2012年，在其他房企想方設(shè)法完成全年目標(biāo)之時(shí)，融創(chuàng)中國卻在謀求更大規(guī)模的擴(kuò)張。
除了將銷售目標(biāo)提至300億外，其還斥資30多億收購綠城旗下9個(gè)項(xiàng)目半數(shù)股權(quán)，借機(jī)進(jìn)入向往已久的上海，并迅速拿下上海3宗地塊，耗資約46億元，而在重慶、北京、天津等地，融創(chuàng)拿地的動(dòng)作也沒有停止過。
大規(guī)模拿地、高達(dá)93%的負(fù)債率，面對(duì)這些現(xiàn)狀，對(duì)于融創(chuàng)中國，“激進(jìn)”是業(yè)內(nèi)人士聯(lián)想到的第一個(gè)關(guān)鍵詞。
因此，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌幾乎在每一個(gè)場合，都會(huì)不厭其煩地解釋融創(chuàng)中國的現(xiàn)金流是安全的。
與孫宏斌的激情與高調(diào)不同，作為他的老拍檔之一汪孟德則顯得低調(diào)與神秘不少。
若從1999年加入順馳算起，汪孟德跟隨孫宏斌已經(jīng)10多年，但鮮見他在公開場合露面，與外界公開的溝通并不多。
11月5日，融創(chuàng)中國宣布，汪孟德先生自即日起不再擔(dān)任公司首席財(cái)務(wù)官一職，由黃書平先生委任公司首席財(cái)務(wù)官職務(wù)。汪孟德先生希望投入更多時(shí)間及精力履行他作為公司執(zhí)行總裁的職責(zé)，負(fù)責(zé)公司整體業(yè)務(wù)經(jīng)營管理工作。同時(shí)，他將繼續(xù)擔(dān)任公司執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁。
隨后，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)汪孟德進(jìn)行了一次專訪，就融創(chuàng)中國的現(xiàn)金管控、戰(zhàn)略發(fā)展，以及未來的發(fā)展有了深入交流。
汪孟德提到，雖然融創(chuàng)今年在銷售規(guī)模上有一個(gè)快速的增長，但公司對(duì)拿項(xiàng)目和進(jìn)入?yún)^(qū)域還是比較謹(jǐn)慎的。五六年的時(shí)間里，融創(chuàng)就只進(jìn)入了上海區(qū)域，而且未來仍然聚焦于現(xiàn)有的四大區(qū)域發(fā)展，這將有效降低管控難度。
從另外一個(gè)角度來講，“融創(chuàng)拿的項(xiàng)目都位于成熟城區(qū)、市中心，單位價(jià)值比較高，所以我們的項(xiàng)目數(shù)量不是那么大，我們的發(fā)展步伐是比較穩(wěn)健的”，他提到。
對(duì)于業(yè)內(nèi)關(guān)心的負(fù)債率問題，他指出，融創(chuàng)發(fā)展的前提是健康，現(xiàn)在公司一直在控制負(fù)債率，希望把負(fù)債率控制在合理的水平，后期還會(huì)將負(fù)債率降低。未來幾年，隨著公司凈資產(chǎn)的不斷提高和利潤的增加，融創(chuàng)的負(fù)債率會(huì)出現(xiàn)一個(gè)逐漸下降的趨勢。
而對(duì)于11月11日，融創(chuàng)中國剛剛宣布的將蘇南融創(chuàng)并入上海融創(chuàng)綠城之事，他則透露，并入的只是管理，與項(xiàng)目股權(quán)無關(guān)。汪孟德透露，此舉有兩個(gè)目的：第一，將重疊區(qū)域的管理合并，有利于提高管理效率；第二，學(xué)習(xí)綠城的長處，比如它的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)和服務(wù)等。
此外，對(duì)于融創(chuàng)目前的“合作發(fā)展”、整體管控，以及他對(duì)這個(gè)企業(yè)的感知，汪孟德都有著詳盡的敘述。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)融創(chuàng)中執(zhí)行總裁汪孟德先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：融創(chuàng)現(xiàn)在的負(fù)債率是93%，今年的規(guī)模擴(kuò)張也非常明顯，但你們卻堅(jiān)稱現(xiàn)金流是安全的，融創(chuàng)對(duì)于現(xiàn)金流安全是怎么理解的？
汪孟德：
我們一直在說，管控現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)最核心要素是銷售和土地欠款。大家關(guān)心的是你的現(xiàn)金流是不是真的安全，這才是最關(guān)鍵的。我們管理現(xiàn)金流，管理杠桿率有三個(gè)東西：一是銷售，二是土地欠款，第三才是負(fù)債。
