作為國(guó)內(nèi)“炒房團(tuán)”的大本營(yíng)，同時(shí)也曾經(jīng)是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲最快的城市之一，溫州樓市在這一輪調(diào)控中，為何跌得如此慘烈？本報(bào)記者深入溫州樓市一線，試圖找出領(lǐng)跌的原因。
“限購(gòu)”直接壓垮房?jī)r(jià)
溫州房?jī)r(jià)瘋狂上漲戛然止于“限購(gòu)”，這是一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)。2011年3月14日，溫州版“限購(gòu)令”正式實(shí)施。
盡管國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出臺(tái)樓市“限購(gòu)”政策，但是記者發(fā)現(xiàn)溫州版“限購(gòu)令”相對(duì)更為嚴(yán)厲。其對(duì)購(gòu)房資格作如下規(guī)定：本市戶籍居民家庭，及能夠提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，只能在本市新購(gòu)買一套商品住房(含二手存量房)。這條規(guī)定顯然要比杭州嚴(yán)格，因?yàn)楹贾菀?guī)定，如果是杭州戶籍的居民家庭，只要名下無(wú)房，可購(gòu)買兩套住宅。
本地人被限購(gòu)了，而在溫州打拼的外地人，由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)過(guò)高，選擇在溫州購(gòu)房定居的人數(shù)并不多，在這方面溫州的吸引力顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上杭州。也就是說(shuō)，“限購(gòu)”政策在溫州樓市產(chǎn)生的效力，比其他城市要大得多。
企業(yè)不景氣拖累樓市
去年下半年，溫州企業(yè)家“跑路”現(xiàn)象引發(fā)全國(guó)關(guān)注。溫州企業(yè)景氣指數(shù)驟降，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生了強(qiáng)大的沖擊波。
這一股沖擊波首先波及溫州二手房市場(chǎng)。去年10月份以后，溫州二手房掛牌量猛增，出現(xiàn)了拋售潮。如果只是普通投資客，對(duì)資金需求并不那么饑渴，可能拋售的意愿還并不那么強(qiáng)烈。但問(wèn)題是大量房東同時(shí)又在經(jīng)營(yíng)其他公司，急需通過(guò)拋售房產(chǎn)來(lái)回籠一部分現(xiàn)金流，以解燃眉之急。拋盤量遠(yuǎn)大于需求量，最后的結(jié)果就是二手房?jī)r(jià)迅速下跌。從原先一套房子幾個(gè)人搶，到如今幾個(gè)房東搶一個(gè)購(gòu)房者。
企業(yè)不景氣直接造成溫州民間資金緊張，再也無(wú)力繼續(xù)支撐瘋狂的樓市。此外，企業(yè)不景氣還意味著勞動(dòng)就業(yè)崗位的減少，直接影響到城市的人口規(guī)模。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，溫州最近兩年人口減少10萬(wàn)人，這對(duì)樓市而言也是一個(gè)不小的打擊。
溫州房?jī)r(jià)下跌先從二手房開(kāi)始，然后波及新房，這樣的情況跟杭州剛好相反，在全國(guó)也算是一個(gè)特例。如今溫州二手房市場(chǎng)的拋售現(xiàn)象仍在繼續(xù)，這將對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘性斐珊艽蟮男睦韯?chuàng)傷。
房?jī)r(jià)畸高泡沫成分大
怎么漲上去的就怎么跌回來(lái)，這樣的話來(lái)形容溫州當(dāng)前的房?jī)r(jià)，似乎很形象。如果說(shuō)溫州市區(qū)房?jī)r(jià)2萬(wàn)元/平方米尚屬合理的話，那么突破3萬(wàn)元/平方米就顯得有些不正常了。
溫州人喜歡買房，這可能跟溫州人的秉性有關(guān)。溫州地屬山區(qū)，土地資源相對(duì)稀缺，很多溫州人骨子里有一種購(gòu)房情結(jié)。前幾年溫州民間充沛的資金，也為溫州人投資房產(chǎn)提供了強(qiáng)大的資金支持。而一旦先期的房產(chǎn)投資獲得巨大利益回報(bào)之后，后續(xù)的瘋狂也就不可避免。
