從年初的“倒春寒”一直到年末收官時(shí)的“暖冬”乍現(xiàn)，“跌宕”和“博弈”也許并不能完整地概括2012年樓市的風(fēng)云變幻，但卻是這一年里不得不提的兩大關(guān)鍵詞。

 

中新網(wǎng)12月21日電“跌宕”和“博弈”也許并不能完整地概括2012年樓市的風(fēng)云變幻，但卻是這一年里不得不提的兩大關(guān)鍵詞。

 

從年初的僵持，到始于2月的“以價(jià)換量”，再到下半年愈演愈烈的“試探性漲價(jià)”，房?jī)r(jià)以負(fù)相關(guān)的姿態(tài)隨著成交量的上漲與下跌演繹著另一番跌宕起伏。而與此同時(shí)，不少房企甚至是房產(chǎn)中介則在“零成交”和房?jī)r(jià)下跌的雙重夾擊下掙扎在生死一線間。

 

2012年，樓市博弈從未停止。而這場(chǎng)博弈不僅只在地方和中央之間，也在房企和購(gòu)房者之間，甚至在購(gòu)房者與購(gòu)房者之間。

 

有媒體計(jì)算，2012年以來(lái)，中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖60次；4次提及“決不讓房?jī)r(jià)反彈”；房?jī)r(jià)合理回歸被提到156次；2次提及問(wèn)責(zé)。

 

但是，如此高壓下，2012年的樓市還是迎來(lái)陣陣暖風(fēng)。

 

2012年1月 樓市大雪 “倒春寒”下慘淡開局

 

1月，全國(guó)多地樓市成交創(chuàng)下近3年同期最冷清的歷史，被媒體稱為“最差”春節(jié)樓市。然而，即便考慮到春節(jié)期間的影響，新年開局新建商品住宅的成交情況仍然讓不少開發(fā)商倒吸一口涼氣。

 

包括北上廣深一線城市和主要二線城市的40個(gè)重點(diǎn)城市中，逾八成城市成交環(huán)比下跌，13個(gè)城市跌幅超過(guò)50%。

 

其中，北京、上海、深圳樓市銷量分別環(huán)比下跌69.98%、 43.78%、57.02%；二線城市中青島下跌73.68%，杭州環(huán)比下跌64.76%，成都下跌近5成，諸多城市交易處于多年來(lái)最低谷。

 

悲觀的情緒在房地產(chǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)散，而全年“量?jī)r(jià)齊跌”的預(yù)期也漸漸成為業(yè)界的共識(shí)。

 

但是根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)當(dāng)時(shí)對(duì)全國(guó)28個(gè)城市購(gòu)房者期望房?jī)r(jià)下跌幅度的調(diào)查，有35%的購(gòu)房者期望房?jī)r(jià)跌幅在30%以上。相比之下，截至2011年年底，75%的樓盤給出的降價(jià)幅度不到15%。低迷的成交量反映出，購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商目前的降價(jià)幅度還不滿意。

 

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2012年房?jī)r(jià)的下行窗口已打開，在買漲不買跌的心態(tài)下，本就被限制的購(gòu)房需求更加難以提升，房?jī)r(jià)也就無(wú)法止跌企穩(wěn)。

 

面對(duì)價(jià)格僵持、成交低迷，如何度過(guò)樓市寒冬，成了房企談及最多的話題。

 

與此同時(shí)，不少地方政府急于救市的心情依然急迫。前有佛山，后有蕪湖，雖然先后被緊急叫停，但是在此輪調(diào)控中，各方的試探與博弈從未停止。

 

2012年2月 樓市小雪轉(zhuǎn)陰 降價(jià)由“噱頭”走向“實(shí)質(zhì)”

 

2月，有媒體推出的“網(wǎng)友最關(guān)心的兩會(huì)議題問(wèn)卷調(diào)查”顯示，在十大調(diào)查話題中，房地產(chǎn)調(diào)控以占總投票數(shù)14.92%的比例成為關(guān)注度第一的話題。而人們最關(guān)注的無(wú)疑就是房地產(chǎn)調(diào)控的未來(lái)走向。

 