這幾年，銷售一直是我們管理的重點(diǎn)和方向，因?yàn)楫?dāng)前現(xiàn)金流的80%都來源于銷售回籠，如果銷售差個(gè)10%或20%相差就非常大。我們今年的目標(biāo)300億，如果差10%、20%，沒有哪一項(xiàng)融資措施或者有哪項(xiàng)資金能夠彌補(bǔ)這個(gè)缺口。
為什么說我們現(xiàn)金流是安全的？最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，不管在市場好還是不好的時(shí)候，我們的銷售一直做得非常好?，F(xiàn)在，我們的銷售和負(fù)債比現(xiàn)在已經(jīng)接近2了，在這方面，我們排在行業(yè)前面。
另外，我們這幾年堅(jiān)持不欠土地款，這是管理現(xiàn)金流第二個(gè)核心方面。從過往事實(shí)來看，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張最核心的原因，一是因?yàn)殇N售和預(yù)算差別比較大，二是有大量的土地款未付。
這些年，我們?cè)谶@兩方面的管理一直是行業(yè)內(nèi)最好的，包括對(duì)銷售的管理、對(duì)土地欠款的管理。
管理現(xiàn)金流第三個(gè)因素是負(fù)債。很多房企的負(fù)債里不包括土地欠款，如果把所有的公司土地欠款放到負(fù)債里面，那么，我們的負(fù)債率肯定是偏低的。
當(dāng)然，我們一直在控制負(fù)債率，希望把負(fù)債率控制在合理的水平，后面我們還要把負(fù)債率降低。未來幾年，隨著公司凈資產(chǎn)的不斷提高和利潤的增加，我們的負(fù)債率會(huì)出現(xiàn)一個(gè)逐漸下降的趨勢。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在融創(chuàng)的規(guī)劃里，負(fù)債率控制在什么程度算比較理想？
汪孟德：
我們?nèi)ツ甑膬粲邢⒇?fù)債率是104%，今年上半年是93%。我們現(xiàn)在的凈有息負(fù)債率會(huì)控制在這個(gè)水平上，未來會(huì)逐漸下降，但具體下降多少合適，我們會(huì)根據(jù)公司具體的財(cái)務(wù)情況來定。
公司在每個(gè)階段根據(jù)不同的財(cái)務(wù)情況，有不同的負(fù)債率要求，但可以肯定的是，未來我們的負(fù)債率是一個(gè)逐漸下降的趨勢。
因?yàn)椋簇?fù)債率要看公司的現(xiàn)金流是不是真的安全，這是最核心的。哪怕負(fù)債是零，有可能風(fēng)險(xiǎn)還很大，可能是銷售不好，土地欠款量很大，這樣風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：融創(chuàng)今年擴(kuò)張的趨勢很明顯，在拿地上幾乎都選擇跟大的企業(yè)合作，這是不是也是管控風(fēng)險(xiǎn)的一種方式，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的計(jì)劃？
汪孟德：
當(dāng)然。第一個(gè)，從銷售規(guī)模來講，我們今年確實(shí)比以前有一個(gè)快速的增長，但是我們對(duì)拿項(xiàng)目和進(jìn)入?yún)^(qū)域還是比較謹(jǐn)慎的。像今年就進(jìn)了上海區(qū)域，融創(chuàng)將近五六年時(shí)間只進(jìn)入了上海區(qū)域。
在聚焦少的區(qū)域這一點(diǎn)上，我們還是做得很好。另外，雖然說我們的銷售規(guī)模發(fā)展得非?？?，但我們拿的項(xiàng)目都位于成熟城區(qū)、市中心，它的單位價(jià)值比較高，所以我們的項(xiàng)目數(shù)量不是那么大，我們的發(fā)展步伐是比較穩(wěn)健的。
從現(xiàn)金流來看，我們今年到現(xiàn)在還沒有用完原來的預(yù)算。原來我們的銷售目標(biāo)是220億，現(xiàn)在提升到了300億，到現(xiàn)在我們還沒有用的是220億銷售目標(biāo)下的發(fā)展預(yù)算。其實(shí)，在現(xiàn)金流量上，我們安排發(fā)展的預(yù)算也是比較謹(jǐn)慎的。
從這幾個(gè)方面來看，融創(chuàng)從去年到今年銷售規(guī)模有了比較大的增長，但是從區(qū)域上、從項(xiàng)目數(shù)量上、從現(xiàn)金流管控上，都是非常穩(wěn)健的發(fā)展。
