“京十五條”房地產(chǎn)調(diào)控細則落地一周，北京地區(qū)的房貸優(yōu)惠利率已難覓蹤影。上海地區(qū)還沒有全面取消房貸利率優(yōu)惠，但商品住宅成交量跌至歷史低點，讓業(yè)界對一季度的按揭房貸增量預期明顯悲觀。

    房地產(chǎn)開發(fā)貸也在收縮。“肯定會有個別地產(chǎn)企業(yè)貸不到款項，但是整個銀行業(yè)的開發(fā)貸不會全面叫停。”一家剛通過幾個地產(chǎn)項目的銀行人士告訴記者。

　　 首套房貸款利率收緊

　　 2月24日，本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，工行、農(nóng)行、中行、建行等四大行已全面取消在北京地區(qū)的首套房貸款優(yōu)惠利率，執(zhí)行基準利率成常態(tài)，部分客戶首套房貸款利率甚至上浮10%或更高；即便有個別銀行仍可申請8.5或9折利率優(yōu)惠，對于客戶資質(zhì)也有嚴苛的要求，基本很難獲得銀行審批。

　　 據(jù)介紹，衡量客戶資質(zhì)有以下幾個方面：首先是客戶在銀行的個人資產(chǎn)總額，比如達到50萬以上可能就被銀行默認為優(yōu)質(zhì)客戶；其次是客戶在銀行的存款期限長短，期限越長，資質(zhì)越好；另外，客戶的信用卡級別也是認定客戶是否優(yōu)質(zhì)的一個參考條件。

　　 北京的股份制銀行似乎尚未完全關(guān)上首套房利率優(yōu)惠的大門。上述招行客戶經(jīng)理表示，目前仍然能按照8.5折利率申請，雖然不能確保拿到這個利率，但不會高于基準利率。中信和華夏銀行客戶經(jīng)理則分別表示首套房最多還可享受9折和8.5折利率優(yōu)惠。民生銀行和光大銀行的客戶經(jīng)理均表示，目前對于首套房貸最低也實施基準利率，最高上浮10%。

　　 不過，上海地區(qū)近期仍有首套房按揭貸款獲利率優(yōu)惠的案例出現(xiàn)。一位2月初拿到貸款的人士告訴記者，他是1月22日正式申請的貸款，1月31日補齊了所有資料，雖然時間在“新國八條”后，但過年后仍然拿到了“7成、7.5折”的首套房貸款。

　　 上海一家國有銀行個貸負責人告訴記者，之前由于擔心年后政策變化，貸款發(fā)放多在1月份完成，因此2月份的發(fā)放明顯下降。至于利率優(yōu)惠沒有全面叫停，仍要看具體的客戶資質(zhì)。

　　 截至本月20日，2月前20天上海商品住宅僅成交8．76萬平方米，加上本周的成交量，市場預計整個2月份的商品住宅成交量或僅為15萬平方米左右，低于此前最低31萬平米的記錄。

　　 二套房方面，各行都表示嚴格執(zhí)行貸款首付比例最低6成、利率最低執(zhí)行基準利率1.1倍的規(guī)定，部分銀行利率甚至上浮30%。“實際上即便是上浮30%也不一定批得下來。”招行一客戶經(jīng)理對本報記者表示。

　　 “二套房本來就是政策限制對象，利率上浮10%只是銀行二套房利率的最低標準，現(xiàn)在房貸額度這么緊張，我們基本是上浮30%。”上述招行客戶經(jīng)理表示。

　　 實際上，上浮利率越多的客戶可能獲得貸款審批的速度也越快。“額度一緊張，銀行自然會向利率高的房貸合同優(yōu)先放款，而放貸利率低于基準利率的房貸合同等待的時間可能就更長。”上述股份行零售銀行部人士表示。

　　 開發(fā)貸未全面叫停

　　 開發(fā)貸業(yè)務也在迅速收緊。而最令地產(chǎn)商人心惶惶的一則消息是，市場傳言多家銀行全面叫停開發(fā)貸款。2月24日一早，一家房地產(chǎn)公司的負責人告訴記者，“很多銀行已經(jīng)全面停止房地產(chǎn)開發(fā)貸款了，有的銀行還沒有接到通知，但是也已不給開放商額度了。看來一手房銷售價真的要跌了。”

　　 不過，這種說法并沒有得到銀行業(yè)的確認。在一家股份制銀行幾天前召開的貸審會上，還通過了幾個地產(chǎn)項目。

　　 “我們主要看三個指標：開發(fā)商的資質(zhì)，項目的資質(zhì)以及擔保條件。存量的該做還要繼續(xù)做，新增的可能會控制一下，但不會全面叫停。”該行一位人士告訴記者。

　　 “項目的資質(zhì)要考察項目的位置、周邊環(huán)境以及資本金比例，但說到底和當?shù)胤績r水平，以及房子預期能否賣出去有關(guān)，能賣出去就是好項目。”該人士說。

　　 記者了解到，因為從銀行融資有困難，一家大型地產(chǎn)商的武漢項目正在采用有限合伙制地產(chǎn)基金的方式融資，規(guī)模為2億。

　　 “為了吸引銷售渠道，代銷費已經(jīng)由1.5%，上漲到稅后1.5%，目前的最新說法是3000萬以上的可以到2.5%，預期收益據(jù)說可以超過30%。”一位私募人士告訴記者。