監(jiān)管機(jī)構(gòu)封堵“漏洞”

　　針對調(diào)研中暴露的若干問題，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)明確要求銀行業(yè)采取相應(yīng)的措施來未雨綢繆，提前應(yīng)對房企存在的風(fēng)險隱患。

　　消息人士透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求銀行實行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。要對集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用；核實項目資本金的真實來源，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金。

　　某股份制銀行人士指出，很多房企自有資金率一般在20%至30%，其他運(yùn)營資金主要為銀行貸款，現(xiàn)在銀行必須核實項目資本金完全到位后，才能將銀行資金進(jìn)入。并且在北京，已經(jīng)實行對預(yù)售資金的專項賬戶管理，這等于拿住了房企的七寸，企業(yè)騰挪資金的通道完全閉合。

　　而對于此次比較突出的集團(tuán)客戶互保問題，監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出要嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。同時，對于存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴(kuò)張、負(fù)債率偏高等問題的高風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門要求銀行應(yīng)密切關(guān)注其經(jīng)營狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時采取保全措施。

　　此外，針對部分房企采取各種規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款的行為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)在調(diào)研中有所察覺，并就此給予商業(yè)銀行相應(yīng)的風(fēng)險提示。

　　在給商業(yè)銀行下發(fā)的《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)整政策有關(guān)風(fēng)險的通知》中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房企變相“捂盤惜售”；分期或推遲領(lǐng)取領(lǐng)受預(yù)售證；關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目；采用分期開發(fā)方式，一再推遲延后后續(xù)開發(fā)時間的行為給予了明示，要求銀行切實做好房貸管理，嚴(yán)控開發(fā)貸款風(fēng)險。

　　行業(yè)并購整合加速

　　由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè)，銀行資金的斷流對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。一般中小開發(fā)商獲取資金的能力和渠道畢竟有限，而四季度和明年一季度，房地產(chǎn)會面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

　　有人士指出，如果未來中小房企資金壓力加大，尤其是短期資金出現(xiàn)支付困難，那么將是大企業(yè)進(jìn)行市場并購的絕好機(jī)會。中國清科集團(tuán)研究中心報告顯示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房企并購已經(jīng)呈現(xiàn)加速之勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，第三季度中國并購市場共完成并購案例118宗，同比增76.1%。其中，房地產(chǎn)業(yè)并購案數(shù)量居首，達(dá)20起，占比16.9%，涉及金額5.8億美元，平均并購金額289.9萬美元。