另外，我們跟有品牌和實(shí)力的同業(yè)合作，不管是對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營，還是對(duì)項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流都是一個(gè)非常好的支持。
像我們的合作伙伴綠城，它的產(chǎn)品品質(zhì)、品牌就不用說了，包括保利和方興的實(shí)力，這些只會(huì)對(duì)我們項(xiàng)目的運(yùn)營和銷售起好的作用。特別是像保利、方興、九龍倉的資金實(shí)力也比較強(qiáng)，我們強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，就能夠把雙方的優(yōu)勢發(fā)揮到最大程度。
這對(duì)公司的運(yùn)營，包括產(chǎn)品品質(zhì)、市場品牌和對(duì)公司運(yùn)營管控方面都起到了非常大的支持。這也是穩(wěn)健發(fā)展的另外一個(gè)反映。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：完成對(duì)綠城9個(gè)項(xiàng)目的收購后，加上合作拿的一些地塊，融創(chuàng)今年一下子增加了很多項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士比較擔(dān)心融創(chuàng)是否有足夠多的人力與精力分配，您如何看待這種擔(dān)心？
汪孟德：
房地產(chǎn)行業(yè)的本地化特征比較強(qiáng)。從市場判斷、客戶判斷、拿地、成本所有環(huán)節(jié)都要在當(dāng)?shù)貨Q策。這就要求對(duì)當(dāng)?shù)赜信袛?，?duì)當(dāng)?shù)厥袌隽私猓愕钠放茖?duì)當(dāng)?shù)乜蛻粲杏绊懥?，這些東西都在當(dāng)?shù)亍?/div>
我們自己一直認(rèn)為，一個(gè)公司要管幾十個(gè)城市肯定管不好，所以，我們把自己定位為在少數(shù)區(qū)域發(fā)展。現(xiàn)在我們?cè)诰┙驕逅膫€(gè)區(qū)域發(fā)展，管控難度就降低了。
而且，這四個(gè)地方我們都做了至少八年以上的時(shí)間，所有項(xiàng)目都?xì)w到這四個(gè)區(qū)域里面，這樣對(duì)當(dāng)?shù)囟急容^了解，團(tuán)隊(duì)也比較成熟，管控難度會(huì)小很多。融創(chuàng)的團(tuán)隊(duì)管四個(gè)區(qū)域，團(tuán)隊(duì)能力還是非常富余的。
另外，我們從2010年開始做一體化的管控平臺(tái)。每個(gè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，包括銷售、成本、工程、節(jié)奏，財(cái)務(wù)等都在一個(gè)大的互相打通的系統(tǒng)里面。這個(gè)管控系統(tǒng)到今年上半年已經(jīng)建設(shè)完畢。
這也是為了多項(xiàng)目準(zhǔn)備的，比如說我們?cè)僭黾邮畟€(gè)項(xiàng)目，我們集團(tuán)管控的深度、管控的力度都是沒問題的。因?yàn)?，我在這個(gè)平臺(tái)上新加一個(gè)項(xiàng)目，只要把管理系統(tǒng)再延伸一下就可以管理和控制了，這在行業(yè)內(nèi)我們是第一家。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：融創(chuàng)將蘇南融創(chuàng)并入上海融創(chuàng)綠城，公司是出于怎樣的考慮？
汪孟德：
我們有兩個(gè)初衷。第一，這個(gè)區(qū)域和融創(chuàng)綠城合資公司的區(qū)域是重疊的，為了提高管理效率，我們把蘇南公司放到融綠平臺(tái)上管理，效率肯定會(huì)高一些。第二，也是最主要的，我們想學(xué)習(xí)綠城的長處，比如它的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)和服務(wù)。
我們把老的蘇南公司納入到融綠平臺(tái)上管理，所有的產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到施工，到品質(zhì)控制，到后期物業(yè)管理都完全按照綠城的體系進(jìn)行，按照綠城的標(biāo)準(zhǔn)在運(yùn)行。
我們跟綠城合作，就要學(xué)習(xí)綠城的產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)，包括綠城的設(shè)計(jì)資源。它的設(shè)計(jì)院，集團(tuán)管控的經(jīng)驗(yàn)對(duì)融創(chuàng)集團(tuán)也是開放的。
