從郭梓寧履新奧園總裁至今，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控。 在這種情況下，奧園集團(tuán)的業(yè)績(jī)卻依然保持了穩(wěn)健的增長(zhǎng)，這和奧園集團(tuán)堅(jiān)持“商住雙線發(fā)展”的策略有著密不可分的關(guān)系。
郭梓寧表示，奧園集團(tuán)未來(lái)會(huì)繼續(xù)以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、北部灣和中西部五大經(jīng)濟(jì)圈為核心的戰(zhàn)略布局，堅(jiān)持“商住雙線發(fā)展”的策略，住宅及商業(yè)項(xiàng)目均會(huì)考慮，目標(biāo)以廣東省為主，省外地區(qū)則會(huì)以現(xiàn)時(shí)已進(jìn)軍的成熟市場(chǎng)為優(yōu)先考慮。
對(duì)于調(diào)控以來(lái)熱度持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)，郭梓寧也發(fā)表了自己的看法。“商業(yè)上的抉擇對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)越來(lái)越重要。”
他認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，那些復(fù)合了健康、養(yǎng)生、教育等特色概念的主題商業(yè)地產(chǎn)會(huì)在同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)上比較凸顯。
今年上半年，奧園集團(tuán)商業(yè)物業(yè)的銷售已占公司首六個(gè)月合約銷售總額的約52%。集團(tuán)旗下專門負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)公司正在不斷擴(kuò)充，集中加強(qiáng)商業(yè)運(yùn)作。
在政策方面，郭梓寧稱，內(nèi)地通脹進(jìn)一步放緩給放松帶來(lái)了充足的空間，近期也出臺(tái)了個(gè)人首套住房貸款優(yōu)惠及降息等政策。雖然這些措施更多針對(duì)剛性需求，但對(duì)整個(gè)樓市來(lái)言肯定是利好，剛需購(gòu)房者的還款利息明顯下降。
“無(wú)論是房地產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)銷售面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等，五月都較三、四月份有回升，說(shuō)明近期貸款的放松、降息等政策都發(fā)揮了作用。”
但他指出，“限購(gòu)令”仍是一條重要的政策“紅線”，這對(duì)市場(chǎng)的投資投機(jī)需求仍然有遏制作用，目前的房地產(chǎn)微調(diào)政策也在確保剛性需求，未來(lái)幾個(gè)月樓市大幅攀升的情況較難出現(xiàn)，但很有可能企穩(wěn)并小幅回升。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)奧園集團(tuán)總裁郭梓寧先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：奧園今年在擴(kuò)充土地方面有怎樣的計(jì)劃？您覺(jué)得今后的土地市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)什么樣的狀態(tài)？
郭梓寧：奧園現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備足以滿足未來(lái)五至七年發(fā)展需要，未來(lái)會(huì)繼續(xù)以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、北部灣和中西部五大經(jīng)濟(jì)圈為核心的戰(zhàn)略布局，2012年我們的目標(biāo)增購(gòu)?fù)恋孛娣e為150萬(wàn)平方米可建面積。
集團(tuán)實(shí)行“商住雙線發(fā)展”的策略，住宅及商業(yè)項(xiàng)目均會(huì)考慮，目標(biāo)會(huì)以廣東省為主，省外地區(qū)則會(huì)以現(xiàn)時(shí)已進(jìn)軍的成熟市場(chǎng)為優(yōu)先考慮。
我們看到，近期土地成交價(jià)款的降幅有所縮小，拍賣市場(chǎng)的成交消息亦不斷，這些現(xiàn)象有顯示土地市場(chǎng)有價(jià)格企穩(wěn)的跡象。以目前情況來(lái)看，適合剛需產(chǎn)品的地塊和一些較佳的商業(yè)地塊，比如副中心城市的中心商業(yè)位置之類，會(huì)比較受市場(chǎng)歡迎。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：自調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的方向，持續(xù)至今熱度依然不減，如何看目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的方向是什么？
