香港特首梁振英上周公布首份施政報(bào)告后，香港樓市再度升溫，一手二手市場(chǎng)成交價(jià)量齊升。梁振英稱(chēng)，不排除推出樓房空置稅應(yīng)對(duì)。而國(guó)際貨幣基金組織(下稱(chēng)“IMF”)認(rèn)為，樓市是香港經(jīng)濟(jì)最大風(fēng)險(xiǎn)，香港樓價(jià)已比其合理價(jià)位高出三成。
1月16日公布的施政報(bào)告，雖然提出多項(xiàng)增加土地和樓房供應(yīng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)措施，但至少要在三年后才能開(kāi)始見(jiàn)效。
香港置業(yè)的調(diào)查顯示，73%的人認(rèn)為施政報(bào)告對(duì)樓價(jià)影響正面，53%的人短期內(nèi)會(huì)加快買(mǎi)樓。市面上成交再度活躍起來(lái)。沒(méi)有令人忌憚的新“辣招”出臺(tái)，發(fā)展商及二手樓業(yè)主又看到了眼前的機(jī)會(huì)。
樓市火熱
去年11月針對(duì)非香港居民推出的15%買(mǎi)家印花稅和延長(zhǎng)額外印花稅的“雙辣招”已然開(kāi)始失效。
不論是政府資助房屋市場(chǎng)還是市場(chǎng)主導(dǎo)的私人樓市，香港市民“搶樓”情形再現(xiàn)。由香港房屋協(xié)會(huì)針對(duì)符合資格的香港永久居民推出的綠悠雅苑，由于以比市場(chǎng)價(jià)折讓三成出售，獲得超額44倍的認(rèn)購(gòu)。
中原城市領(lǐng)先指數(shù)已升至115.93，再創(chuàng)歷史新高。一手市場(chǎng)在上周末交投火爆，新鴻基地產(chǎn)推出的新樓將軍澳天晉Ⅱ成交223宗，創(chuàng)出“雙辣招”后新高，其中不乏內(nèi)地買(mǎi)家繳付15%的買(mǎi)家印花稅入場(chǎng)；二手市場(chǎng)方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周末香港十大屋苑成交46宗，比前一周末的32宗上升44%，創(chuàng)出近8個(gè)月新高，重返去年5月旺市水平，不少二手業(yè)主也立刻提高叫價(jià)。
中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青稱(chēng)，施政報(bào)告一出，買(mǎi)家便蜂擁入市搶高樓價(jià)，地產(chǎn)股股價(jià)也節(jié)節(jié)上升，主要是政府強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期增加供應(yīng)，但令人們意識(shí)到政府短期內(nèi)無(wú)能為力，樓市的升勢(shì)至少可以持續(xù)兩至三年，故選擇及早入市，激發(fā)了市場(chǎng)積蓄的購(gòu)買(mǎi)力。
面對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)，梁振英1月20日稱(chēng)，如發(fā)現(xiàn)發(fā)展商囤積樓房托價(jià)，特區(qū)政府有多種手段應(yīng)對(duì)，不排除開(kāi)征樓房空置稅。但實(shí)際上，目前香港住宅空置率僅為4%，是15年來(lái)新低。香港運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)張炳良則稱(chēng)，希望把空置率進(jìn)一步降至3%。
IMF預(yù)警香港樓價(jià)高估三成
在市場(chǎng)一片火熱中，IMF近日稱(chēng)，樓價(jià)激升是香港經(jīng)濟(jì)的重大風(fēng)險(xiǎn)，香港樓價(jià)與市民收入比率達(dá)12.6倍，是全球主要國(guó)家和地區(qū)中最高的。
IMF去年11月中旬對(duì)香港進(jìn)行了考察，并于去年12月底撰寫(xiě)了2012年香港經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告，于今年1月17日正式發(fā)表。
報(bào)告稱(chēng)，房屋供應(yīng)有限、投資者廣泛，以及長(zhǎng)期低息環(huán)境影響，香港樓價(jià)去年前10個(gè)月升幅達(dá)23%，樓價(jià)已比2008年翻了一番。IMF指出，內(nèi)地買(mǎi)家成交量已在2011年占香港市場(chǎng)20%份額，市場(chǎng)估計(jì)以?xún)r(jià)值計(jì)算達(dá)50%份額。
以回歸分析法估算，IMF發(fā)現(xiàn)香港樓價(jià)比合理水平高10%，但目前低息環(huán)境并不正常，若以實(shí)際利率回到2003~2007年水平，IMF估算香港樓價(jià)已比合理水平高出30%。
從1997年樓價(jià)高峰到2003年中，香港樓價(jià)曾累計(jì)下跌66%。IMF指出，一旦香港樓市突然調(diào)整，會(huì)對(duì)香港銀行業(yè)和當(dāng)?shù)匦枨髱?lái)風(fēng)險(xiǎn)。香港銀行的貸款余額有55%是與房地產(chǎn)相關(guān)，加上不少其他用途的貸款也是以房地產(chǎn)作為抵押品，若樓價(jià)大幅回落，抵押物價(jià)值相應(yīng)下跌，將再現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)情形，最終導(dǎo)致香港當(dāng)?shù)匦枨蟆y行信貸和樓市的惡性循環(huán)。
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