元旦過后，廣州樓市繼續(xù)保持成交高位，在一片暢旺的場景下，漲價潮在年初淡季中閃現(xiàn)。記者發(fā)現(xiàn)，近日以萬科[簡介 最新動態(tài)]旗下樓盤為代表的廣州多個樓盤或是宣稱將要漲價，或是已經(jīng)開始提價，白云區(qū)有樓盤近日開盤甚至已經(jīng)率先提價千元。而在行業(yè)內(nèi)，多數(shù)專家均看漲2013年樓價，廣州市房協(xié)秘書長許國碧預測今年廣州樓價上漲幅度為5%-10%，這一漲幅預測已成為樓市主流觀點。

 

市場

 

有樓盤率先漲價1000元/平方米

 

“剛接到蘿崗萬科東薈城電話，樓盤銷售跟我說，萬科所有的盤年后價格都上調(diào)15%，也就是說萬科東薈城的均價將會漲到1.5萬元/平方米！”近日，有網(wǎng)友爆料稱，萬科旗下樓盤將要漲價，這個消息讓不少買家半信半疑。

 

然而，據(jù)媒體報道，廣州萬科方面相關(guān)人士稱，新年過后所有項目統(tǒng)一上調(diào)均價15%是不可能的，因為每個項目都會根據(jù)具體情況不同而進行價格調(diào)整，比如有的可能漲價5%，而有的項目需要漲價20%也說不定。該人士表示，隨著萬科在廣州的銷售邁入百億元，公司在廣州2012年的銷售壓力減小，因此價格上隨行就市取消優(yōu)惠的確存在。

 

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實上廣州不少樓盤已在近期開始了新一輪提價潮。位于白云區(qū)廣州大道北同和華遠[簡介 最新動態(tài)]廠路段的卡布奇諾于本月19日加推8、9號樓，涵蓋了60-123平方米的兩房緊湊戶型、舒適三房房源。記者獲悉，本次開盤帶裝修均價去到18500元/平方米，較此前住宅房源價格上調(diào)達1000元/平方米。該項目副總經(jīng)理陳建華表示，該盤當日實際消化約七成房源，基本達到開發(fā)商預期。

 

在海珠區(qū)，有年中即將推出樓盤二期產(chǎn)品的開發(fā)商向記者透露，看目前市場形勢，提價是必然趨勢。“去年上半年海珠的主流價格還是2萬元/平方米左右，而現(xiàn)在已經(jīng)到了2.5萬元/平方米以上，甚至3萬元/平方米，漲幅非常明顯。”記者從陽光家緣成交數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，在保利天悅[最新消息 價格 戶型 點評]等高價盤帶動下，海珠最近連續(xù)三周的樓價確實已近3萬元/平方米，保利[簡介 最新動態(tài)]天悅的均價甚至達到了3.5萬-4萬元/平方米。

 

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，近一個月（2012年12月25日-2013年1月23日）廣州一手房網(wǎng)簽均價為13686元/平方米，比上一個月的13256元/平方米，上漲3.2%。另外，和上月相比，在抽查的百盤網(wǎng)簽價格中，發(fā)現(xiàn)升價盤占據(jù)48%的比例，價格基本維持不變的樓盤占據(jù)36%，而降價盤僅占據(jù)16%。

 

探因

 

供求矛盾增強開發(fā)商提價欲望

 

從成交來看，廣州市近一個月一手房網(wǎng)簽套數(shù)為11169套，環(huán)比增加10.5%；網(wǎng)簽成交面積為131.6萬平方米，和上月的118.7萬平方米相比，環(huán)比增長10.9%。

 

