近期，部分一線城市房地產(chǎn)市場顯露“降溫”跡象，久違的“降價促銷”也重回市場。不過，一線城市正上演的地價飆漲、爭奪“地王”的場面又讓普通購房人心懸。博弈之下，考驗樓市調(diào)控的“精細化”水平。

    地王頻現(xiàn)背后是“賭漲”

       近期重點城市土地市場依舊活躍，“地王”頻頻出現(xiàn)。

       上海，長風(fēng)地塊，中海地產(chǎn)買下它的代價是70.06億元，上海的新地王。

       廣州，珠江新城地塊，城建集團創(chuàng)下的地王樓面價是15324元/平方米。

       深圳，尖崗山很小的別墅地塊，招商華僑城第三次聯(lián)手創(chuàng)下了18875元/平方米的新地王。

       類似情況不斷涌現(xiàn)。廈門恒興置業(yè)近期出價10．47億元拿下廈門思明區(qū)一幅地塊，樓面地價為30940元／平方米，成為當?shù)?ldquo;最貴”的地塊。

       如此高的土地價格之上，房價將高到何種程度？業(yè)內(nèi)人士估算，以每平方米22000多元的樓面地價，加上建安成本、銷售成本、各種稅費，房價當在5萬元／平方米以上才有明顯的利潤可圖。也就是說，“地王”如果開工建設(shè)，造就的將是一批批天價的豪宅。

       一家在國內(nèi)多個城市開發(fā)樓盤的知名房企負責(zé)人表示，一般來說，拿地至樓盤上市至少需要兩年時間；當樓市出現(xiàn)“降溫”苗頭時，開發(fā)商仍然在土地市場重金出手，這更多是出于對未來市場的長期看好，“賭漲”未來。

    一線城市房市疑似降溫

       “沒想到，現(xiàn)在有樓盤打折！”忙于看房的上海白領(lǐng)葉莉最近有了“驚奇發(fā)現(xiàn)”：浦東周康地區(qū)8月底推出的一高層房源，最近兩個周末都有9.5折優(yōu)惠。此外，某知名房企在不久前的教師節(jié)期間，搞過最高4萬元的減價優(yōu)惠。“真有點像及時雨！”葉莉說。

       久違的打折促銷背后是：繼一段時間的高速增長后，進入9月以來部分一線城市樓市有所“降溫”。比如，北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月首周北京市住宅簽約量與8月首周相比下跌20%。9月1日－14日，北京商品住宅期房日均成交量創(chuàng)下3月以來日均成交量新低。

       在另一個“風(fēng)向標”城市上海，也出現(xiàn)類似情況。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月7日－13日上海新建商品住宅的成交量較前一周下滑14.27％；成交均價較前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均價已連續(xù)4周回落。

       往年，秋季是樓市熱銷期，但今年京、滬兩地九月樓市開局平淡。分析人士指出，此前房價的快速上漲與投資需求助推密切相關(guān)，而在房價高企之際，剛性需求已遭壓縮，觀望氣氛重新出現(xiàn)。

    樓市需適當減弱“虛擬資產(chǎn)因素”

       業(yè)內(nèi)人士分析，對于剛性及改善性需求來說，最新的市場價格決定著購房者是否會“出手”；而對投資性需求來講，重要的是將來有無繼續(xù)上漲、實現(xiàn)升值的空間。前面所述樓市與地市、剛性需求與投資需求迥然不同的態(tài)勢，反映出這樣一個客觀事實：房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)正加速分化，各類需求本身及其對市場的預(yù)期差異十分明顯。這對于政府調(diào)控的“精細化”水平提出了考驗。

       國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌近日撰文認為，調(diào)控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權(quán)，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障；而面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚惶失措，應(yīng)盡量由市場規(guī)律發(fā)生作用。

       他還認為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也不是鼓勵其做得越大越好，而應(yīng)在與宏觀經(jīng)濟總量保持平衡的前提下，考慮其增長與物價的平衡取舍問題。特別是在目前流動性過多、存在資產(chǎn)價格上升壓力的情況下，更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟的負面影響，必須長期運用稅收、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場中的“虛擬資產(chǎn)因素”。