郭梓寧：商業(yè)上的抉擇對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)越來(lái)越重要。表面上看，這兩年因?yàn)檎{(diào)控的實(shí)施，特別是因?yàn)樽≌南拶?gòu)，商業(yè)地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，但它的快速發(fā)展，也確實(shí)是因其內(nèi)在拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)的商業(yè)價(jià)值。
中國(guó)的城市化發(fā)展腳步剛剛邁出去，城市還在不斷擴(kuò)展，商業(yè)的需求很大，發(fā)展的機(jī)會(huì)也很多，尤其是在二三線城市。與發(fā)達(dá)的一些國(guó)家地區(qū)相比，如新加坡、香港等，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)還處于發(fā)展初階段，未來(lái)會(huì)有很好的發(fā)展空間。
目前，城市綜合體項(xiàng)目越來(lái)越多，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，那些復(fù)合了健康、養(yǎng)生、教育等特色概念的主題商業(yè)地產(chǎn)會(huì)在同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)上比較凸顯。 電子商務(wù)的興起對(duì)實(shí)體商業(yè)也帶來(lái)了更多的考驗(yàn)，那么如何才能在市場(chǎng)中取勝？開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光、運(yùn)營(yíng)水平會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的考驗(yàn)。
而奧園在養(yǎng)生城項(xiàng)目上，就是把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與養(yǎng)生健康元素加以結(jié)合，賦以項(xiàng)目獨(dú)特的養(yǎng)生文化，提供集養(yǎng)生、休閑、生活于一體的人居服務(wù)，既增加了住宅產(chǎn)品的附加值，有效地促進(jìn)了銷售，同時(shí)亦帶來(lái)新的經(jīng)營(yíng)收入，打造出健康住宅和特色商業(yè)經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式。
我覺(jué)得綜合體商業(yè)一定要考慮如何給消費(fèi)者一個(gè)品質(zhì)生活的體驗(yàn)，如何跟這個(gè)城市這個(gè)區(qū)域的氛圍結(jié)合，展現(xiàn)城市的特色，讓消費(fèi)者來(lái)商場(chǎng)來(lái)體驗(yàn)一種時(shí)尚、放松的悠閑生活。
比如我們?cè)诜_(kāi)發(fā)的奧園廣場(chǎng)，開(kāi)發(fā)的初衷就考慮要給廣州南區(qū)創(chuàng)建一個(gè)時(shí)尚購(gòu)物的新地標(biāo)。目前，項(xiàng)目的招商情況非常理想，區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿地位也已奠定。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：奧園的商業(yè)項(xiàng)目比例不少，發(fā)展情況如何？今年是否會(huì)擴(kuò)大商業(yè)的占比？
郭梓寧：奧園在商業(yè)房產(chǎn)方面的發(fā)展取得了不俗的進(jìn)展，所推出的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目均受到市場(chǎng)認(rèn)可。證明“商住雙線發(fā)展”的策略行之有效，我們會(huì)繼續(xù)秉持有效利用商住雙線發(fā)展理念來(lái)保證集團(tuán)的銷售增長(zhǎng)。
在奧園去年購(gòu)入的地塊中，商用地塊或商住綜合開(kāi)發(fā)地塊占很大的比例，如純商業(yè)綜合體項(xiàng)目--奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)，中山金域以及昆山等地的地塊都是進(jìn)行商住綜合開(kāi)發(fā)。此外，集團(tuán)新購(gòu)入的廣州南站以及萬(wàn)博項(xiàng)目的地塊都為商業(yè)金融用地，計(jì)劃進(jìn)行大型商業(yè)開(kāi)發(fā)。
公司商業(yè)地產(chǎn)具備三線產(chǎn)品，一是商業(yè)公寓，二是自持大型主力店配合主題商鋪，三是住宅配套商鋪，三線產(chǎn)品都已形成較好、成熟的開(kāi)發(fā)模式。今年上半年，奧園集團(tuán)商業(yè)物業(yè)的銷售已占公司首六個(gè)月合約銷售總額的約52%。
同時(shí)，奧園旗下專門負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)公司正在不斷擴(kuò)充，集中加強(qiáng)商業(yè)運(yùn)作，這個(gè)板塊未來(lái)會(huì)成為與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并重的管理板塊。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)急速下滑，宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在其中會(huì)受到哪些影響？奧園在此形勢(shì)下是如何應(yīng)對(duì)的？
