很久沒有寫關(guān)于樓市走向的文章。今年以來樓市在經(jīng)歷了年初的回暖，年中的火爆之后，近階段又出現(xiàn)了一些微妙的變化，成交開始大幅萎縮，價格也出現(xiàn)滯漲，市場觀望氣氛再現(xiàn)，“拐點論”也重新抬頭。

仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，今年前三個季度房價的走勢與季節(jié)基本吻合，經(jīng)歷了“春暖、夏熱、秋涼”的過程，2、3、4月份樓市出現(xiàn)回暖，交易量放大，價格緩漲；5、6、7月份房價加速上揚，成交火爆；而進入8、9月份，市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的降溫，一線城市開始出現(xiàn)“價升量縮”甚至“價平量縮”，如果這種態(tài)勢繼續(xù)保持，今年樓市的“金九銀十”或落空，“冬寒”也將為期不遠。

事實上，樓市在經(jīng)過短期急速回暖之后，適當調(diào)整當屬情理之中，而房價經(jīng)歷了從去年到今年的大起大落，也應(yīng)該回歸到一種平穩(wěn)運行的常態(tài)。對于后期房價的走勢，筆者認為將會呈現(xiàn)出緩慢降溫的格局。

首先，從市場層面來說，價格取決于供求關(guān)系，即是供給與需求的平衡狀態(tài)。

先來看供給，今年的在售樓盤的供給經(jīng)歷了從年初的“清倉甩賣”到年中的“捂盤惜售”，價格也從低價并打折到漲價不優(yōu)惠，8-10月份是新盤集中上市的時期，大量的新盤必然會沖擊市場價格，造成價格滯漲。相應(yīng)地，開發(fā)商的銷售策略也將略做調(diào)整。事實上，目前的“漲價風(fēng)”已經(jīng)退潮，甚至部分地區(qū)的一些樓盤又重新開始打折銷售。

再來看需求，需要明確一點的是，盡管從長期看來，購房需要屬于“剛性需求”，但從短期來說，房子作為一種高價值商品，它的需求是存在很大彈性的，這是因為購房者對其價格變動的敏感性很大。因此，當房價高到超出購房者的購買能力或者心理承受能力時，即便是“剛性需求”也會嘎然而止，轉(zhuǎn)為對市場進行觀望和等待。事實上，隨著次輪樓市的快速回暖，購房者的心態(tài)也發(fā)生著微妙變化。近期對房子購買意愿的調(diào)查結(jié)果顯示，購買意愿逐漸降低。相應(yīng)地，認為當前房價過高的比例卻大幅增加。

其次，從資金供給角度分析。今年以來管理層實施了寬松的貨幣政策，不斷增加信貸供給，上半年新增貸款高達7.37萬億。寬松的貨幣環(huán)境給房地產(chǎn)行業(yè)以舒適的生存土壤，房企較容易從銀行取得貸款，同時，部分信貸資金更是通過某些渠道流入樓市，助長了樓市的投機炒作。此外，今年以來股市出現(xiàn)回暖，而股價的上漲也給上市房企提供了再融資的空間。今年以來共有45家房企公布了融資方案，其中12家公司已經(jīng)完成增發(fā)，融資規(guī)模近千億元。

但近兩個月，管理層的貨幣政策出現(xiàn)了“動態(tài)微調(diào)”，收緊了貨幣流動性，7月份新增貸款僅3557億，8月份也僅為4100萬億。后期貨幣政策收緊已成定局?，F(xiàn)在商業(yè)銀行的信貸額度大幅減少，部分銀行已經(jīng)幾乎用完了全年的信貸額度。緊縮的貨幣政策將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場資金供給不足，購買需求萎縮。同時，近期股市的下跌也給上市房企的再融資蒙上陰影。

