在中國房地產(chǎn)界，幾乎所有有“理想”的公司都把萬科作為對手，因?yàn)橹挥谐饺f科，才能成為“老大”，保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利地產(chǎn)”）也不例外。 

雖然保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)謙虛地說：“從來沒有說過要超越萬科，我們所要做的是向萬科和中海學(xué)習(xí)。”但是，保利地產(chǎn)一直沒有放慢過追趕萬科的腳步。 

據(jù)媒體綜合消息，保利地產(chǎn)的簽約額已于12月21日突破千億，成為第二家成功躋身千億俱樂部的房地產(chǎn)企業(yè)，同比增速超過36%。 

目前，保利地產(chǎn)已經(jīng)確定要在未來的幾年里保持20%-30%的增長速度。相比之下，萬科的增長速度明顯低于保利地產(chǎn)。未來的二三年里，保利地產(chǎn)將會不斷地縮小與萬科的差距，并有可能超越對手。 

“保利地產(chǎn)營銷能力卓越，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，是這幾年穩(wěn)健快速發(fā)展的重要原因之一。”國泰君安證券分析師李品科認(rèn)為。 

保利地產(chǎn)的半年報(bào)也顯示，今年上半年，保利地產(chǎn)多元化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)較大突破，完成了商業(yè)管理公司的組建，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)運(yùn)營和酒店管理平臺的正式搭建；正式成立養(yǎng)老地產(chǎn)公司，穩(wěn)步推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目試點(diǎn)；房地產(chǎn)基金管理規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。 

不確定時(shí)期的確定性增長機(jī)遇 

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控常態(tài)化的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)有沒有確定性的發(fā)展機(jī)遇？ 

答案是肯定的。 

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱：“無論大勢怎樣時(shí)好時(shí)壞，無論政策怎樣調(diào)整，作為企業(yè)，只要形成自己的核心競爭力，就一定能形成確定性的發(fā)展。” 

胡在新說：“這種競爭力，是經(jīng)過多年市場歷練，沉淀下來的，不可復(fù)制的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。它包括品牌的感召力、產(chǎn)品的感染力和資本的支撐力。也只有這樣才能支持確定性發(fā)展。”一直以來，保利地產(chǎn)非常注重品牌的塑造和產(chǎn)品的創(chuàng)新，已經(jīng)形成了一整套成熟的開發(fā)模式、產(chǎn)品創(chuàng)新體系和營銷體驗(yàn)系統(tǒng)。 

“保利地產(chǎn)發(fā)展20年來，不斷地延伸自己的產(chǎn)品線，將市場的觸角從一線城市向二、三線城市延伸，這就是最近幾年來，保利地產(chǎn)一直保持穩(wěn)定快速增長的重要原因。”保利地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱。 

一方面，保利地產(chǎn)緊跟中央政策精神，開發(fā)中小戶型普通住宅迎合首次置業(yè)人群和首次改善型的需求，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。2011年年報(bào)顯示，保利地產(chǎn)住宅的銷售占比達(dá)78%，其中 144 平方米以下的普通住宅成交套數(shù)占比達(dá) 90%。 

另一方面，保利地產(chǎn)除了在住宅市場上豐富了原有產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)外，也在組織精英力量研究高端住宅項(xiàng)目，以期產(chǎn)品的多樣化。 

今年3月，保利地產(chǎn)嘗試性推出其全國標(biāo)志性高端住宅項(xiàng)目保利天悅。通過“高吹風(fēng)、低開盤”的策略，在上半年房地產(chǎn)市場非常低迷的時(shí)候，逆勢取得了較好的銷售成績，2個(gè)月的時(shí)間就吸金21億元。 

保利地產(chǎn)相關(guān)人士稱，除了高端項(xiàng)目天悅，保利地產(chǎn)在北京的東駿，上海的徐家匯，還有成都、沈陽、長沙等地，都有售價(jià)排名前5的豪宅項(xiàng)目。 