相比杭州或者其他城市，溫州樓市的體量顯然要小得多，這就相當(dāng)于是一個(gè)小盤股，理論上說(shuō)更容易被操控。溫州房?jī)r(jià)前幾年瘋漲，就是被大量投資資金操控的結(jié)果，當(dāng)然溫州土地供應(yīng)量偏少，這也是重要推手。
房?jī)r(jià)高峰時(shí)，溫州東向不少樓盤售價(jià)普遍高于6萬(wàn)元/平方米，這樣的價(jià)格比杭州不少市中心的房?jī)r(jià)還要高。無(wú)論是居住價(jià)值還是人口凝聚度，溫州顯然無(wú)法跟杭州相比，但是房?jī)r(jià)卻高過(guò)杭州，顯然前者的房?jī)r(jià)泡沫更大一些。一旦支撐房?jī)r(jià)的資金和市場(chǎng)需求出現(xiàn)重大變化，房?jī)r(jià)大幅下跌也就成了可以預(yù)見(jiàn)的后果。
此外，溫州這幾年的房產(chǎn)項(xiàng)目主要是200平方米以上的豪宅，鮮有低于2萬(wàn)元/平方米以下的剛需小房。相比之下豪宅的價(jià)格水分更高，跳水的時(shí)候自然也會(huì)更猛烈一些。
購(gòu)房需求大幅下降
溫州樓市是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，很少有外地人去溫州買房，因此某種意義上說(shuō)買家和賣家都是溫州本地人，市場(chǎng)需求總量也就那么大。
本地人缺房嗎？說(shuō)缺，也可以說(shuō)不缺。說(shuō)缺房，是因?yàn)橐恍┕ば郊彝サ淖优Y(jié)婚了，如果之前沒(méi)有投資房產(chǎn)，那就得準(zhǔn)備一套新房；說(shuō)不缺，那是因?yàn)閷?shí)在買不起房子的話，可以先跟父母一塊住，等有經(jīng)濟(jì)實(shí)力了再買房。
記者調(diào)查溫州樓市期間，發(fā)現(xiàn)溫州樓市當(dāng)前的購(gòu)買主力有三類人：準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人，為小孩準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房的父母以及改善居住條件的家庭。由于投資客集體撤離，這些群體構(gòu)筑的購(gòu)房需求量，相比“限購(gòu)”前已經(jīng)大幅下滑。當(dāng)前溫州樓市無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，庫(kù)存量不斷攀升，就是這種供需關(guān)系嚴(yán)重失衡導(dǎo)致的惡果。
此外，以往的溫州樓市中，來(lái)自瑞安、樂(lè)清等縣市的投資客占有較大比例。如今，這些人的身影已經(jīng)不見(jiàn)蹤影，即便有購(gòu)房需求，他們寧可選擇購(gòu)買當(dāng)?shù)氐姆孔?。這對(duì)寒冬中的溫州樓市而言，無(wú)異于雪上加霜。
開(kāi)發(fā)商選擇虧本保命
一向精明的溫州人，善于在惡劣環(huán)境中作出決斷，選擇一條能夠走向光明的道路。當(dāng)房?jī)r(jià)大跌之勢(shì)無(wú)可挽回之時(shí)，溫州開(kāi)發(fā)商及時(shí)扛起了降價(jià)大旗，甚至虧本賤賣來(lái)“保命”。
“以價(jià)換量，哪怕是虧本了，在這樣的形勢(shì)下，是一種明智之舉。時(shí)間就是成本，如果賣不出去，房企的資金就會(huì)更加緊張。”溫州朗兆房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)肯定開(kāi)發(fā)商的這種策略。樓市低谷期，虧本銷售已成為溫州開(kāi)發(fā)商的自覺(jué)意識(shí)。
當(dāng)然虧本銷售的前提是，還有本錢虧得起，否則只能卷鋪蓋走人。溫州房企雖然還沒(méi)有出現(xiàn)破產(chǎn)、爛尾的先例，但是溫州企業(yè)之間股權(quán)交易非?；钴S，溫州房企之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓也非常頻繁，同時(shí)多家房企聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)的風(fēng)氣盛行，這也在一定程度上為房企大幅降價(jià)提供了資金支持。
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