2012年12月，方興地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]有限公司旗下子公司以56.8億元拿下上海海門路地塊。這一價(jià)格超過中冶置業(yè)以56.2億元拿下的南京地王下關(guān)濱江2號地塊，刷新2012年地王最高總價(jià)。早在2009年，方興地產(chǎn)就因拿下樓面價(jià)比在售樓價(jià)高的廣渠地塊而受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

 

業(yè)內(nèi)分析，方興屢拿地王，對其成本構(gòu)成非常大的壓力，拿下地王之后，只能開發(fā)高檔住宅，否則都無法回籠成本，但高檔住宅是受限購政策打壓最嚴(yán)重的地方之一，方興此次拿下的兩個(gè)地王全在蘇滬。據(jù)記者了解，方興在上海的項(xiàng)目出售不利，2012年僅回款10億元，拿下兩個(gè)地王，拿地和開發(fā)所需資金將對其形成嚴(yán)重的考驗(yàn)。

 

資金壓力導(dǎo)致信用惡化

 

2012年下半年，央企拿地情況尤為突出。據(jù)中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測，去年9月至今，在中原集團(tuán)監(jiān)控的20個(gè)重點(diǎn)城市中，央企拿地共計(jì)32塊，涉及總金額達(dá)365.37億元。其中，拿地勢頭最為兇猛的要數(shù)保利[簡介 最新動態(tài)]，9月至11月，保利拿地12幅，總耗資192.14億元。招商地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]也是央企中拿地動作最大的房企之一，9—11月共拿地8幅，共斥資37.76億元。雖然方興地產(chǎn)與之相比，拿地?cái)?shù)量不多，但因?yàn)閮蓚€(gè)地王價(jià)格較高，拿地資金數(shù)不低于50億元，高于招商地產(chǎn)。

 

根據(jù)記者計(jì)算，方興地產(chǎn)2012年拿地超過70億元，而其總資產(chǎn)僅100多億。這一現(xiàn)象引起眾多中小地產(chǎn)企業(yè)注意，瑞濤集團(tuán)副董事長田曉文告訴記者，目前，一線城市的地塊全被大企業(yè)收歸囊中，中小地產(chǎn)企業(yè)基本上沒有機(jī)會，只能在二線以下城市發(fā)展。

 

2012年半年報(bào)中方興地產(chǎn)董事會主席羅東江提出，下半年及今后一段時(shí)期內(nèi)，堅(jiān)持高端定位，走精品路線，以城市綜合體和高端住宅為開發(fā)重點(diǎn)，在一線城市和二線區(qū)域中心城市以及國家級旅游景區(qū)積極拓展，成為中國領(lǐng)先的高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商。

 

高端地產(chǎn)業(yè)務(wù)對土地價(jià)格不敏感，并往往能承受更高的土地價(jià)格，這或許是方興地產(chǎn)屢拿地王、出手闊綽的原因，但就是這樣，方興也有承受不起的時(shí)候。

 

“當(dāng)年拿地，當(dāng)年受益”是方興地產(chǎn)的經(jīng)營思路，羅東江曾說，除非是12月31日拿的地，否則當(dāng)年就要受益。然而記者發(fā)現(xiàn)，在北京的地王項(xiàng)目廣渠路金茂府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]項(xiàng)目是2009年6月30日拿到地，但直到2011年上半年才開盤，并且于2012年年底才向客戶交房。

 

廣渠路地塊是首塊樓面地價(jià)超過當(dāng)時(shí)在售樓價(jià)，是“面粉超過面包”的地塊。按照28萬平方米的規(guī)劃建筑面積，其樓面地價(jià)達(dá)到14464元/平方米；除去3萬平方米左右的公共建筑面積，可售面積折算出的樓面地價(jià)將達(dá)16240元/平方米，北京商品住宅成交均價(jià)還處于13000元/平方米的水平，創(chuàng)造了北京公開出讓土地以來樓面地價(jià)的新高。

 

