樓市下滑風(fēng)險(xiǎn)加大

　　“現(xiàn)在基本上一二線的城市都全面實(shí)行了限購(gòu)政策，這個(gè)實(shí)際上對(duì)投資性的尤其是多次置業(yè)的大批量的投資性購(gòu)房，特別是其中的異地購(gòu)房需求，能夠起到明顯的遏制作用。”資深房地產(chǎn)專家韓世同（微博 博客）表示。在眾多業(yè)內(nèi)專家看來，相比于去年“新國(guó)十條”后掀起的一波限購(gòu)浪潮，此次限購(gòu)令的范圍更大、也更加嚴(yán)格，目標(biāo)直指樓市的投資投機(jī)者。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2009年全年北京購(gòu)置房產(chǎn)的戶籍比例中，外地戶籍達(dá)到了55%，2010年因?yàn)閷?duì)外地人群不能提供納稅、社保不得貸款的要求使得外地戶籍購(gòu)房比有了明顯的下調(diào)，但在2011年1月間，在北京購(gòu)房的外地人，占比仍接近50%。

　　與此同時(shí)，根據(jù)央行在2010年第四季度，對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房狀況的問卷調(diào)查顯示，北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4%，多套住房擁有率達(dá)到18.3%。按照這一調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京戶籍人口1246萬人，大約戶數(shù)在450萬左右，影響家庭大概在80萬戶。

　　“北京細(xì)則的執(zhí)行，將有很大一大部分購(gòu)房需求被阻擋在市場(chǎng)之外，使得2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將日益嚴(yán)峻，樓市成交量下滑將是必然的，但從全年來看成交量走勢(shì)還要看三四季度政府有無后續(xù)政策跟進(jìn)，以及消費(fèi)者對(duì)首付60%、利率1.1倍的信貸政策的承受能力來決定，再有，也取決于CPI數(shù)據(jù)的大小。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰（微博 博客）分析認(rèn)為。

　　就全年的成交量而言，楊紅旭預(yù)測(cè)，今年全國(guó)新建商品房成交量會(huì)跟2010年持平或小跌，不會(huì)出現(xiàn)三成或五成的暴跌。

　　我愛我家（微博）多家門店的負(fù)責(zé)人介紹，調(diào)控細(xì)則執(zhí)行首日新增業(yè)主掛牌量大幅減少了近八成。一些在限購(gòu)范圍之列無法買房，但又有較為急迫的購(gòu)房需求的外地購(gòu)房者開始轉(zhuǎn)向咨詢不受新政影響的商住兩用項(xiàng)目。

　　多地未明確限購(gòu)責(zé)任

　　值得注意的是，多地限購(gòu)令的實(shí)施以及與戶籍的掛鉤，也使得一些不符合條件的購(gòu)房人群想出各種新招應(yīng)對(duì)限購(gòu)的政策。

　　據(jù)媒體報(bào)道，部分房屋中介開價(jià)數(shù)萬元，自稱向外地人收取一筆不菲的費(fèi)用后，可以幫助外地人補(bǔ)交5年連續(xù)在京的納稅證明。也有中介聲稱，收取一定的費(fèi)用，能幫助外地人代辦北京工作居住證，以獲得在京購(gòu)房資格等。一些中介甚至建議，購(gòu)房者私下與賣方先簽訂購(gòu)房合同書，將房屋買下，在日后有購(gòu)房資格之后再辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)。甚至還有人出招，外地人要買房，可以與擁有北京人結(jié)婚后獲得購(gòu)房資格，購(gòu)房之后再離婚?；蛘邇蓚€(gè)北京人假離婚，成為兩個(gè)家庭后，便各有兩套購(gòu)房資格，購(gòu)房后再?gòu)?fù)婚等。

　　對(duì)于上述由于限購(gòu)令所引發(fā)的“怪象”，法律界人士提醒買房人應(yīng)循規(guī)蹈矩，莫要試水冒險(xiǎn)。“這些招數(shù)都存有一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些借別人名義買房的購(gòu)房人，如果出借方有諸如欠債之類經(jīng)濟(jì)糾紛的，借入方所購(gòu)買的房產(chǎn)會(huì)有用于償債的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于出借方來說，因?yàn)槊乱呀?jīng)購(gòu)買過房產(chǎn)，自己今后在貸款購(gòu)房方面可能面臨新的問題。”岳成律師事務(wù)所主任岳運(yùn)生表示。

　　事實(shí)上，此前在去年4月底，北京在全國(guó)率先實(shí)行限購(gòu)令后，就曾出現(xiàn)眾多退房違約的現(xiàn)象。據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，不論是二手房買賣，還是一手房的申請(qǐng)貸款都出現(xiàn)了一定數(shù)量的退房現(xiàn)象，調(diào)控政策出臺(tái)以后，在房地產(chǎn)違約協(xié)議中客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%，而其中以銀行首付提高、無力籌夠首付為借口違約的買方客戶，更是占到了買房違約總比例的80%。而“新國(guó)八條”中也再次提高了二套房的首付比例至60%，利率上浮1.1倍。

　　值得注意的，對(duì)于樓市調(diào)控可能出現(xiàn)的法律和糾紛問題時(shí)，各地的限購(gòu)細(xì)則中卻并未明確，其中僅青島、北京、南寧等3個(gè)城市明確了法律責(zé)任：購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反上述規(guī)定，或與購(gòu)房人串通、提供虛假信息的，由房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期整改，拒不整改的，依法嚴(yán)肅查處，并暫停其網(wǎng)上簽約。

　　限購(gòu)令跟進(jìn)宜速不宜遲

　　國(guó)務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)令實(shí)施細(xì)則。如今，中旬已過，仍有大部分城市尚未出臺(tái)細(xì)則。嚴(yán)格按照中央要求，加快落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，容不得推托遲疑。

　　當(dāng)前，各地城市房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至歷史高位。由于一些地方政府對(duì)房?jī)r(jià)持曖昧態(tài)度，使得二三線城市的房?jī)r(jià)也繼續(xù)上漲。

　　當(dāng)初金融危機(jī)時(shí)，房?jī)r(jià)下跌令一些城市心急火燎，救市動(dòng)作雷厲風(fēng)行。如今房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高，卻遲遲不出臺(tái)限購(gòu)令，可見對(duì)土地財(cái)政的依賴性很大。不過，土地財(cái)政是一次性財(cái)政，也是“一錘子買賣”，如果聽任房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)行，任房地產(chǎn)泡沫越吹越大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將逐漸失血，城市發(fā)展活力將不斷透支，經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加劇。

　　事實(shí)上，在北京等不少城市限購(gòu)令出臺(tái)之前，房地產(chǎn)投資、投機(jī)人和一些熱錢持有者已經(jīng)有所警覺。限購(gòu)令出臺(tái)之后，投機(jī)和熱錢大有轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的跡象。因此，其他城市積極跟進(jìn)出臺(tái)限購(gòu)令，當(dāng)宜速不宜遲，必須搶抓時(shí)間與房地產(chǎn)投機(jī)賽跑，早一天出臺(tái)就能早一天阻止熱錢興風(fēng)作浪，避免房?jī)r(jià)炒高傷害更多群眾。