郭梓寧：內(nèi)地通脹進(jìn)一步放緩給政策放松帶來(lái)充足的空間，近期也出臺(tái)了個(gè)人首套住房貸款優(yōu)惠及降息等政策。雖然這些措施更多針對(duì)剛性需求，但對(duì)整個(gè)樓市來(lái)言肯定是利好，剛需購(gòu)房者的還款利息明顯下降。
無(wú)論是房地產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)銷售面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等，5月都較3、4月份有所回升，說(shuō)明近期貸款的放松、降息等政策都發(fā)揮了作用。
但“限購(gòu)令”仍是一條重要的政策“紅線”，這對(duì)市場(chǎng)的投資投機(jī)需求仍然有遏制作用，目前的房地產(chǎn)微調(diào)政策也在于確保剛性需求，未來(lái)幾個(gè)月樓市大幅攀升的情況較難出現(xiàn)，但很有可能企穩(wěn)并小幅回升。
在今年這種嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，奧園會(huì)以順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)為前提，在壓縮成本的同時(shí)最大程度促進(jìn)銷售，我們會(huì)積極捕捉年內(nèi)出現(xiàn)的階段性市場(chǎng)階段熱點(diǎn)和機(jī)會(huì)，以銷售為第一出發(fā)點(diǎn)。
同時(shí)針對(duì)不同地區(qū)、不同產(chǎn)品、所處不同銷售階段針對(duì)性采取促銷措施，如有些項(xiàng)目已處尾貨階段，我們會(huì)采取適當(dāng)優(yōu)惠促銷手段清盤，這樣做也有利公司節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本。對(duì)于剛需產(chǎn)品，需求一直旺盛，但在觀望情緒濃厚的市場(chǎng)氛圍下，我們會(huì)采取一些優(yōu)惠措施以增進(jìn)成交。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為今年房企的融資渠道是會(huì)更緊還是更松？在您看來(lái)，奧園在今年最優(yōu)先會(huì)選擇的融資途徑是什么？此外，當(dāng)凈利潤(rùn)率與銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)沖突的時(shí)候，應(yīng)該如何平衡？
郭梓寧：國(guó)家上月已放松銀根，息率也有調(diào)低，相比去年可能會(huì)松一些。
奧園目前的資金狀況非常健康。若集團(tuán)有融資需求，會(huì)盡可能地選擇條件較佳的方式以降低財(cái)務(wù)成本。
今年這種嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，我們會(huì)以順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)為前提，在壓縮成本的同時(shí)最大程度促進(jìn)銷售，“外銷內(nèi)壓”兩手都要硬。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在，如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？
郭梓寧：一個(gè)在國(guó)家政策下兼顧股東利益、消費(fèi)者滿意度、企業(yè)社會(huì)責(zé)任、員工利益的企業(yè)才可以稱得上是杰出的。奧園過(guò)往一直這樣要求自己，未來(lái)我們?nèi)詴?huì)以公司與股東、客戶、員工、行業(yè)、小區(qū)與環(huán)境之間的和諧發(fā)展為目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)履行社會(huì)責(zé)任與公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的有機(jī)融合。
有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)的下半場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始，對(duì)一個(gè)希望得到健康持續(xù)發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，一定會(huì)思考接下來(lái)的路要怎么走才更精彩。
我們希望通過(guò)有特色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和總體規(guī)劃，以品質(zhì)為導(dǎo)向，將健康、養(yǎng)生、文化、教育等內(nèi)涵融入的人居或商業(yè)產(chǎn)品，與全方位的城市功能相復(fù)合，形成具有奧園特色競(jìng)爭(zhēng)力，提升商業(yè)項(xiàng)目與住宅產(chǎn)品的附加價(jià)值，實(shí)現(xiàn)人居和商業(yè)產(chǎn)品的不斷增值。
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