實(shí)際上，保利地產(chǎn)在豪宅運(yùn)作上已經(jīng)有較長的歷史。2005年，保利地產(chǎn)就在北京推出了首個(gè)涉外別墅項(xiàng)目麗京花園。當(dāng)年，保利地產(chǎn)一共有6個(gè)豪宅項(xiàng)目推向市場，其消化量、消化速度，都是最高的。 

如今，保利地產(chǎn)已經(jīng)形成了康橋、公館、天悅等別墅品牌。目前，保利地產(chǎn)正在整合豪宅的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。并計(jì)劃在天悅品牌作為長沙一個(gè)高端項(xiàng)目的命名。 

而資深管理咨詢專家郝炬認(rèn)為，今年保利地產(chǎn)能夠保持30%以上的速度增長，是因?yàn)榻衲瓯＠禺a(chǎn)主要布局的一、二線城市中高端房價(jià)有了較大幅度的回升，使得保利地產(chǎn)在這些區(qū)域的銷售大有改觀。 

商業(yè)、養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)全面開花 

除了拓展住宅的產(chǎn)品線，在日趨嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控面前，如何尋找行業(yè)新的增長點(diǎn)，確保企業(yè)的穩(wěn)定增長？ 

作為央企，保利地產(chǎn)，一直在根據(jù)市場的需求和政策的導(dǎo)向配置資源，不斷尋求新的細(xì)分市場。 

暨南大學(xué)教授、中國城市規(guī)劃學(xué)會會員胡剛說： 目前，保利地產(chǎn)已經(jīng)在商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)探索上有了積極的進(jìn)展。與華潤、萬達(dá)以城市綜合體為主的拓展方式不同，保利地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)目前涵蓋商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店、會展、劇院、高端體育休閑等所有商業(yè)形態(tài)。 

保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人頗有點(diǎn)自豪地稱：“除了萬達(dá)以外，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作最成功的房地產(chǎn)公司當(dāng)屬保利地產(chǎn)。”會展是商業(yè)地產(chǎn)的頂級業(yè)態(tài)。在所有開發(fā)商里面，只有保利地產(chǎn)是唯一一家把會展做好的。保利地產(chǎn)通過收購錦漢展覽公司，切入會展業(yè)，成為中國華南地區(qū)首屈一指的集會展策劃及組織于一體的專業(yè)會展公司，每年會展的收益3億多元。 

而早在上世紀(jì)90年代，保利地產(chǎn)就參與建設(shè)了當(dāng)時(shí)廣州最高層寫字樓中信廣場。去年，保利地產(chǎn)的寫字樓項(xiàng)目在廣州的銷售額就接近50億元，全國的銷售額將超過100億元。 

而對于商業(yè)項(xiàng)目，保利地產(chǎn)有“在中心城市的城市中心”的原則。保利地產(chǎn)在廣州、成都、佛山等中心城市的CBD開發(fā)了一系列地標(biāo)性、資源性的大型購物中心和五星級酒店項(xiàng)目。目前，保利地產(chǎn)已經(jīng)擁有酒店13個(gè)，包括在建的酒店項(xiàng)目有18個(gè)、11個(gè)商場。佛山保利洲際酒店開業(yè)3個(gè)月就實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流，是全世界唯一一家開業(yè)第一年就實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流的洲際酒店。 

按照保利地產(chǎn)的規(guī)劃：未來三年內(nèi)，公司將按自身節(jié)奏，逐步加大投入運(yùn)營的酒店及購物中心數(shù)量，經(jīng)營面積超100萬平方米。 

早在2008年，保利地產(chǎn)已開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)并派高層前往海外考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式，2011年5月，保利地產(chǎn)“和基金”的發(fā)布會上，提出“善居養(yǎng)老計(jì)劃”，8月，保利地產(chǎn)與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，按50%：50%的股權(quán)比例合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司。同時(shí)，保利首個(gè)涉足養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的上海“西塘安平養(yǎng)生社區(qū)”，占地面積達(dá)10萬平方米。除此以外，保利地產(chǎn)還在成都、廣州等地低調(diào)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)的想法是無論在戰(zhàn)略層面的資本運(yùn)作、專業(yè)資源的整合、地產(chǎn)開發(fā)方面的模式探索，以及物業(yè)服務(wù)方面的細(xì)化提升，讓養(yǎng)老地產(chǎn)成為保利地產(chǎn)新的利潤增長點(diǎn)。 