我們也在逐步學(xué)習(xí)綠城的管控標(biāo)準(zhǔn)和要求，這樣可以更進(jìn)一步讓我們很快在產(chǎn)品品質(zhì)邁上一個(gè)臺(tái)階，這對(duì)公司發(fā)展將是非常有力的支撐。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：是把蘇南公司原來所有項(xiàng)目全部并入到融創(chuàng)綠城平臺(tái)里嗎？
汪孟德：
對(duì)，從管理上完全并過來了。但股權(quán)等其他所有東西跟原來一模一樣，融創(chuàng)還是百分之百持有，只是將管理并入，跟股權(quán)沒有任何關(guān)系。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：“合作”是融創(chuàng)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵詞，可以看到，無論是跟綠城，還是跟方興、保利的合作，合作項(xiàng)目里都沒有用融創(chuàng)自己的品牌，融創(chuàng)對(duì)此是怎么考慮的？
汪孟德：
我們?cè)谶@個(gè)階段用的是雙品牌，比如說融創(chuàng)·綠城雙品牌。因?yàn)榫G城項(xiàng)目最大的價(jià)值是它原來形成的產(chǎn)品品質(zhì)，形成的產(chǎn)品口碑，這一塊是要堅(jiān)持的。
除了綠城，跟保利、方興的合作中，我們采用的也是雙品牌。但是在跟這些公司合，我們對(duì)自己的產(chǎn)品也是很有信心的。另外，現(xiàn)在的客戶，特別是高端客戶對(duì)于市場的判斷和認(rèn)識(shí)也很深刻，所以，我們的想法還是只要把事干好了，只要把產(chǎn)品做好了，客戶肯定會(huì)知道是你做的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：融創(chuàng)跟綠城的合營公司已經(jīng)在上海拿了三塊地，對(duì)此，綠城董事長宋衛(wèi)平先生覺得有點(diǎn)快，擔(dān)心影響到項(xiàng)目品質(zhì)。你們有沒有這個(gè)擔(dān)心？
汪孟德：
我們跟綠城合作，最主要是要努力讓融創(chuàng)和綠城的合資公司的產(chǎn)品品質(zhì)要比綠城其他的產(chǎn)品做得好，這是我們管理團(tuán)隊(duì)第一個(gè)要求，也是我們合作的價(jià)值所在。而且，我們合資公司的董事長是王虹斌，他是原來綠城工程品質(zhì)管控最資深的元老級(jí)人物。在每個(gè)項(xiàng)目上，我們雙方的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)磨合了多次，合作得也非常好。
品質(zhì)管控方面，宋總對(duì)我們這邊還是特別支持的。宋總是不是說了這句話我不知道，但是宋總肯定認(rèn)為這是一個(gè)非常重點(diǎn)的事情，在這一點(diǎn)上，我們肯定是一致的。
項(xiàng)目的節(jié)奏也還在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，我們沒有太急。融創(chuàng)最核心的事情還是在整體
管控上、銷售，包括讓我們的產(chǎn)品更趨于市場。但是，所有的產(chǎn)品品質(zhì)、工期安排等，都是按照原來綠城一貫的節(jié)奏。我們一定會(huì)堅(jiān)持綠城原來的標(biāo)準(zhǔn)和要求。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有消息指，融創(chuàng)跟綠城合作的項(xiàng)目中，有幾個(gè)已經(jīng)提價(jià)10%-20%，且還賣得不錯(cuò)，有這回事嗎？
汪孟德：
是的，其實(shí)不是提價(jià)的問題，而是產(chǎn)品價(jià)值已經(jīng)在那里了。因?yàn)榭蛻粽J(rèn)同，而且產(chǎn)品本身的價(jià)值就值那么多錢。
現(xiàn)在高端的客戶都有特別強(qiáng)的判斷能力，他們的判斷能力有時(shí)候比開發(fā)商還強(qiáng)，他知道這個(gè)產(chǎn)品值多少錢。如果產(chǎn)品不值那么多錢，你提5%或者10%是不可能的。我們只是讓產(chǎn)品價(jià)格回歸了本身的價(jià)值。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：剛才您說融創(chuàng)進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展階段，現(xiàn)在是在逐步的擴(kuò)張，這個(gè)階段會(huì)持續(xù)多久？