一方面，最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已促使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年下半年開始轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的去庫(kù)存期。另一方面，此前大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，其形成的債務(wù)將陸續(xù)密集到期，這勢(shì)必考驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的短期償付能力。而從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，對(duì)土地財(cái)政的依賴程度決定了地方政府調(diào)控的打折程度。而從相關(guān)土地財(cái)政依賴程度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年政策打折可能性最高的城市則主要集中于二三線。

 

進(jìn)入2月，部分一、二線城市樓市成交量逐步出現(xiàn)上漲。但不少分析人士直言，樓市只是低水平回升，難言“回暖”，全國(guó)調(diào)控政策仍然從緊，樓市調(diào)整的格局仍將持續(xù)，“降價(jià)求量”才是開發(fā)商生存之道。

 

在此背景下，以保利、萬(wàn)科為首的龍頭房企紛紛在各大重點(diǎn)城市啟動(dòng)大型降價(jià)促銷活動(dòng)，并且在幅度上較此前的促銷有所增大。在這些知名房企的促銷帶動(dòng)下，內(nèi)地樓市的降價(jià)動(dòng)作開始由“噱頭”走向“實(shí)質(zhì)”。

 

2月，包括北京、上海、廣州在內(nèi)的一線城市樓市均價(jià)再度全線下跌。全國(guó)100個(gè)被調(diào)查統(tǒng)計(jì)的大中城市樓市均價(jià)為每平方米8767元人民幣，環(huán)比跌0.3%，這也是自去年9月以來(lái)百城樓價(jià)第6個(gè)月環(huán)比下跌。

 

由于“兩會(huì)”之后預(yù)期從緊加之債務(wù)壓力纏身，開發(fā)商普遍進(jìn)入“去庫(kù)存化”狀態(tài)。由保利、萬(wàn)科帶頭掀起的降價(jià)風(fēng)波在樓市蔓延，越來(lái)越多的房企紛紛以促銷名義加入降價(jià)大軍。

 

2012年3月 樓市多云轉(zhuǎn)晴 “小陽(yáng)春”量漲價(jià)跌成主流

 

2月底開始的成交“回暖”，在3月顯現(xiàn)出不斷升溫的跡象。

 

由于“兩會(huì)”之后預(yù)期從緊加之債務(wù)壓力纏身，開發(fā)商普遍進(jìn)入“去庫(kù)存化”狀態(tài)。由保利、萬(wàn)科帶頭掀起的降價(jià)風(fēng)波在樓市蔓延，越來(lái)越多的房企紛紛以促銷名義加入降價(jià)大軍，而這也是自2011年10月底以來(lái)全國(guó)樓市的第二波降價(jià)潮。積極促銷、以價(jià)換量成為樓市主流。

 

與此同時(shí)，壓抑已久的“剛需”在首套房貸逐步放松的支持下，陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。而3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)也以“成交量的普遍回升”，對(duì)開發(fā)商“以價(jià)換量”的策略給予了充分肯定。“量漲價(jià)跌”開始取代之前的“量?jī)r(jià)齊跌”，成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。

 

包括北京、上海、天津等在內(nèi)的10個(gè)重點(diǎn)一、二線城市，3月的樓市成交量均環(huán)比出現(xiàn)大幅上漲。其中北京新建住宅市場(chǎng)成交上漲73.84%，廣州成交上漲58.76%，深圳成交上漲76.2%，杭州主城區(qū)成交上漲230.44%，天津成交上漲109.26。即使“10大城市”中環(huán)比漲幅最小的上海樓市，成交量漲幅也達(dá)到了32.77%。

 

不過(guò)，相對(duì)于成交量的回升，房?jī)r(jià)依然處于下行通道之中。3月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8741元/平方米，環(huán)比2月下跌0.30%。其中34個(gè)城市環(huán)比上漲，66個(gè)城市環(huán)比下跌。

 

3月份的回暖勢(shì)頭也體現(xiàn)在房企業(yè)績(jī)上。

 

保利地產(chǎn)(600048,股吧)3月銷售達(dá)到了96.72億元，環(huán)比2月大漲267%；綠地集團(tuán)當(dāng)月銷售金額環(huán)比大增589%。

 

