2012年，我國樓市調(diào)控保障與市場“雙向發(fā)力”。保障房建設(shè)量與竣工量雙達(dá)標(biāo)，在穩(wěn)定市場預(yù)期、帶動樓市投資等方面發(fā)揮重要作用。同時，商品房調(diào)控作用顯現(xiàn)，房價漲幅得到明顯抑制，投機(jī)炒房空間被進(jìn)一步壓縮，自住型需求穩(wěn)步釋放。但年末部分城市出現(xiàn)的“暖冬”現(xiàn)象，提醒調(diào)控仍需持續(xù)深入。
迎難而上，萬億保障房投資顯現(xiàn)多重效應(yīng)
據(jù)住建部最新數(shù)據(jù)，今年前10個月，全國竣工保障房505萬套，新開工722萬套，投資超1萬億元，提前完成全年計劃。保障房投入已連續(xù)兩年突破萬億元。
記者采訪了解到，今年中央繼續(xù)加大對保障性安居工程的支持力度，各地克服時間緊、資金缺、拆遷難等一系列難題，強(qiáng)力推進(jìn)保障房建設(shè)。
為了加快推進(jìn)保障房建設(shè)，多省啟動實施了約談問責(zé)機(jī)制。今年1月，江西省7個縣市區(qū)負(fù)責(zé)人因為保障房建設(shè)進(jìn)度緩慢被約談。2011年以來，黑龍江省已對46個市縣約談問責(zé)。
面對資金瓶頸，廣東省通過設(shè)立省級公共租賃住房以獎代補(bǔ)專項資金，引導(dǎo)各級政府多渠道籌集，兩年完成投資396億元。山東省今年各級財政籌資達(dá)147億元。黑龍江省累計投入達(dá)347億元。
“在土地資源極為緊張的局面下，市政府拿出1300畝土地建設(shè)保障房，市場價格達(dá)32.5億元，有效緩解了資金難。”南京市建委副主任毛龍泉介紹，南京市規(guī)劃三年建設(shè)四大保障房片區(qū)，總投資約400億元。通過多方籌資，兩年來已完成投資245億元。
此外，許多地方還將保障房建設(shè)項目上網(wǎng)公示，由群眾監(jiān)督工程進(jìn)度與質(zhì)量。
保障房快速推進(jìn)讓發(fā)展成果惠及更多百姓，三年來，我國已竣工保障房1267萬套，近1億人口居住條件得到改善。
“保障房在穩(wěn)增長、穩(wěn)房價方面發(fā)揮出越來越重要的作用。”中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇說，去年以來，全國保障房投資已超過2萬億元，約占房地產(chǎn)投資的兩成，對投資的拉動效應(yīng)顯而易見。此外，保障房大規(guī)模入市，無疑將起到“鎮(zhèn)靜劑”的作用。
樓市逐步回穩(wěn)，剛性需求引領(lǐng)市場
近日，部分上市房企發(fā)布了今年前10個月的銷售業(yè)績，16家主要上市房企銷售目標(biāo)完成率超八成，有9家房企10月份環(huán)比上漲。而房企銷售業(yè)績上漲的主要原因是剛性需求的支撐。
江蘇省房地產(chǎn)研究會會長李智表示，被稱為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年，房地產(chǎn)市場曾一度陷入濃厚觀望。今年以來，“有保有壓”、適時預(yù)調(diào)微調(diào)，促進(jìn)樓市逐步回穩(wěn)。尤其是剛性需求人群成為市場的中堅。
李智認(rèn)為，今年樓市出現(xiàn)三個階段：2月對首套房貸款給予優(yōu)惠，直接推動了二季度剛性需求入市；兩次降息，兩次降低存款準(zhǔn)備金率，市場信心增強(qiáng)，7月全國房價“止跌”；11月部分重點城市成交放量，房價顯現(xiàn)上漲壓力。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)投資增、房價平的特點。前11個月，全國商品房銷售面積9億多平方米，同比增長2.4%，銷售額5.3萬億元，同比上升9.1%。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格為8791元／平方米，環(huán)比上漲0.26%，自今年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地產(chǎn)調(diào)控有兩個明顯成果：一是房價漲幅得到了很好的抑制，目前70個大中城市的房價整體漲幅非常微小。其次，投機(jī)炒房的空間進(jìn)一步被壓縮。
“在樓市投機(jī)之風(fēng)最盛的時候，市場上6成為投機(jī)投資者。而今年以來，大部分的購房者是自住需求。”南京市東凱置業(yè)董事長包天雷說，二套房首付6成，幾乎讓杠桿率接近為零。而“雙限”政策持續(xù)發(fā)力，極大減少了投資行為。“只要調(diào)控持續(xù)，剛性需求將引導(dǎo)樓市的供應(yīng)更趨合理。”他說。
翹尾顯現(xiàn)，樓市調(diào)控仍需深化完善
四季度以來，尤其11月份我國部分重點城市商品房銷售持續(xù)放量，土地市場明顯升溫，部分一線城市高檔商品房市場出現(xiàn)回暖，“暖冬”行情再次引發(fā)市場關(guān)注。
據(jù)市場機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國百城土地供應(yīng)量同比增加21%，環(huán)比增加9%，土地均價和溢價率也明顯上升。萬科11月新增130多萬平方米土地儲備。綠城及其聯(lián)合體兩天內(nèi)先后在天津和大連兩地耗資67億元拿地。日前，北京東三環(huán)外農(nóng)展館地塊掛牌出讓，掛牌價20億，折合樓面地價3.38萬元／平方米，遠(yuǎn)超昔日萬柳地塊起始樓面價。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文日前表示，目前我國土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理表現(xiàn)在供給比例和價格上。工業(yè)用地占總供地規(guī)模的70%，閑置工業(yè)用地擠占了住宅商業(yè)用地供給，是商業(yè)用地價格居高不下的重要原因。
中國指數(shù)研究院（華東）總監(jiān)曹旭東表示，樓市“暖冬”帶來房價微漲，這與一些城市年底推出高價盤相關(guān)，絕非普遍現(xiàn)象，也不存在房價大幅反彈的可能。但也有業(yè)內(nèi)人士表示，部分重點城市房價依然存在反彈的風(fēng)險。“暖冬”也反映出，由于利空出盡的影響和開發(fā)商對調(diào)控政策的適應(yīng)，調(diào)控政策對抑制市場的“邊際效應(yīng)”有所減弱，調(diào)控效果尚不鞏固。
近期，中央再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。一些專家表示，這為此前搖擺不定的市場預(yù)期定下了基調(diào)，這預(yù)示明年的房地產(chǎn)調(diào)控基本不會出現(xiàn)放松的可能性。當(dāng)前，除了行政調(diào)控外，還需要進(jìn)一步完善市場化調(diào)控手段，這將是決定未來房地產(chǎn)市場能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。
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