陳勁松：深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長

　　就如同足球比賽，有上下半場，中間還有個中場休息。中國房地產(chǎn)業(yè)在2008年走完了上半場，卻因為美國金融風(fēng)暴，以及隨之而來的2009年中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境與政策突然轉(zhuǎn)向。如今，在耽誤了整整兩年之后，調(diào)整還得繼續(xù)，上半場結(jié)束，2011年進(jìn)入中場休息。

　　●中場休息要干三件事

　　中場休息要干幾件事：第一，總結(jié)經(jīng)驗；第二，彌補不足；第三，實際上中國房地產(chǎn)還有一個規(guī)則修改的過程，確定下半場的基本規(guī)則要在中場搞掂。中場會持續(xù)多久？預(yù)計最短一年半，往長說得三年。這個中場調(diào)整階段對中國房地產(chǎn)非常必要。

　　2011年下半年還將處于中場，沒有到下半場，因此對今年下半年任何規(guī)則的180度轉(zhuǎn)向的預(yù)測全都會破產(chǎn)?，F(xiàn)在不是2009年，也不是2008 年。限購、限貸、限價、提高存款準(zhǔn)備金率，以及馬上可能還會發(fā)生的提高利率，都具有主動性，沒有一個是因為客觀環(huán)境而倉促上馬，也沒有一個是為了應(yīng)對一次 即時的危機。

　　在中場沒有調(diào)試完的情況下，下半年不可能有所轉(zhuǎn)向。中場結(jié)束的標(biāo)志是什么？有兩條：

　　第一，保障房建設(shè)有實質(zhì)性的進(jìn)展。

　　第二，在強烈危機意識下對目前房地產(chǎn)市場的認(rèn)識達(dá)成一致。包括在對稅收、對城市化的影響等大方向上形成共識。

　　這就回答了很多問題，比如說會有新的政策出臺嗎？有沒有轉(zhuǎn)向的、放松的政策呢？地方的限購會取消嗎？地方會暗暗地把限價取消嗎？所有這些可能會有，但都不是主流，只是小浪花而已。

　　●市場機制叫停之后

　　今年下半年我們說是中場休息，中場休息在于市場機制不靈了，市場機制叫停了。比如說價格，按理說價格是市場機制的核心，但目前卻由政府來定；此 外，如果說開發(fā)商貸款需要有點政策調(diào)控，那么老百姓個人抵押貸款現(xiàn)在也由政府定就不太妥了；至于限購，就更不是市場機制了，直接不讓你進(jìn)入市場了。

　　市場機制的暫停，會發(fā)生幾件事情：

　　第一，部分開發(fā)商的開發(fā)尤其是豪宅的開發(fā)會暫停。因為你要錢沒錢，要賣沒人買。很多人問那怎么不降價呢？降價有人買嗎？降多少有人買呢？這個問題就成為擺在開發(fā)商面前一個非常實際的問題。所以破產(chǎn)的多種形式會在下半年出現(xiàn)，比如兼并和重組在今年下半年力度會比較大。

　　第二，價格下調(diào)是大概率事件。目前下調(diào)應(yīng)該是出現(xiàn)了，對于表現(xiàn)還不明顯的城市，那就證明當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商可能采用其他方式，或者是很有實力，這都有可能，因為存在地域差異。

　　第三，民間資金尋找機會。我們看今天的中國，雖然銀行錢緊得不得了，但是信托投資、私募股權(quán)投資(PE)、基金投資依然非常火爆。錢還在、心不死，這些錢可能會在這個時候?qū)ふ覚C會，彌補銀行存款準(zhǔn)備金率高帶來的錢荒。

　　●下半場的新局面

　　下半場中國房地產(chǎn)會發(fā)生一系列的變化，這些變化跟上半場不同。首先規(guī)則變化了。中國上半場的規(guī)則就是大家都是商人，開發(fā)商是，消費者是，政府也 是?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不對了，政府光當(dāng)商人不行了。因此，下半場政府目標(biāo)要多元化，與土地財政相比，就業(yè)、稅收等恐怕更重要。其他的變化還表現(xiàn)在市場分成保障房和 商品房了，以及城市化縱深發(fā)展等。

　　在新的游戲規(guī)則下，會發(fā)生什么呢？我認(rèn)為會涌現(xiàn)出一些新趨勢：

　　第一，房地產(chǎn)基金大發(fā)展。短期內(nèi)基金可能會大發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)，原因在于行業(yè)無法承受資金周期性頻密的緊和放，沒有哪個行業(yè)在過去三年經(jīng)歷了像 房地產(chǎn)這樣冰火兩重天的180度大轉(zhuǎn)彎。企業(yè)制定一個戰(zhàn)略至少可以管三年，而制定房地產(chǎn)戰(zhàn)略至少得一年一變，因此基金是一定會發(fā)展的。

　　第二，房地產(chǎn)跟內(nèi)容的結(jié)合會越來越多，跟服務(wù)的結(jié)合會越來越多。比如旅游地產(chǎn)，目前很多是掛羊頭賣狗肉的“斧子湯”型，重地產(chǎn)不重旅游。隨著政 府水平越來越高，以及旅游內(nèi)容提供商和房地產(chǎn)提供商開始執(zhí)行不同的職能，斧子湯型旅游地產(chǎn)漸漸行不通了，服務(wù)內(nèi)容提供商未來會有非常好的前景。

　　另外，商業(yè)地產(chǎn)也不能成為斧子湯的那個斧子，我們現(xiàn)在搞商業(yè)地產(chǎn)，拿商業(yè)當(dāng)斧子，還是想賣住宅，而商業(yè)本身賺不賺錢無所謂。但是終有一天，這種模式，將會成為一個巨大的包袱。

　　第三，配置的多元化。比如說形成了兩個市場：保障房市場與商品房市場。保障房市場會有什么商機呢？商品房市場會跟以前完全一樣嗎？是不是全靠政府呢？如果不是，則會誕生一些新的服務(wù)商。

　　概念解釋

　　斧子湯：

　　源自俄羅斯寓言。沙俄一名退伍老兵在回家途中向一名老太太討碗湯喝。老太太卻說家里什么都沒有。老兵說那就用你的斧子做湯喝吧。老太太很好奇。老兵把斧子放到鍋里，接著就不斷要求加入各種配料——蔥花，西紅柿，牛肉，土豆……直到最終得到一鍋真正美味的湯。