富力地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)銷售金額66億元，超前兩月合計(jì)銷售金額36.28億元近一倍；金地集團(tuán)(600383,股吧)一季度銷售金額41.3億元，較前2月合計(jì)的16.4億元大增逾1.5倍；恒大、龍湖等房企銷售趨勢(shì)同樣向好。

 

2012年4月 樓市晴轉(zhuǎn)多云 成交上漲房企“試探性漲價(jià)”

 

在經(jīng)歷了3月份剛需集中釋放，成交量大幅回升后，4月份全國(guó)重點(diǎn)城市的成交量開始止步。而價(jià)格方面，新房成交由于結(jié)構(gòu)性原因，部分樓盤仍在降價(jià)促銷，但同時(shí)也有一些高檔樓盤降價(jià)后銷售良好，開始逐漸減少打折力度。

 

從4月降價(jià)力度較3月明顯減弱不難看出，開發(fā)商降價(jià)依然帶有很強(qiáng)的試探性。而類似這樣買賣雙方之間的價(jià)格博弈也可謂貫穿了2012年全年。

 

5月初，多家大型房地產(chǎn)企業(yè)公布4月份銷售數(shù)據(jù)，萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、金地、保利等多家房企4月份的銷售情況較3月均出現(xiàn)不同程度的下滑。

 

其中，萬(wàn)科4月實(shí)現(xiàn)銷售面積76.7萬(wàn)平方米，銷售金額74.4億元，環(huán)比分別下滑30.2%及35.4%。碧桂園4月的合同銷售金額約為29.8億元，環(huán)比3月的銷售金額34.6億元下降13.87%。

 

在嚴(yán)格的限購(gòu)措施下，開發(fā)商仍面臨著較大的去庫(kù)存壓力，“以價(jià)換量”策略也不得不持續(xù)。

 

4月，盡管房?jī)r(jià)未跌城市的數(shù)量有所增加，房?jī)r(jià)平均環(huán)比價(jià)格指數(shù)跌幅收窄，但在4月份價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)的城市依然達(dá)到了43個(gè)，仍處于歷史高位。

 

2012年5月 樓市晴 “紅五月”以價(jià)換量見成效

 

北京、上海、廣州等一線城市交易量的大幅反彈，使得樓市“紅五月”的概念在市場(chǎng)中蔓延。開發(fā)商“以價(jià)換量”的銷售策略初見成效，剛需購(gòu)房者已經(jīng)成為成交主體。與此同時(shí)，地方樓市微調(diào)政策頻出、國(guó)務(wù)院要求嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，另外，央行再次實(shí)行降低存款準(zhǔn)備率政策，使購(gòu)房者獲益。

 

進(jìn)入五月份，開發(fā)商“以價(jià)換量”的銷售策略已經(jīng)開始影響市場(chǎng)，中低價(jià)位的剛需項(xiàng)目占據(jù)了80%以上的成交量，剛需購(gòu)房者在5月的觀望情緒明顯降低。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)典型的54個(gè)城市5月商品房住宅簽約套數(shù)均創(chuàng)造年內(nèi)新高，總成交量達(dá)到227815套，同比上漲22.5%，達(dá)到了當(dāng)時(shí)限購(gòu)后的最高值。

 

為了配合銷售，不少樓盤在“五一”假日期間推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，“半價(jià)房”、“購(gòu)房直降4000再送車位”的促銷噱頭頻頻出現(xiàn)，吸引了眾多購(gòu)房者。在樓市成交回暖的背景下，全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)政策微調(diào)，比如，在五月份出現(xiàn)政策微調(diào)的省市主要有廈門、湖南、揚(yáng)州等地。據(jù)悉，政策微調(diào)的內(nèi)容普遍涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，同時(shí)，中國(guó)人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

 

5月23日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶23日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，加大對(duì)保障性住房和農(nóng)村危房改造支持力度，同時(shí)提出穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。同樣在5月份，北京市住建委發(fā)文加強(qiáng)對(duì)北京工作居住證的監(jiān)管工作，對(duì)違規(guī)購(gòu)房的行為加強(qiáng)打擊力度。

 

