一般情況下，由于一樓商鋪的客流量大，所以一樓的商鋪往往比二樓的商鋪售價(jià)貴。不過(guò)，購(gòu)房者如果能細(xì)心選購(gòu)，還是能在二樓商鋪中找到商機(jī)。

　　2010年，南寧西鄉(xiāng)塘一樓盤(pán)銷(xiāo)售商鋪，一樓的商鋪比二樓的商鋪貴6000元/平方米以上。當(dāng)時(shí)，龍女士看中了兩個(gè)商鋪，一個(gè)位于一樓靠里面位置，另一個(gè)位于二樓步梯附近。

　　龍女士覺(jué)得，樓盤(pán)附近人流量不算大，客戶(hù)能夠走進(jìn)一樓選購(gòu)商品已經(jīng)不錯(cuò)，相比之下二樓的商鋪市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。而且，一樓的商鋪往往要比二樓的商鋪搶手。為此，她購(gòu)買(mǎi)了一樓的商鋪。

　　讓龍女士想不到的是，因?yàn)樯虉?chǎng)西面經(jīng)常有攤販在路邊擺攤，致使客戶(hù)出入不便，很多顧客都喜歡從南面主入口進(jìn)入商場(chǎng)。有的客戶(hù)進(jìn)入商場(chǎng)后，直接走步梯上二樓消費(fèi)，而不走到商場(chǎng)深處，使得她的商鋪人氣不旺。而此前她曾看好的二樓商鋪，由于靠近步梯人流量大，轉(zhuǎn)讓價(jià)比一樓的商鋪還高。

　　龍女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)買(mǎi)一樓西面的商鋪，沒(méi)有考慮到周邊道路狹窄、交通擁擠而帶來(lái)的影響。有的二樓商鋪因?yàn)椴晒夂?、視野好，適合經(jīng)營(yíng)茶座、冷飲等生意，價(jià)格比一樓商鋪上漲快?？磥?lái)，投資商鋪不能篤信“金科玉律”，要因地制宜進(jìn)行分析。

　　經(jīng)營(yíng)不到位 價(jià)值打折扣

　　業(yè)主：耿先生

　　遭遇：商場(chǎng)管理不到位，經(jīng)營(yíng)不溫不火

　　目前，南寧商鋪市場(chǎng)主要有自主經(jīng)營(yíng)和委托經(jīng)營(yíng)兩種方式。自主經(jīng)營(yíng)是業(yè)主自行打理商鋪，可自主選擇經(jīng)營(yíng)品種或出租給其他人；委托經(jīng)營(yíng)是業(yè)主委托商鋪給管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在委托經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，業(yè)主按時(shí)收取分紅，但不得收回商鋪。

　　自主經(jīng)營(yíng)好還是委托經(jīng)營(yíng)好，業(yè)界對(duì)此看法不一。南寧投資者耿先生購(gòu)買(mǎi)商鋪后委托管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，遭遇商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不溫不火的情況。

　　樓盤(pán)在銷(xiāo)售商鋪時(shí)就聲明，商鋪要統(tǒng)一交由管理公司經(jīng)營(yíng)，投資者按年8%的資金回報(bào)，折價(jià)沖抵購(gòu)鋪款，但沖抵期不超過(guò)3年。商鋪運(yùn)營(yíng)3年后，管理公司按8%的投資比例給購(gòu)房者支付分紅。耿先生覺(jué)得，投資商鋪不用自己打理，省心省力，委托經(jīng)營(yíng)還是不錯(cuò)的。

　　商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一年多時(shí)間后，耿先生發(fā)現(xiàn)，管理公司對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不到位。首先是廣告投入不大，致使不少消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)陌生。另外，對(duì)商場(chǎng)的管理松動(dòng)，不少商場(chǎng)要求商家按時(shí)營(yíng)業(yè)、上班，該商場(chǎng)有的商家開(kāi)門(mén)卻不經(jīng)營(yíng)，只是委托旁邊的商家代管、幫看，影響了商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)。

　　由于在合同期內(nèi)，耿先生不能收回商鋪，眼睜睜看著商機(jī)流失。他介紹，附近的一些商鋪由于經(jīng)營(yíng)火，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不斷上漲，而自己的商鋪市場(chǎng)行情明顯遜色。有的買(mǎi)家知道他的商鋪是委托經(jīng)營(yíng)，覺(jué)得沒(méi)有自主經(jīng)營(yíng)靈活，從而打消了購(gòu)買(mǎi)的念頭。耿先生說(shuō)，南寧有一些委托經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，營(yíng)業(yè)額高商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)高。投資者購(gòu)買(mǎi)委托經(jīng)營(yíng)的商鋪，要對(duì)管理公司的經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行綜合考量，以確保投資收益。

　　賬面上升值 兌現(xiàn)卻不易

　　業(yè)主：羅先生

　　遭遇：想把升值的商鋪兌現(xiàn)不容易

　　羅先生在2009年年底，以不到2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，在南寧白沙大道一樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一間40多平方米的社區(qū)商鋪。目前，該樓盤(pán)的社區(qū)商鋪售價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，雖然賬面上賺錢(qián)了，但他要兌現(xiàn)并不容易。

　　2011年年底，羅先生想轉(zhuǎn)讓商鋪，轉(zhuǎn)讓價(jià)是2.5萬(wàn)元/平方米。一位買(mǎi)家有購(gòu)買(mǎi)意向，但希望由他先解押，再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。羅先生拿不出資金還清貸款，想委托中介辦理解押。由于當(dāng)時(shí)央行多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，銀行資金緊張，中介提出辦理解押要收取比以往多一倍的費(fèi)用。多出來(lái)的解押費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？羅先生與買(mǎi)家?guī)状螀f(xié)商未果。此外，買(mǎi)家提出，商鋪過(guò)戶(hù)后，要馬上中斷與租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)合同。按此操作，羅先生要賠償經(jīng)營(yíng)戶(hù)1萬(wàn)多元的違約金。多次拉鋸式協(xié)商后，他最終放棄了交易。

　　今年3月，羅先生再次在中介放盤(pán)出讓商鋪，出讓價(jià)是2.8萬(wàn)元/平方米。在中介放盤(pán)一個(gè)多星期，前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)并不多，中介希望他調(diào)低價(jià)格，以吸引更多買(mǎi)家。他覺(jué)得，按目前樓盤(pán)的商鋪售價(jià)，自己開(kāi)價(jià)并不高，何況自己不是急著用錢(qián)，不必低價(jià)“甩賣(mài)”，遂堅(jiān)持售價(jià)不松口。一些買(mǎi)家認(rèn)為，商鋪?zhàn)饨鹪?0~100元/平方米之間，雖然商鋪售價(jià)不算高，但租金回報(bào)低，投資價(jià)值不高，購(gòu)買(mǎi)興趣不大。

　　羅先生說(shuō)，如果降低售價(jià)，自己不甘心；如果維持售價(jià)，又擔(dān)心找不到買(mǎi)家。雖然賬面上贏利，但要兌現(xiàn)了才算真賺錢(qián)。