買房最怕開發(fā)商的陷阱，一旦陷入各種房產(chǎn)糾紛之中，購(gòu)房者就會(huì)麻煩不斷。那么如何防范各種購(gòu)房糾紛呢?針對(duì)常見的房產(chǎn)買賣爭(zhēng)議，本文收集一系列相關(guān)案例，希望通過(guò)部分案例的分析、點(diǎn)評(píng)，為購(gòu)房者提供一個(gè)可參考建議和幫助。
房屋質(zhì)量問(wèn)題
案例：2007年9月底交房時(shí)，北京某別墅項(xiàng)目眾多房屋出現(xiàn)了“房頂和墻壁多處漏水，地下室一片汪洋，被挖出來(lái)的電線套管銹跡斑駁、腐蝕嚴(yán)重，下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列質(zhì)量問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)90余棟別墅幾乎沒(méi)有不滲漏的。開發(fā)商在給業(yè)主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問(wèn)題向業(yè)主道歉，由于施工質(zhì)量差，總包單位已經(jīng)被開發(fā)商清理出現(xiàn)場(chǎng)，但已經(jīng)裝修入住的業(yè)主損失慘重……
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造商成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
以北京為例，在北京建委出臺(tái)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收控制要點(diǎn)》中規(guī)定，全市全面推進(jìn)新建住宅分戶驗(yàn)收制度。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收出現(xiàn)不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。住宅工程竣工驗(yàn)收復(fù)核發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收條件不符合相關(guān)規(guī)定、分戶驗(yàn)收記錄內(nèi)容不真實(shí)或存在影響主要使用功能等重大質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)終止驗(yàn)收、責(zé)令改正，符合要求后方可重新組織驗(yàn)收。
開發(fā)商向購(gòu)房者交付房屋時(shí)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，并不意味著他可以在交付房屋后據(jù)此而不承擔(dān)因房屋質(zhì)量等問(wèn)題引起的責(zé)任。業(yè)主可以依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》在保修期內(nèi)，就與開發(fā)商約定的保修范圍、保修責(zé)任，要求開發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)。
如果開發(fā)商不履行應(yīng)盡的維修義務(wù)，或雖履行義務(wù)但購(gòu)房者不滿意的，可以向所在城市的建設(shè)工程質(zhì)量管理部門投訴，如因維修造成交付時(shí)間延遲，購(gòu)房者可要求按合同約定要求賠償。經(jīng)反復(fù)維修仍存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，可以通過(guò)協(xié)商退房，或通過(guò)司法途徑解決。
樂(lè)居工作室小貼士：在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)候，需要分清楚責(zé)任主體，而不能僅僅都是物業(yè)公司的問(wèn)題，利益問(wèn)題要分清。
延期交房
案例：按合同規(guī)定，重慶某知名小區(qū)開發(fā)商應(yīng)在2008年10月31日向業(yè)主交房，但因前期拆遷遇到釘子戶、施工過(guò)程中又遭遇資金缺口等問(wèn)題而影響了工程進(jìn)度，當(dāng)小區(qū)內(nèi)部“水、電、氣等均已準(zhǔn)備好，電梯、監(jiān)控等硬件設(shè)備已開始運(yùn)行，物業(yè)、保安、保潔等服務(wù)人員也已上崗”后，開發(fā)企業(yè)之間又因經(jīng)濟(jì)糾紛互相扯皮，其中一方拒不辦理最后的手續(xù)，導(dǎo)致200多位小區(qū)業(yè)主至今無(wú)法入住。
對(duì)于逾期交房違約問(wèn)題，購(gòu)房合同第十三條明確約定：逾期超過(guò)30日后，買受人有權(quán)退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之二的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起7日內(nèi)向買受人支付違約金;
第二是不退房，購(gòu)房人有權(quán)要求開發(fā)商支付自合同交房日期起至實(shí)際交房期限的逾期交房違約金，每日按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付，開發(fā)商應(yīng)將違約金支付給購(gòu)房人，否則逾期按人民銀行逾期貸款利率支付罰息。
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