6月樓市繼續(xù)朝著回暖的勢(shì)態(tài)發(fā)展，甚至被媒體評(píng)價(jià)為“瘋狂6月”。陳璞 攝

 

2012年6月 樓市晴 “瘋狂6月”房?jī)r(jià)現(xiàn)回漲苗頭

 

6月樓市繼續(xù)朝著回暖的勢(shì)態(tài)發(fā)展，甚至被媒體報(bào)道為“瘋狂6月”。“6月30日，北京地鐵4號(hào)線南端最后一站天宮院站地鐵口，幾輛可坐幾十人的大巴車和上百輛私家車排成了長(zhǎng)達(dá)1公里多的長(zhǎng)隊(duì)。眾多剛需樓盤幾乎在同一天掀起"剛需大戰(zhàn)"。”這是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道對(duì)6月里北京樓市的一段描述。

 

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，樓市成交日趨回暖的背后，除了開發(fā)商“以價(jià)換量”的成果外，信貸政策的調(diào)整也在很大程度上促進(jìn)了購(gòu)房者出手。距此前大約三年半時(shí)間以來(lái)，中央銀行于6月8日首次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，據(jù)“偉嘉安捷”觀點(diǎn)認(rèn)為，降息會(huì)對(duì)還有猶豫是否入市的貸款購(gòu)房人有一定的刺激作用。

 

樓市“以價(jià)換量”取得明顯效果后，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回漲的苗頭。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，6月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來(lái)的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，并出現(xiàn)小幅微漲。中新網(wǎng)6月20日曾報(bào)道稱，央行19日公布的第二季度儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)一季度，消費(fèi)者除了對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下探的信心降低外，購(gòu)房意愿也開始上升。

 

隨著銷售量的回漲，錢袋子鼓起來(lái)的開發(fā)商又開始了“圈地運(yùn)動(dòng)”。遼寧日?qǐng)?bào)在6月20日的報(bào)道中稱，近期出現(xiàn)的市場(chǎng)窗口期使房企回籠了一定銷售資金，企業(yè)拿地的底氣增強(qiáng)，這些因素都促成了土地市場(chǎng)上演“久違的盛宴”，“部分實(shí)力企業(yè)開始出手拿地適當(dāng)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備”。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的了解，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道也曾報(bào)道稱，“地王”重現(xiàn)、房企頻頻高溢價(jià)拿地……6月以來(lái)，在經(jīng)歷前幾個(gè)月的冷清之后，土地市場(chǎng)的密集成交讓市場(chǎng)大感意外，這也引得媒體驚呼，“全國(guó)土地市場(chǎng)似乎在一夜之間火爆起來(lái)了”。

 

2012年7月 樓市晴 供需兩旺房企半年業(yè)績(jī)飄紅

 

“量?jī)r(jià)齊漲”、“地王再現(xiàn)”、“堅(jiān)持調(diào)控”……一系列的關(guān)鍵詞似乎都出現(xiàn)在了7月樓市。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，原本是往年淡季的7月，卻反常地表現(xiàn)出淡季不淡的火爆局面。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)與6月相比，上漲的城市有50個(gè)，價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)比6月份增加了一倍。

 

另?yè)?jù)報(bào)道稱，進(jìn)入7月各大房企公布半年銷售業(yè)績(jī)，招商地產(chǎn)(000024,股吧)和保利地產(chǎn)超額完成半年銷售目標(biāo)，保利地產(chǎn)甚至創(chuàng)下了半年銷售量的歷史最高位，而萬(wàn)科和金地集團(tuán)也基本完成了全年指標(biāo)四成以上。房企業(yè)績(jī)飄紅，并且紛紛在土地市場(chǎng)大顯身手。

 

7月10日，備受關(guān)注的北京萬(wàn)柳地塊被中赫置地以26.3億元摘得，樓面價(jià)突破4萬(wàn)元/平米引起業(yè)內(nèi)嘩然。據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，僅7月上半月，包括此前成交的北京海淀區(qū)萬(wàn)柳地居住用地在內(nèi)，全國(guó)溢價(jià)率超過(guò)40%以上的住宅地塊就有8塊。與此同時(shí)，20大重點(diǎn)城市住宅地塊溢價(jià)率達(dá)到了14.72%，高于6月同期。