或許正是因?yàn)槌圆幌?dāng)年的12月30日，方興地產(chǎn)曾經(jīng)要求修改規(guī)劃，調(diào)整內(nèi)容中包括在建筑規(guī)模不變的前提下，將項(xiàng)目中兩幅主要建設(shè)用地A4-1、A4-10的建筑高度調(diào)高，分別從60米和80米的限高，調(diào)整至80米和100米。這實(shí)際上是要求增加可售房數(shù)量。當(dāng)時(shí)引起業(yè)界的普遍反對，北京市最終沒有同意其要求。

 

2012年上半年，方興地產(chǎn)屢屢拿地，下半年方興地產(chǎn)還要拿下50億元的土地，這對其資金的考驗(yàn)非常明顯。方興地產(chǎn)2011年利潤為29億港元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支持方興的拿地費(fèi)用。

 

方興地產(chǎn)開始多次融資：2012年上半年總額2億美元的俱樂部貸款獲得銀行審批，另外，方興地產(chǎn)子公司中國金茂成功發(fā)行人民幣7.5億美元短期融資券，2012年下半年，方興地產(chǎn)又發(fā)行5億美元的債權(quán)。雖然去年融資14.5億美元，但記者發(fā)現(xiàn)，僅重慶項(xiàng)目和梅溪湖項(xiàng)目，耗資就在700億左右，對于如此多的項(xiàng)目和資金而言，不足100億元人民幣的融資真是杯水車薪。

 

鑒于方興地產(chǎn)表現(xiàn)疲軟，穆迪在去年3月將方興地產(chǎn)的展望由穩(wěn)定修訂為負(fù)面。去年8月28日，又發(fā)布研究報(bào)告稱，方興地產(chǎn)2012年上半年的財(cái)務(wù)業(yè)績疲弱，對其信用狀況有負(fù)面影響。

 

高檔住宅的春天尚未到來

 

方興地產(chǎn)的住宅項(xiàng)目主要針對高端市場，但高端市場是受嚴(yán)限購政策影響最深的細(xì)分市場，鏈家地產(chǎn)的2012年內(nèi)入市項(xiàng)目監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，高端住宅的簽約率為37%，與非高端住宅相比，低12個(gè)百分點(diǎn)。方興地產(chǎn)旗下雖有廣渠金茂府三期漲價(jià)熱銷，但其他項(xiàng)目稍顯遜色。廣渠金茂府難獨(dú)撐業(yè)績，整個(gè)高端住宅市場的春天仍未到來。

 

亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅指出，北京金茂府項(xiàng)目的熱銷不具有可復(fù)制性。她認(rèn)為，方興地產(chǎn)金茂府項(xiàng)目從北京起家，對北京的地產(chǎn)相對了解，周圍配套設(shè)施也較好，并且北京四環(huán)以內(nèi)地段非常少，無論是投資還是自持，都是非常理想的選擇。但北京以外的地區(qū)如上海等，可能因?yàn)榉脚d地產(chǎn)缺乏對這些城市的了解，銷售并不理想。

 

郭毅認(rèn)為，高檔市場消費(fèi)者基本上都是購置第二套甚至三套以上的房子，而限購政策正將他們限制在購房者之外，不具備購買資格，高端物業(yè)受此次調(diào)控新政的沖擊程度將遠(yuǎn)大于普通住宅，所以高端物業(yè)未來將面臨更大的不利影響。目前很多人正在尋求多種方法規(guī)避，比如以公司名義購房。

 

但無論尋求哪種方法，面對有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控，上海高端房地產(chǎn)的下降非常明顯。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，目前上海金茂逸墅成交主要集中于單價(jià)1萬出頭的酒店式公寓，而均價(jià)超過3萬元/平方米的別墅全年僅成交12套。2012年全年，上海金茂逸墅全部銷售金額僅略超過10億元。這一數(shù)據(jù)顯示，方興地產(chǎn)的高檔住宅在上海銷售并不理想。

 

1月16日午間，方興地產(chǎn)突然發(fā)布公告宣布人事變動，羅東江辭任該公司非執(zhí)行董事兼董事會主席、戰(zhàn)略及投資委員會委員。與此同時(shí)，執(zhí)行董事何操辭任首席執(zhí)行官，改任董事會主席。此外，還有其他人事變動。地王換帥，令人遐思——危險(xiǎn)游戲是開始，還是結(jié)束？