時候，公司將對外公示2012年度的具體銷售額。但對于公司接下來還將以何種方式消化高庫存壓力，程方定并未回答。

 

股權(quán)合作方式拿地

 

“此外，不能僅從財報數(shù)據(jù)分析公司的負債水平，事實上，有140多億元的預(yù)收款項被劃歸到流動負債表中，公司財務(wù)水平并不像外界想象的那樣悲觀。”程方定接著說，公司還在陸續(xù)進行投資，怎么會沒錢呢？

 

他口中的投資，即在2012年11月21日，雅戈爾公告稱，擬出資30億元認購北京國聯(lián)能源產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）30%的出資份額，并成為國聯(lián)基金有限合伙人。出資后，雅戈爾將觸角伸至能源領(lǐng)域。

 

上述投資也被普遍解讀成雅戈爾戰(zhàn)略朝令夕改的一大力證。事實上，在此之前，來自資本方面的壓力“逼迫”，已迫使李如成在2012年4月的投資者溝通會上承諾，公司將重新回歸到老本行—服裝這一主業(yè)上來。雅戈爾董秘劉新宇曾對時代周報記者如此解讀公司投資能源的舉措，為了實現(xiàn)穩(wěn)定、長遠的收益，金融投資正在往產(chǎn)業(yè)投資方向調(diào)整。而在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，劉新宇稱，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有了相當?shù)囊?guī)模和基礎(chǔ)，如早先所獲得150萬平方米左右的土地儲備，就足夠未來五六年開發(fā)，所有的開發(fā)及銷售工作等都有計劃，會加快現(xiàn)有項目銷售速度，強化回款能力等。

 

但眼下，就在今年1月15日，雅戈爾還發(fā)布公告稱，其旗下全資子公司雅戈爾置業(yè)，將斥資1.65億元參股寧波維科置業(yè)有限公司，推進寧波鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊的合作。雖然雅戈爾力稱，這主要是應(yīng)雅戈爾戰(zhàn)略發(fā)展要求，同時，有利其獲取拓寬土地資源途徑。程方定在接受采訪時也表示，1.65億元是“小錢”，不算什么。但在二級市場，關(guān)于雅戈爾服裝再度淪為副業(yè)的傳聞不絕于耳。

 

在既有庫存高企的情況下，又換一種方式，以股權(quán)合作方式來拿地，雅戈爾是不是想卷土重來，掀起下一波拿地?zé)岢?？誰也猜不明白。