 

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道7月曾報(bào)道稱，隨著樓市的持續(xù)轉(zhuǎn)暖，開發(fā)商加快了銷售的進(jìn)度，個(gè)別樓盤開始提價(jià)還取消了折扣優(yōu)惠。另外，7月初，二次降息再次加深了購(gòu)房者對(duì)樓市回暖的預(yù)期，剛需購(gòu)買力繼續(xù)釋放，各地樓市也在原本應(yīng)是傳統(tǒng)淡季的7月份出現(xiàn)了“供需兩旺”的局面。

 

樓市“回暖”行情引發(fā)多方擔(dān)憂，此背景下，中央及各部委多次“喊話”強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持樓市調(diào)控政策，僅7月份就連續(xù)6次密集發(fā)文強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控。7月下旬，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。督察組對(duì)各地樓市調(diào)控執(zhí)行情況基本持肯定態(tài)度，回京后也并沒(méi)有出臺(tái)新的樓市政策，但同時(shí)業(yè)內(nèi)人士也表示，我國(guó)樓市儲(chǔ)備政策“彈藥”充足。

 

2012年8月 樓市晴轉(zhuǎn)陰 “饑餓營(yíng)銷”頻現(xiàn)

 

在經(jīng)歷了6、7月份的樓市火爆之后，8月樓市的“天空”掠過(guò)一絲“陰云”。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道報(bào)道稱，進(jìn)入8月，北京樓市新房供應(yīng)量出現(xiàn)明顯萎縮，甚至在半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)無(wú)一新項(xiàng)目入市。新增供應(yīng)量的不足，使得可售庫(kù)存也一路跌至8萬(wàn)套以下。

 

根據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月26日，8月北京新房新增供應(yīng)量?jī)H為5183套，相比7月份的9978套，市場(chǎng)供應(yīng)量幾乎腰斬。對(duì)于連續(xù)兩周沒(méi)有新項(xiàng)目開盤的現(xiàn)象在今年首次出現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這與開發(fā)商對(duì)今年“金九銀十”預(yù)期較高，大量新盤選在9月或10月入市有關(guān)。

 

據(jù)了解，隨著市場(chǎng)的回暖，一些樓盤相繼取消了購(gòu)房?jī)?yōu)惠，部分項(xiàng)目甚至上調(diào)了銷售價(jià)格。同時(shí)，“饑餓營(yíng)銷”現(xiàn)象再次出現(xiàn)，人為制造樓市“火熱”的假象。針對(duì)8月的樓市境況，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫曾表示，近期政策風(fēng)向舉棋不定，以及部分項(xiàng)目漲價(jià)之后銷量的回落使得其他房企在制定開盤策略時(shí)多“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼前一階段漲價(jià)風(fēng)起推盤大增之后，又開始進(jìn)入“短、平、快”的銷售周期。

 

雖然一線房企業(yè)績(jī)飄紅，但卻不能一概而論，SOHO中國(guó)就是一例。據(jù)了解，SOHO中國(guó)在8月16日的2012年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.13億元人民幣，同比下滑65%，每股盈利0.118元。同時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在會(huì)上宣布，SOHO中國(guó)未來(lái)將從銷售模式轉(zhuǎn)型為持有，原定230億元的全年銷售目標(biāo)也降低一半。另外，一些房企也曝出不少負(fù)面信息，如保利地產(chǎn)稱大幅漲價(jià)報(bào)道不實(shí)，但房企利潤(rùn)仍被指過(guò)高；恒大等房企上馬旅游地產(chǎn)，規(guī)避政策尋利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；珠江帝景等多個(gè)知名樓盤暴雨后成“房漏漏”，暴露出質(zhì)量缺陷引人擔(dān)憂。

 

盡管多數(shù)房企都期望在“金九”好好“秋收”一把，改善上半年業(yè)績(jī)“增收不增利”的局面，但開發(fā)商在房?jī)r(jià)優(yōu)惠上打折縮水，也讓這個(gè)樓市“金九”成色隨之大打折扣。

 

2012年9月 樓市晴轉(zhuǎn)陰 優(yōu)惠大縮水“金九”失色

 

