“年底有好多換房計(jì)劃的置業(yè)者急于出手，仍然處于價(jià)低的階段，是出手的最佳時(shí)機(jī)。”昨日，記者從省城不少房產(chǎn)中介獲悉，即將結(jié)束的10月份，樓市交易量維持9月的高位態(tài)勢(shì)，繼“金九”之后，“銀十”成色十足。而從全年來(lái)看，今年成交量將比去年明顯上漲，二手房交易呈穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。 朱曉明二手房均價(jià)跌至8788元
 
    “銀十”收尾，整個(gè)十月份濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)總是在漲跌間徘徊，前周二手房掛牌均價(jià)小幅攀升后，上周又再次下降，繼續(xù)延續(xù)著10月份二手房掛牌均價(jià)跌宕起伏的發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，本周全市二手房（住宅）掛牌均價(jià)為8788元/平方米，環(huán)比上周下跌0.59%。并且此輪的降價(jià)創(chuàng)“金九銀十”以來(lái)的新低。

    上周濟(jì)南二手房住宅掛牌均價(jià)的下降不是房?jī)r(jià)“大起”后的“大落”，并不代表“跳樓價(jià)”時(shí)代的開(kāi)始，縱觀整個(gè)十月份二手房周掛牌均價(jià)的走勢(shì)，一直呈現(xiàn)的是漲跌起伏的狀態(tài)，從二手房周掛牌均價(jià)看，十月份并沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格大漲的現(xiàn)象，一直圍繞8844元/平方米的價(jià)格水平波動(dòng)。尤其是在當(dāng)前樓市調(diào)控常態(tài)化的背景下，任何樓市調(diào)控的信號(hào)都會(huì)影響購(gòu)房者行為，在一定程度上加重購(gòu)房者的觀望情緒。

    從各行政區(qū)掛牌均價(jià)的走勢(shì)看，全市六大主城區(qū)的二手房住宅掛牌均價(jià)呈“跌多漲少”的態(tài)勢(shì)。

    六大主城區(qū)中上周有四個(gè)城區(qū)二手房掛牌均價(jià)環(huán)比前周出現(xiàn)下跌。其中，價(jià)格下跌的城區(qū)分別是天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、高新區(qū)和歷城區(qū)；相反，市中區(qū)和歷下區(qū)二手房掛牌均價(jià)環(huán)比前周出現(xiàn)上漲。在下跌的城區(qū)中，本周天橋區(qū)跌幅最大，上周掛牌均價(jià)7734元/平方米，跌幅2.24%，這是天橋區(qū)連續(xù)三周環(huán)比上漲后出現(xiàn)的較大幅度的下跌；其次是槐蔭區(qū)，上周掛牌價(jià)格7773元/平方米，跌幅0.35%；再次是高新區(qū)，掛牌均價(jià)為8692元/平方米，跌幅為0.18%；歷城區(qū)跌幅較小，本周掛牌價(jià)格為8303元/平方米，跌幅為0.13%； 市中區(qū)和歷下區(qū)本周掛牌均價(jià)出現(xiàn)上漲，其中，市中區(qū)本周掛牌價(jià)格為9083元/平方米，漲幅為0.61%；歷下區(qū)漲幅較小，掛牌價(jià)格為10370元/平方米，漲幅為0.19%。

學(xué)區(qū)房將成后市主力

    購(gòu)房者都有自己的特別需求，但婚房和學(xué)區(qū)房往往在特定的時(shí)間更明顯，比如學(xué)區(qū)房多在假期間表現(xiàn)出較為明顯的需求，因?yàn)橘?gòu)買學(xué)區(qū)房需提前打算，許多父母正為子女的學(xué)區(qū)房問(wèn)題發(fā)愁。業(yè)內(nèi)人士表示，年底的學(xué)區(qū)房仍有一定市場(chǎng)，因?yàn)楹芏嗉议L(zhǎng)未雨綢繆，提前為孩子的上學(xué)做準(zhǔn)備。比如熱門的燕山小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、山師附小等。除此之外，學(xué)區(qū)房也有一定市場(chǎng)，有些業(yè)主的戶口在歷城區(qū)或者其它區(qū)，為了讓孩子到燕山小學(xué)上學(xué)，就選擇在學(xué)區(qū)買一套二手房，再將孩子的戶口遷到該房名下，如此解決學(xué)區(qū)的問(wèn)題。

    據(jù)觀察，由于限購(gòu)限貸等政策持續(xù)實(shí)行，剛需仍然是支撐市場(chǎng)的主力軍，所以定位于剛需的房源能持續(xù)保持熱銷，而一些中高端大戶型則相對(duì)遇冷。“濟(jì)南市場(chǎng)上，剛需戶型成交量均比較可觀，性價(jià)比高的地段成交量高。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些成交量大的戶型中，仍然是剛需戶型、性價(jià)比高的房子暢銷。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)的剛性需求與去年相比數(shù)量上增加了，這從房源客戶來(lái)訪量和需求量比去年翻一番的數(shù)據(jù)上便可得出結(jié)論。同時(shí)，購(gòu)房者在投資上更加理性，市場(chǎng)可選擇余地?cái)U(kuò)大之后，購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)以及配套的要求越來(lái)越高，定位精準(zhǔn)的戶型則得到了購(gòu)房者的熱捧。

    21世紀(jì)政和世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)潘總表示，目前市場(chǎng)還是以剛性需求和改善型剛需為主，他有八家店共有房源5000多套，僅學(xué)區(qū)房就有四五百套房源，他們的信息都是共享的，所以房源總數(shù)與此相差不是很大。而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，目前濟(jì)南市在售的二手房房源大約在三萬(wàn)多套。也就是說(shuō)，可售的二手房庫(kù)存非常多。在現(xiàn)有的可出售的二手房房源中，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)開(kāi)始成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。潘總認(rèn)為，無(wú)論從政策基調(diào)還是市場(chǎng)供需看，市場(chǎng)都將保持平穩(wěn)，明年年初房?jī)r(jià)不具備出現(xiàn)大漲或者暴漲情況的條件。就濟(jì)南的二手房市場(chǎng)而言，房?jī)r(jià)近一年來(lái)相對(duì)平穩(wěn)。濟(jì)南樓市市場(chǎng)供應(yīng)量充足，可選擇性較大，業(yè)主不會(huì)擅自提價(jià)，但也有一些位置好的房主出現(xiàn)坐地漲價(jià)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)整體會(huì)保持平穩(wěn)，11月或?qū)⑹琴?gòu)房者較為理想的入市時(shí)機(jī)。