再次，我們來分析一下土地價格。今年以來隨著房價的上漲，地價也出現(xiàn)上漲，但是我們可以發(fā)現(xiàn)，土地價格的走勢比房價的走勢慢半拍，這是由于此次樓市回暖主要是受到剛性購買需求的拉動，而不是土地價格的推動。成交的回暖緩解了房企的資金壓力，使房企開始逐步拿地，進而出現(xiàn)地價回暖。

近階段土地市場同樓市一樣出現(xiàn)火爆場面，房企拿地?zé)崆楦邼q，“地王”頻現(xiàn)。對此市場普遍認為，地價的飆升會進一步推動房價，但實際上這只是一方面。地價作為房價的主要組成部分，自然對房價有一定的傳導(dǎo)作用，但其真正傳導(dǎo)是要經(jīng)歷從拿地開始到樓盤定價、銷售這一過程，這一時間段至少也需要2年?？梢娛袌龅姆磻?yīng)僅停留在預(yù)期和心理層面。況且新樓盤的價格不僅取決于地價，還取決于周邊同品質(zhì)樓盤的價格。此外，在貨幣政策緊縮階段，高價拿地會增加企業(yè)成本，造成資金鏈緊張，相應(yīng)將使房企加大促銷力度。因此，地價對房價其實是一柄“雙刃劍”。按照以往經(jīng)驗，地王頻出之日，恐怕就是房價調(diào)整之時。

最后，再站在政策角度來看。相信明眼人已經(jīng)看出，中國樓市與股市是一樣的，其實都是政策市。從長期看，樓市的發(fā)展，房價的走勢是依托于宏觀經(jīng)濟的增長以及社會財富的增加。但從短期看，房價的漲跌與經(jīng)濟走勢并不呈現(xiàn)同趨勢變動，甚至是逆向的。在中國，由于地產(chǎn)行業(yè)能夠直接拉動投資與消費“兩駕馬車”，并關(guān)系到50多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，土地收入又是地方財政的主要來源，因此樓市已經(jīng)成為管理層拉動經(jīng)濟的工具，房價則是調(diào)控市場的一個棋子。在全球金融危機的背景下，中國經(jīng)濟若要率先回暖，實現(xiàn)GDP保八的目標，只有依靠房地產(chǎn)。這就是國家拯救樓市的根本原因，同時也解釋了為什么今年樓市回暖如此迅速。

因此，為了實現(xiàn)“保八”這一“形象工程”，樓市的回暖、房價的上漲便成了一項政治任務(wù)。如今，“保八”任務(wù)基本塵埃落定，管理層的工作重心已從保增長悄然轉(zhuǎn)向控通脹、調(diào)結(jié)構(gòu)。因此，管理層后期對樓市的態(tài)度勢必將發(fā)生轉(zhuǎn)變，政策上將出現(xiàn)一定程度的緊縮，目前部分城市的貸款、稅費等政策都有不同程度的收緊，市場交易量隨之回落，房價也將平穩(wěn)回歸。

因此，基于上述幾點，后期樓市將呈現(xiàn)一定幅度的降溫，房價也將出現(xiàn)微調(diào)。至于調(diào)整的時間，仍要取決于很多因素。預(yù)計明年樓市的利空因素將多于今年，除了貸款、稅費等政策將出現(xiàn)調(diào)整外，在今年底明年初CPI面臨“轉(zhuǎn)正”的情況下，明年二季度加息或?qū)⒃佻F(xiàn)，相應(yīng)地購房貸款利率也將有所提高。此外，物業(yè)稅、保障房等措施的預(yù)期出臺也將給樓市造成心理上的影響。

需要指出的是，后期樓市的調(diào)整將是平緩的，結(jié)構(gòu)性的，以時間來換取空間。房價的暴漲暴跌不僅不利于房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展，對于經(jīng)濟的傷害更是致命的。事實上，無論是去年底房價的暴跌，還是今年房價的暴漲，都存在一定的偶然因素，也都不是樓市本應(yīng)具有的常態(tài)。后期樓市逐步降溫，房價平穩(wěn)運行才是大勢所趨，也是眾望所歸。2010年的樓市將成為“平衡市”。