上半年開發(fā)商“以價(jià)換量”的推樓策略擾亂了購(gòu)房者的心態(tài)，一些剛需積極入市，經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)月量?jī)r(jià)齊升的景象，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)樂(lè)觀情緒。盡管多數(shù)房企都期望在“金九”好好“秋收”一把，改善上半年業(yè)績(jī)“增收不增利”的局面，但開發(fā)商在房?jī)r(jià)優(yōu)惠上打折縮水，也讓這個(gè)樓市“金九”成色隨之大打折扣。購(gòu)房者觀望情緒再次蔓延，樓市熱銷降溫，成交平平。

 

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月北京住宅成交量大幅下跌，9月比8月成交減少1639套，跌幅為13.38%，上海與廣州則有輕微上漲，而深圳成交量下調(diào)了5.5%。在二線城市中，大部分城市均有不同程度的下調(diào)，其中天津成交量同比下調(diào)了9.5%，重慶、成都、杭州、蘇州、無(wú)錫均有不同程度下調(diào)。

 

住宅成交市場(chǎng)降溫，但隨著市場(chǎng)持續(xù)回暖，標(biāo)桿房企的年度銷售計(jì)劃完成情況良好，資金鏈狀況亦大為改善，房企拿地?zé)崆閰s開始高漲。受地方推地力度加大的影響，恒大、華潤(rùn)、金地、萬(wàn)科、招商等房企紛紛出手，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。

 

在這個(gè)平穩(wěn)的“金九”背后，其實(shí)是供需雙方的博弈再度升級(jí)：開發(fā)商積極推盤入市，希望借銷售旺季加速資金回籠；房企資金寬裕，收回優(yōu)惠，房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致購(gòu)房者繼續(xù)觀望，出手謹(jǐn)慎。市場(chǎng)由晴轉(zhuǎn)陰，氣溫回落。

 

2012年10月 樓市陰霾持續(xù) “銀十”旺季不旺

 

“冷清”的“金九”過(guò)后，房企對(duì)旺季的下半場(chǎng)“銀十”充滿了更多期待。但十月樓市開局即遭受中秋和“十一”長(zhǎng)假交易冷淡，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)傳統(tǒng)的“旺季”局面。北京、上海等一線城市長(zhǎng)假期間樓市整體表現(xiàn)乏力，多個(gè)城市的購(gòu)房者均以“觀望”為主。而業(yè)內(nèi)分析人士表示，開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足、政策壓力上升，市場(chǎng)有效需求減少，樓市表現(xiàn)乏力在意料之中。

 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”兩月十城新房住宅成交量達(dá)到14.2萬(wàn)套，與處于上升期的7、8月份比，已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落。尤其10月份，加上“十一”假期影響，成交量較9月份繼續(xù)下降。

 

而中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，截至10月28日，全國(guó)主要54個(gè)城市成交量合計(jì)為212713套，比9月同期的22.7萬(wàn)套下降了6.4%，這一成交量是今年連續(xù)第3個(gè)月下降，也是最近半年來(lái)的低點(diǎn)。

 

縱觀十月10月按周均成交走勢(shì)，經(jīng)過(guò)“黃金周”期間的極度低迷后，最后兩周成交量又有明顯回升。整個(gè)10月成交量不斷呈現(xiàn)波峰和波谷狀走勢(shì)。但總體上走勢(shì)平穩(wěn)，延續(xù)九月的陰霾行情。

 

成交雖跌幅明顯，但房?jī)r(jià)卻仍在穩(wěn)步上漲。業(yè)內(nèi)人士分析，房企資金狀況改善，甚至完成全年銷售目標(biāo)，經(jīng)過(guò)前三季度的促銷，取得一定成效后，四季度開始開發(fā)商的以價(jià)換量基本結(jié)束，沒(méi)有價(jià)格支撐，成交量必然有所下滑，這也是十月樓市“量跌價(jià)漲”走勢(shì)的主因。

 

2012年11月 樓市多云轉(zhuǎn)晴 需求增長(zhǎng)旺盛“暖冬”乍現(xiàn)

 