汪孟德：
不管是企業(yè)的規(guī)模增長還是什么增長，穩(wěn)健是第一位。不是說今年到明年不增長，你就穩(wěn)健了。一個(gè)企業(yè)的健康是最重要的，包括現(xiàn)在和未來。
融創(chuàng)發(fā)展首要的前提就是健康，所以我們沒有把銷售額、土地儲(chǔ)備數(shù)量作為目標(biāo)，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為這些都不是最重要的。企業(yè)要真正的健康，必須一步步做扎實(shí)了，在這個(gè)基礎(chǔ)上才能有持續(xù)的成長性。安全和穩(wěn)健，不管在哪個(gè)階段，我們都是這樣要求的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：融創(chuàng)現(xiàn)在只在四大區(qū)域發(fā)展，其他房企也說要穩(wěn)健發(fā)展，也只在幾個(gè)特定區(qū)域發(fā)展。但如果體現(xiàn)到銷售額上，融創(chuàng)的增幅明顯要大于其他企業(yè)，這是什么原因？
汪孟德：
因?yàn)槊總€(gè)公司每個(gè)階段面臨的情況不一樣。就融創(chuàng)來說，看一個(gè)公司擴(kuò)張速度有沒有風(fēng)險(xiǎn)，要看你的銷售增長是靠什么得來的。我們銷售的增長是因?yàn)轫?xiàng)目位置拿得好，項(xiàng)目價(jià)值比較高，我們沒有靠擴(kuò)張區(qū)域規(guī)模，也沒有靠擴(kuò)張土地規(guī)模來增長。
其實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)往往在于區(qū)域擴(kuò)張速度太快了，你進(jìn)了很多的新區(qū)域，對(duì)新區(qū)域的把控和判斷都需要一個(gè)過程，在進(jìn)入一個(gè)新區(qū)域的時(shí)候往往會(huì)出現(xiàn)判斷的偏差。另外，一味地?cái)U(kuò)張土地規(guī)模，擴(kuò)張項(xiàng)目數(shù)量，這也會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，房地產(chǎn)每個(gè)項(xiàng)目的投資數(shù)額都很大。如果有幾個(gè)項(xiàng)目不賺錢或者利潤率比較低，就會(huì)給企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。
我們每拿一個(gè)項(xiàng)目都特別謹(jǐn)慎，拿了好位置的項(xiàng)目，因?yàn)閱挝粌r(jià)值提高讓我們的銷售額提高，這樣在管控上的風(fēng)險(xiǎn)就比較低。再加上我們的現(xiàn)金流在每個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)都安排得很好，這是我們對(duì)穩(wěn)健的理解。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺得融創(chuàng)在這些年發(fā)展中，除了現(xiàn)金流管控外還有哪些方面做得比較好？
汪孟德：
在高端產(chǎn)品的堅(jiān)持上我們做得比較好，我們一直在產(chǎn)品品質(zhì)，對(duì)產(chǎn)品高端定位打造能力方面比較堅(jiān)持，這幾年融創(chuàng)高端品牌影響力越來越大。
我們每走一步都堅(jiān)持自己原來的東西，包括區(qū)域戰(zhàn)略、高端產(chǎn)品戰(zhàn)略。比如說我們和綠城的合作，為什么要跟綠城合作呢？因?yàn)?，我們跟綠城合作能夠?qū)W到很多產(chǎn)品方面的能力，而且，我們也非?？春蒙虾^(qū)域的發(fā)展。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您跟隨孫總從順馳到融創(chuàng)這么多年，什么讓您感觸最深？
汪孟德：
從企業(yè)和自身來說都更成熟了，因?yàn)樵瓉碓陧橊Y有很多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，經(jīng)歷這些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)之后我們意識(shí)到要改什么，原來做得好的地方我們要堅(jiān)持，原來做得不好的地方要改。我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)越來越成熟了，企業(yè)也越來越成熟了。
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