物業(yè)管理爭議

　　案例：南京某樓盤在售房時(shí)開發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為0.6元每平方米，有24小時(shí)熱水等配套服務(wù)，且寫進(jìn)了購房合同，但入住近1年了，24小時(shí)熱水等配套沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到0.8元每平方米。物業(yè)管理公司表示，開發(fā)商承諾與自己無關(guān)，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。后小區(qū)業(yè)主重新選聘了物業(yè)公司，前物業(yè)公司在撤離時(shí)，對(duì)300萬元左右的物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)既沒移交，也沒交代使用情況和去向，業(yè)主對(duì)此非常不滿，將該物業(yè)管理公司告上法庭，以尋求通過法律途徑解決糾紛。

 

　　物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，前者是買賣合同關(guān)系，后者是服務(wù)全同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房的往往就是住戶，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但兩種合同的關(guān)系是獨(dú)立的。開發(fā)商無權(quán)將有關(guān)物業(yè)管理的條款直接寫入售樓合同中，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。但在售房前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，售樓時(shí)向購房者作出必要的說明。如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理?xiàng)l款、內(nèi)容，而購房客戶認(rèn)為自己是受誤導(dǎo)而簽約的，房客可以要求撤銷購房合同，雙方退房退款;如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠。物管啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)去向不明是很多小區(qū)存在的問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，也為業(yè)主提供了有力的法律依據(jù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定：居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。文件規(guī)定，該經(jīng)費(fèi)和大、中修費(fèi)等費(fèi)用要納入公共維修基金，并列入產(chǎn)權(quán)人賬戶名下，業(yè)主可要求物業(yè)公司公示明細(xì)。

 

　　廣告宣傳不實(shí)

　　案例：重慶的王小姐是一個(gè)運(yùn)動(dòng)愛好者，平時(shí)經(jīng)常外出鍛煉，在選房時(shí)特別注意樓盤配套運(yùn)動(dòng)設(shè)施，某樓盤的宣傳資料稱交通方便、價(jià)格實(shí)惠，并且將在小區(qū)內(nèi)建設(shè)“運(yùn)動(dòng)樂園”，吸引了王小姐，經(jīng)過考察后王小姐與該樓盤開發(fā)商簽訂了《重慶市商品房買賣合同》。但開發(fā)商宣傳的“運(yùn)動(dòng)樂園”并沒有建立起來，并在“運(yùn)動(dòng)樂園”的位置上建設(shè)其他設(shè)施。“運(yùn)動(dòng)樂園”的網(wǎng)絡(luò)宣傳資料仍在，王小姐感覺自己受騙，即保留開發(fā)商網(wǎng)上宣傳材料，準(zhǔn)備通過法律途徑維權(quán)。

 

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍 內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買 賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于互聯(lián)網(wǎng)上的資料可以隨時(shí)修改或者刪除，因此對(duì)互聯(lián)網(wǎng)上留存的證據(jù)進(jìn)行及時(shí)、完整的收集和保全是至關(guān)重要的，它決定著訴訟當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求或者抗辯理由是否有依據(jù)，是決定訴訟成敗的關(guān)鍵。而其他情況下保留廣告宣傳不實(shí)的證據(jù)，對(duì)維護(hù)購房過程中購房者利益同樣也非常重要。

 

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