盡管“金九銀十”樓市成色不足，但步入初冬樓市走勢(shì)卻讓房企為之眼前一亮，與寒意陣陣的天氣截然相反，11月樓市需求一反常態(tài)持續(xù)旺盛，商品房銷售增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。暖冬來(lái)襲，11月又是“淡季不淡”的杰出表現(xiàn)。

 

11月樓市低調(diào)的復(fù)蘇，持續(xù)升溫。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月單月商品房實(shí)現(xiàn)銷售12962萬(wàn)平米，7225億元，環(huán)比上升25.8%和21.5%，同比上升30.4%和38.4%。11月銷售額占1-11月累計(jì)銷售額比重為13.5%，而歷史上該比值最高為2006年12.9%。其中，11月當(dāng)月住宅銷售面積同比上升32%，環(huán)比上升24%，住宅單月銷售面積絕對(duì)值及同比漲幅均為年內(nèi)最大值，其中同比漲幅連續(xù)兩周創(chuàng)年內(nèi)最大值。11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯大增顯示出市場(chǎng)信心穩(wěn)定。

 

住宅銷售市場(chǎng)的持續(xù)回暖使得開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的前景信心進(jìn)一步加強(qiáng)，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，十一月以來(lái)熱鬧的土地市場(chǎng)可見一斑，多城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)溢價(jià)成交，而且一些城市地王頻現(xiàn)。

 

有研究機(jī)構(gòu)的分析顯示，此輪成交量上漲與保障房集中入市關(guān)系密切。比如北京截至18日的新房成交了9054套，扣除保障房成交量為5170套，保障房占比超過(guò)40%。但并非所有城市成交量上漲均受保障房影響，對(duì)此，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，按以往經(jīng)驗(yàn)看，量漲是價(jià)漲的前提，在成交量上漲的背景下，不可不警惕房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的再次大幅上漲。

 

2012年收官在即，但樓市發(fā)熱還在持續(xù)。由于一線城市個(gè)別樓盤大幅提價(jià)、二手房漲價(jià)以及地王頻出等現(xiàn)象,很多購(gòu)房者已從年初的淡定變成了年末的恐慌。

 

2012年12月 樓市晴 年末收官在即市場(chǎng)持續(xù)回暖

 

2012年收官在即，但樓市發(fā)熱還在持續(xù)。由于一線城市個(gè)別樓盤大幅提價(jià)、二手房漲價(jià)以及地王頻出等現(xiàn)象,很多購(gòu)房者已從年初的淡定變成了年末的恐慌。

 

就在部分上市房企提前宣布完成全年銷售目標(biāo)的同時(shí)，也有不少房企抓住12月樓市回暖機(jī)遇，頻推剛需樓盤，爭(zhēng)相搭乘樓市“最后一班車”。

 

進(jìn)入12月份以來(lái)，各地樓市成交量均表現(xiàn)上漲。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止12月16日，12月54個(gè)城市合計(jì)新房簽約套數(shù)為148235套，雖然相比創(chuàng)造年內(nèi)新高的11月有所下滑，但依然是年內(nèi)的第二高點(diǎn)。其中，北京月內(nèi)簽約7966套，上海簽約6971套，廣州5351套，深圳2583套，天津4387套，大部分城市均出現(xiàn)了年底翹尾現(xiàn)象。

 

近日媒體報(bào)道，杭州武林壹號(hào)開盤銷售超過(guò)80%，均價(jià)7.56萬(wàn)元/平方米，開發(fā)商回款近10億元。這是今年下半年杭州樓市悄然回暖的又一例證，也令市場(chǎng)對(duì)各地豪宅開始重新審視。除杭州外，上海、深圳等地高檔住宅市場(chǎng)在年底同樣出現(xiàn)暖冬行情，成交開始陸續(xù)放量。甚至出現(xiàn)絕跡已久的“日光盤”。

 

中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，進(jìn)入年末，市場(chǎng)并未顯現(xiàn)降溫跡象，成交仍較活躍，樓市進(jìn)入“暖冬”跡象已成。預(yù)計(jì)后市，市場(chǎng)降溫趨勢(shì)或有所加強(qiáng)，成交或有小幅回落的可能，但成交整體走勢(shì)仍將保持平穩(wěn)。