一份調(diào)研報(bào)告的出爐使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款再次引發(fā)業(yè)界關(guān)注。
消息人士透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已于近期完成對(duì)60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；此外，房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險(xiǎn)成為風(fēng)險(xiǎn)排查中較為突出的問題，涉及集團(tuán)內(nèi)互?，F(xiàn)象有所上升，互保貸款金額高達(dá)1417億元。
負(fù)債率大幅提升說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越發(fā)吃緊，而多頭授信將會(huì)加劇行業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
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“不排除今年4季度到明年一季度，會(huì)有部分中小開發(fā)商的資金鏈斷裂，這將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的市場整合，而商業(yè)銀行需要對(duì)可能的信貸質(zhì)量下滑做好資產(chǎn)保全。”上述人士指出。
三大風(fēng)險(xiǎn)隱患待解
在銀監(jiān)會(huì)稍早召開的第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。
接近監(jiān)管人士透露，正是基于60家大型房企集團(tuán)樣本摸排后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)“苗頭”上升提出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。
報(bào)告顯示，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè)，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。
三季度大型房企集團(tuán)出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債率驟升的情況，這和此前公布的房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)數(shù)據(jù)頗為一致。中報(bào)顯示，112家上市房企有超過80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上，有60家上市房地產(chǎn)企業(yè)上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值。而到了三季度，萬科、保利、綠城中國的負(fù)債率均超過了70%，其中綠城的負(fù)債率更是高達(dá)令人“咋舌”的158.8%。
相關(guān)學(xué)者指出，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，因此財(cái)務(wù)杠桿通常比較高，一般房企的資產(chǎn)負(fù)債比例大致在60%-70%比較合理。不過如果之前房地產(chǎn)市場炒作比較過度的話，這個(gè)比例往往經(jīng)不起泡沫破滅的沖擊。
從貸款期限結(jié)構(gòu)看，60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比約為3成左右，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門的判斷是，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入“震蕩期”及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。
有關(guān)人士指出，現(xiàn)在商業(yè)銀行對(duì)房企的新增授信處于“停滯”，如果企業(yè)杠桿率較高以及后續(xù)資金無法有效補(bǔ)充，企業(yè)短期流動(dòng)資金緊張，這將對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理提出嚴(yán)峻的考驗(yàn)，不排除未來銀行房企貸款的不良會(huì)出現(xiàn)一定程度的反彈。
此外，在60家大型房企集團(tuán)所屬的847家貸款企業(yè)中，同時(shí)在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個(gè)，同時(shí)在五家以上法人銀行獲得授信的有90個(gè)；6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。
業(yè)內(nèi)人士表示，在調(diào)研中，還發(fā)現(xiàn)不少集團(tuán)公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營普遍存在。并且大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，還有一些企業(yè)在海外也注冊(cè)了相關(guān)企業(yè)，而商業(yè)銀行更是對(duì)部分股東信息不掌握。