樓市消化速度加快，而供應卻持續(xù)萎縮，這進一步增加了市場供求矛盾，最終導致開發(fā)商漲價意愿增強。廣州世聯(lián)市場總監(jiān)崔登科透露，2013年廣州樓市新增供應8.7萬套、956萬平方米，同比出現(xiàn)下降，2013年廣州市場或呈現(xiàn)“求大于供”的狀態(tài)。崔登科表示，目前廣州樓市的庫存約為1萬套，2013年廣州市場供應量加上庫存一共是1066萬平方米。未來一年半的時間內(nèi)，房價上升的壓力點主要在2013年的二三季度，價格上行的壓力達到峰值。崔登科同時表示，廣州中心區(qū)域產(chǎn)品全面價格豪華化的時代將會到來，從而價格上行的概率將進一步放大。廣州市房協(xié)秘書長許國碧認為，廣州今年全年樓價將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的態(tài)勢，漲幅在5%-10%。許國碧表示，從市場走向來看，2012年交易量明顯增加，兩年多調(diào)控積累下來的庫存得到釋放，所以2013年樓市面臨的需求壓力將沒有那么大。“目前而言，購房仍是城鎮(zhèn)居民個人資產(chǎn)保值增值的主要方式，因此2013年的樓價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但漲幅將在城市年度居民消費價格指數(shù)CPI和國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的增速之間。”許國碧表示，2012年廣州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績突出，但以價換量，穩(wěn)價走量是全年房地產(chǎn)業(yè)績上升的重要保證，雖然去庫存化的時間有所縮短，但是庫存結(jié)構(gòu)性問題依然嚴峻，積極去化大戶型庫存將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年營銷部署的重點，因此穩(wěn)價走量仍是其較優(yōu)的營銷策略。

 

預測

 

“自住+改善”將推動樓市基本面好轉(zhuǎn)

 

從全國來看，樓價上漲的壓力也相當大。2013年1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2012年12月新建商品住宅價格變動情況：與前一個月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，持平的城市有8個，上漲的城市有54個。而1月4日，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年12月，全國100個城市新建住宅平均價格為9715元/平方米，比11月上漲0.23%，自2012年6月止跌后連續(xù)第7個月環(huán)比上漲，漲幅有所縮小，其中57個城市環(huán)比上漲，43個城市環(huán)比下跌。

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從未來政策及市場面走勢來講，盡管中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，2013年繼續(xù)執(zhí)行限購政策，抑制投資投機性需求，但相比前兩年調(diào)控政策的基調(diào)，政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調(diào)已不再突出，政策層面已明確鼓勵改善型需求入市。張宏偉表示，盡管短期內(nèi)市場不會出現(xiàn)大起大落，但是從政策層面基調(diào)的變化、二套房貸政策層面的“微調(diào)”等可知，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策走向定向?qū)捤梢殉蔀槭聦?，再加上通脹預期的加大，2013年“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場基本面好轉(zhuǎn)。

 

機構(gòu)觀點：樓價上漲與政策風險并存

 

對于樓市未來預期，世聯(lián)地產(chǎn)亦認為樓價上漲與政策風險并存。該公司分析人士表示，今年剛需仍然主導市場。大戶型及高端產(chǎn)品供應放大，成交比例不變，在市場上行情況下成為資產(chǎn)，當市場出現(xiàn)下行則成為負債，并且其去化速度明顯偏慢，當市場風險出現(xiàn)時，流動性匱乏問題或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)。

 

該公司近日發(fā)布的一份報告表示，目前市場依然是“政策下相對的市場供求關(guān)系”，但目前政府政策調(diào)控方向不明確，政策風險成為2013年度市場焦點所在。綜合未來供求關(guān)系，庫存結(jié)構(gòu)的問題，世聯(lián)地產(chǎn)認為今年行業(yè)運營環(huán)境確有好轉(zhuǎn)，但不同階層對房價的博弈加劇，需要持續(xù)認真、務實應對或?qū)⒌絹淼恼唢L險期。

 

該報告還表示，從廣州2012年住宅銷售業(yè)績表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，剛需產(chǎn)品依然是穩(wěn)健、快銷、低風險的最好選擇；在推進城鎮(zhèn)化建設的背景下，開發(fā)商跟隨廣州區(qū)域發(fā)展趨勢，順勢而為，明確打造物業(yè)的價值，而非打造物業(yè)的價格。

 

部分樓盤價格對比

 

樓盤名上期推貨價格上期推貨時間近期推貨價格近期推貨時間

 

科城山莊[最新消息 價格 戶型 點評]12000-16000 元/m2 2012 年9 月17000-18000 元/m2 2013 年1 月

 

卡布奇諾17500 元/m2 2012年11月底18500 元/m2 2013 年1 月

 

駿文雅苑[最新消息 價格 戶型 點評]30000 元/m2 2012 年11 月預計40000 元/m2 預計春節(jié)后

 

金名都12000-13000 元/m2 2012 年12 月底預計15000-18000 元/m2 近期

 

金域藍灣21000 元/m2 2012 年12 月22000 元/m2 2013 年1 月

 

保利公園九里17000 元/m2 2012 年11 月18000 元/m2 2013 年1 月

 

路勁雋瀧灣13800 元/m2 2012 年11 月15300 元/m2 2013 年1 月