加拿大廣播公司日前發(fā)表了題為《從鬼城看中國(guó)城市規(guī)劃的裂縫》中描述：“夜抵鄂爾多斯，我們被黑暗所包圍。并不是供電系統(tǒng)出現(xiàn)故障，只是缺少繁華都市的象征——燈火通明的高樓大廈。……城里有精心設(shè)計(jì)的博物館和美術(shù)館，還有豪華氣派的購(gòu)物中心和寬闊的林蔭大道，可惜都空蕩蕩的。最常見(jiàn)的人類身影是穿著醒目服裝的鏟雪工人，他們也許在為不會(huì)到來(lái)的車流掃清道路，也許只是為了有點(diǎn)事做。”這正是如今鄂爾多斯的真實(shí)寫照，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是由于鄂爾多斯過(guò)分依賴煤炭行業(yè)所造成的。

 

事實(shí)上，鄂爾多斯并非個(gè)案，正行進(jìn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展之路上的中國(guó)還存在著更多“鬼城”危機(jī)。作為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機(jī)正在三四線城市蔓延。前有60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、155平方公里的康巴什新城等國(guó)內(nèi)知名的“鬼城”。后有媒體報(bào)道的三亞、?？凇⒊芜~、瓊海、陵水、文昌等市縣的多個(gè)樓盤，正在以低價(jià)沖擊市場(chǎng)，部分樓盤甚至以成本價(jià)或“跳水”價(jià)開(kāi)盤。政府忙著辟謠，指責(zé)媒體報(bào)道有失偏頗，另一面在中央調(diào)控的高壓下，有些地方政府卻又企圖變相救市，各種花樣層出不窮。

 

常州陷“鬼城”危機(jī)

 

地處長(zhǎng)三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吳龍城之稱。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，常州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入快速發(fā)展階段，有業(yè)內(nèi)人士甚至用常州成為各大房企“兵家必爭(zhēng)之地”來(lái)形容常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。然而近日，由于新建住宅空置率過(guò)高，常州被稱為繼鄂爾多斯之后的又一個(gè)“鬼城”。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，常州樓市庫(kù)存量太大，空置率太高，未來(lái)難有大的發(fā)展。不過(guò)，常州房管部門則認(rèn)為，常州樓市供需兩旺，不存在“鬼城”一說(shuō)。

 

常州武進(jìn)區(qū)武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長(zhǎng)至新城區(qū)，路兩旁的新建建筑拔地而起，各種色彩鮮艷的樓盤銷售處也隨處可見(jiàn)。據(jù)了解，在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、星河國(guó)際、綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]玉蘭廣場(chǎng)、華美庭等十多個(gè)樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過(guò)了500萬(wàn)平方米。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，常州全市商品房庫(kù)存量達(dá)到1360.26萬(wàn)平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬(wàn)平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來(lái)看，常州樓市目前的庫(kù)存量可供常州消化20個(gè)月。

 

在庫(kù)存已經(jīng)高企的情況下，近幾年常州的城市綜合體開(kāi)發(fā)更加劇了樓市的庫(kù)存壓力。數(shù)據(jù)顯示，目前常州市場(chǎng)上80萬(wàn)平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目有將近30個(gè)。之所以會(huì)短期內(nèi)涌現(xiàn)如此多的城市綜合體，主要是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控所帶來(lái)的，常州克而瑞市場(chǎng)總監(jiān)楊瑜認(rèn)為：“在住宅調(diào)控常態(tài)化下，商業(yè)領(lǐng)域由于不受調(diào)控限制驟然升溫，而如城市綜合體類型的大盤作為商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的產(chǎn)品，越來(lái)越受到房企的青睞。”在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，龐大的城市綜合體項(xiàng)目固然有諸多優(yōu)勢(shì)，但是龐大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要大量的商業(yè)資源和客流資源來(lái)支撐，如果這些資源不足以支撐的話，那么就會(huì)出現(xiàn)大量的綜合體項(xiàng)目空置。而常州現(xiàn)在正面臨著這種飽和的狀態(tài)。

 

營(yíng)口積弱難返

 