除養(yǎng)老地產(chǎn)之外，保利地產(chǎn)利用介入三、四線城市的機(jī)會，尋找三、四線城市的地產(chǎn)價(jià)值，旅游地產(chǎn)被提上日程，保利地產(chǎn)先后在成都、陽江、東莞、三亞等地投資開發(fā)大體量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)公開資料，保利在建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，有些項(xiàng)目的規(guī)劃超過了1萬畝。 

陽江的保利銀灘和成都的石象湖兩個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)投入市場。陽江的保利銀灘實(shí)現(xiàn)了銷售額20多億元，成都的石象湖旅游度假產(chǎn)品首期實(shí)現(xiàn)銷售額7億-8億元。 

日前，宋廣菊在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱，按照保利地產(chǎn)的規(guī)劃，“十二五”期間，有計(jì)劃地增持商業(yè)物業(yè)，逐步提升商業(yè)物業(yè)比重占30%。 

如今，保利地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)正在穩(wěn)步推進(jìn)。2011年年報(bào)顯示，商業(yè)地產(chǎn)的銷售額超過150億元，今年的商業(yè)地產(chǎn)銷售額也將突破200億元。 

打通全產(chǎn)業(yè)鏈增收增利 

過去的20年里，保利地產(chǎn)除了產(chǎn)品多元化外，還打通了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條。 

目前，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)已經(jīng)涉及工程建筑、物業(yè)管理、銷售代理、建筑設(shè)計(jì)、會展服務(wù)、金融、酒店管理、商業(yè)運(yùn)營等房地產(chǎn)開發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)。 

郝炬在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱，這是保利地產(chǎn)相對于萬科的優(yōu)勢所在。 

在房地產(chǎn)行業(yè)的最上游，保利地產(chǎn)收購了廣東省重工建筑設(shè)計(jì)院有限公司。這是一家老牌的設(shè)計(jì)院，有大量優(yōu)秀的人才。廣東省的很多地鐵、橋梁都是該公司設(shè)計(jì)的。 

在建筑行業(yè)，保利地產(chǎn)收購了廣州市富利建筑安裝工程有限公司，近3年來，每年竣工面積均超過60萬平方米，竣工的大型項(xiàng)目有保利紅棉花園、保利北京大廈、保利花園、保利百合花園、保利國稅大廈、保利商務(wù)大廈、保利香檳花園、黃埔花園、武漢保利花園、沈陽保利花園、北京保利壟上別野等。 

通過多年的培養(yǎng)，保利地產(chǎn)還擁有了一支自己的全國性營銷團(tuán)隊(duì)。宋廣菊在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說，這是保利地產(chǎn)區(qū)別于全國其他地產(chǎn)企業(yè)的最大不同。在很多樓盤的銷售過程中，保利地產(chǎn)都會實(shí)行雙代理制，好處是，既有競爭，又能相互學(xué)習(xí)。保利代理公司不僅為保利地產(chǎn)在全國的100個(gè)項(xiàng)目服務(wù)，還是保利地產(chǎn)感受一線市場的傳導(dǎo)神經(jīng)元，有利于保利地產(chǎn)及時(shí)了解市場的變化。 

而今，保利地產(chǎn)已經(jīng)形成以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)、涉及工程建筑、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、銷售代理、建筑設(shè)計(jì)、會展服務(wù)等房地產(chǎn)開發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，形成了以普通住宅為主，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及養(yǎng)老地產(chǎn)的全產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營利潤多元化發(fā)展。 

打通了全產(chǎn)業(yè)鏈，使得保利地產(chǎn)既增收又增利。因而自2006年上市以后，保利地產(chǎn)每年每股的業(yè)績都在1元附近波動，并且堅(jiān)持給予股東以回報(bào)，是國資委下屬企業(yè)里，分紅比例最高的企業(yè)之一。