小區(qū)私搭亂建怎么辦，近年來，小區(qū)業(yè)主私搭亂建行為引發(fā)的糾紛不斷增加，且此類糾紛調解難度較大，一個重要原因是相當一部分業(yè)主認為，私搭亂建者很多，法不責眾。
首層業(yè)主自己建房鋪路
張某購買了某小區(qū)樓房首層二居室一套，房前有一個小院。在購房須知和入住合約中明確規(guī)定：凡業(yè)主購買首層樓房的，可獲得小院管理義務權，允許業(yè)主在此種植花草、美化環(huán)境，嚴禁私搭亂建、飼養(yǎng)家畜或改作他用，一經發(fā)現，物業(yè)公司有權拆除。后張某父母在小院內建簡易房1間，并在小院南側開設院門，將原有的綠地及綠化帶鏟除，鋪設甬路出入。
物業(yè)公司以張某父母違反小區(qū)入住合約，在小院內私搭亂建房屋、破壞綠化地和堆放雜物等為由將其訴至法院。張某父母對在小院內搭建房屋、開門并鋪設甬路等事實予以認可，但認為小區(qū)內私搭亂建的情況很多，自己不是第一家，要拆就都拆。最終，法院判決張某父母于判決生效后三十日內自行拆除小院內搭建的房屋，封閉小院圍欄處開設的院門，拆除綠地上鋪設的甬路，并不得在綠化地上堆放雜物。
專有和共有交界處易被占用
近年來，有關小區(qū)內私搭亂建所引發(fā)的糾紛和訴訟不斷增加，涉及到安裝防盜網、封閉露臺、擴建房屋、樓頂蓋房、占用樓道、挖地下室、圈占公共綠地等多種情況，此類行為既破壞了小區(qū)公共環(huán)境，侵害了其他業(yè)主的合法權益，也給居住條件和房屋安全帶來隱患。
樓房首層外的空間有些是相對封閉的，有些則是開放式的綠地，這些區(qū)域是小區(qū)業(yè)主的專有部分和全體業(yè)主共有部分的交界區(qū)域，權利界限相對模糊，導致此區(qū)域內容易出現業(yè)主占用小區(qū)共有部分，擅自搭建物體、侵占綠地、放置物品等情形。
對于業(yè)主的行為是否屬于私搭亂建行為的界定，首先要看行為是否有相應的許可審批手續(xù)，其次看是否違反相應合同約定和管理規(guī)定，再次看是否對其他業(yè)主權利或公共利益造成侵害，最后看是否符合一般善良管理人的合理注意義務。
私搭亂建易形成模仿效應
法院調研發(fā)現，小區(qū)違章建筑泛濫一是鄰居不愿管，私搭亂建的業(yè)主在施工前往往會與鄰居協(xié)調好關系，相鄰業(yè)主礙于情面，不愿意出面制止或向有關部門舉報。二是物業(yè)不敢管，違章建設的業(yè)主往往以拒交物業(yè)費的方式向物業(yè)公司施加壓力，導致物業(yè)公司不敢對私搭亂建行為進行管理。三是城管不好管，私搭亂建行為一般是在業(yè)主自有房屋范圍內或鄰近地點施工，私有范圍和共有空間界限不易確定，城管部門僅對城市公共空間享有行政強拆執(zhí)法權，對業(yè)主私有空間難以進入開展執(zhí)法。
此外，私搭亂建行為很易泛濫，一旦有業(yè)主帶頭施工，其他業(yè)主很容易效仿，導致在同一小區(qū)違章建筑往往具有普遍性，一旦城管部門介入，很容易形成群體性事件，城管部門出于社會穩(wěn)定考慮，難以開展整治工作。
法官建議
一是強化社區(qū)自治管理，推廣業(yè)主委員會管理制度，由業(yè)主委員會通過自治章程實現小區(qū)自治管理，推動業(yè)主相互監(jiān)督違法違章行為;二是加強監(jiān)督，物業(yè)公司、居委會應加強對小區(qū)施工行為的監(jiān)督管理，發(fā)現有違章建筑施工行為或接到業(yè)主投訴后應立即向主管部門匯報;三是建立聯(lián)動執(zhí)法機制，相關部門建立違章建設治理聯(lián)動工作機制，對私搭亂建現象做到早發(fā)現、早制止、早治理。
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