地處渤海之濱的營(yíng)口，被譽(yù)為"百年港埠、河海之濱、魚米之鄉(xiāng)"，但在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)地圖上，只能算是三線城市。據(jù)了解，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)新盤開(kāi)盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右；而正在開(kāi)發(fā)的遼寧(營(yíng)口)沿海產(chǎn)業(yè)基地，更是一片荒地，只見(jiàn)樓盤不見(jiàn)人，一些在建項(xiàng)目甚至已停工。更嚴(yán)重的是，當(dāng)?shù)貛缀跛秀y行從2012年初就已停止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款。當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士表示，今明兩年銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都不太可能開(kāi)閘。對(duì)于營(yíng)口多家銀行停止開(kāi)發(fā)貸的行為，地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CR IC(克而瑞研究中心)品牌總監(jiān)黃章林認(rèn)為，這說(shuō)明當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很嚴(yán)重，如果當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的資金需求一直得不到滿足的話，不排除有崩盤的可能性。

 

連政府部門也看不下去，一系列扶持政策隨之出臺(tái)。然而，積弱難返的營(yíng)口樓市，頗有鄂爾多斯的影子。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，營(yíng)口樓市滯銷的原因是人口密度比較小，土地供應(yīng)多，供求關(guān)系失衡。有限的市場(chǎng)需求和相對(duì)無(wú)限的土地供應(yīng)，構(gòu)成了營(yíng)口樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)。

 

“先造城后造市”的苦果

 

松江大學(xué)城位于上海松江新城區(qū)西北角，占地約8000畝，是目前我國(guó)規(guī)模較大的大學(xué)園區(qū)。由于是在一片農(nóng)田上規(guī)劃建造起來(lái)的，因而松江大學(xué)城多年來(lái)幾乎是一座“空城”。嚴(yán)格意義來(lái)說(shuō)，上海的新江灣城還夠不上像鄂爾多斯這樣的“鬼城”級(jí)別，但在許多對(duì)這個(gè)板塊熟悉的人眼中，這里也是一個(gè)微型的“鬼城”。截至目前，其內(nèi)部學(xué)生公寓和教室等公共設(shè)施的使用率較低，區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)空置率畸高，商業(yè)租售比約為1/1000，人口導(dǎo)入緩慢。業(yè)內(nèi)人士指出，在城鎮(zhèn)化浪潮中，以松江大學(xué)城為核心的松江新城區(qū)遭遇了片面追求土地和投資快速擴(kuò)張、人口市民化緩慢的瓶頸。隨著該大學(xué)城的資產(chǎn)利用率下降，對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)的輻射作用也被削弱，在松江大學(xué)城房地產(chǎn)投資連年高速增長(zhǎng)的背后，是“先造城后造市”的苦果，是概念炒作帶來(lái)的空城危機(jī)。

 

其實(shí)，已經(jīng)存在的眾多“鬼城”帶來(lái)的負(fù)面影響不僅僅在感觀層面，地方政府“騎虎難下”的境遇才是最大痛苦。目前的現(xiàn)狀是，新城開(kāi)發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，只能靠后期運(yùn)作來(lái)完善與整改。這意味著新城開(kāi)發(fā)后期成本加大，而糾錯(cuò)的成本往往比用來(lái)完善的成本大得多。更何況這樣的后期成本更多時(shí)候是個(gè)無(wú)底洞。

 

“以京津新城為例，2005年建成之時(shí)，其配套設(shè)施投資高達(dá)68億元，2008年二次定位整改時(shí)期配套設(shè)施建設(shè)追加資金40億元，接近原計(jì)劃相關(guān)投資的2/3。”另外，為了使“鬼城”能盡快復(fù)活，各地政府傷透腦筋，從人才引進(jìn)到各種政策優(yōu)惠，想方設(shè)法，甚至不惜代價(jià)地進(jìn)行招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]引資，付出巨大的人力和財(cái)力成本。洲聯(lián)集團(tuán)·五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅指出，這些城市嘗盡了“先造城后造市”的苦果。在鄒毅看來(lái)，根本的問(wèn)題在于各地新城開(kāi)發(fā)終極目標(biāo)的定位上。“是以假借城市化浪潮，超額投資，換取經(jīng)濟(jì)利益乃至政績(jī)?yōu)槟繕?biāo)，還是以尊重城市建設(shè)發(fā)展規(guī)律，務(wù)實(shí)為民，建造美好舒適新城，提高人居品質(zhì)的城市化發(fā)展需要為目標(biāo)？”答案逐漸浮出水面，如果不改變城市開(kāi)發(fā)和建造中的極權(quán)管理模式，繼續(xù)將廣泛的公眾意見(jiàn)排除在理性決策的大門之外，在新城開(kāi)發(fā)建設(shè)的終極目標(biāo)上不顧“以人為本”的城市化現(xiàn)實(shí)需求，眾多“鬼城”的復(fù)活終將只是一廂情愿的美好希冀。