商業(yè)地產(chǎn)從開業(yè)到成熟大約需要5年的培養(yǎng)期。不是過于悲觀，而是很多在實際中發(fā)生的情況說明了商業(yè)地產(chǎn)最大的困難是在開業(yè)之后。想一想，前些年轟轟烈烈開張的商業(yè)項目，往往熬不過這最初的五年。

招商難，經(jīng)營更難，這是很多商業(yè)地產(chǎn)人士的感受。研究、策劃、招商和開業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)前期主要的工作重點，但營銷這個環(huán)節(jié)同樣不可忽視，營銷水平的高低直接影響到后期商業(yè)經(jīng)營的好壞。

商業(yè)地產(chǎn)無論是業(yè)態(tài)定位，還是建筑策劃，都是尋求項目在區(qū)域商業(yè)經(jīng)營上的一種突破。突破的方向就是根據(jù)自身經(jīng)營內(nèi)容進行“市場競爭區(qū)隔”?！笆袌龈偁巺^(qū)隔”的目標就是尋找市場空間中的“領先位置”，就像某種商品的廣告語，“要做就做最好”。

做商業(yè)地產(chǎn)策劃也好，顧問也好，和做住宅物業(yè)最大的區(qū)別就是不能賣完后，拍拍屁股走人。衡量商業(yè)地產(chǎn)招商好壞的根本標準是單平米營業(yè)面積的銷售額與利潤額，這里面需要貫穿就是商業(yè)地產(chǎn)營銷服務的跟進。

下面是關于商業(yè)地產(chǎn)營銷的幾個關鍵點：

一、“求變”

“求變”是一個很重要的原則。一個保持商業(yè)項目持續(xù)經(jīng)營的辦法就是不斷進行產(chǎn)品創(chuàng)新，將熱銷商品的成長周期盡量延長。當商業(yè)經(jīng)營面臨困難的時候，也就是對商業(yè)業(yè)態(tài)和商品結構進行更新?lián)Q代的時候了。

二、“洞察”

很多商業(yè)地產(chǎn)項目在做咨詢研究的過程中，得到的大多是顧問公司提供的“數(shù)字化報告”。商業(yè)地產(chǎn)營銷需要經(jīng)營者對市場敏銳和有效的洞察，但這種洞察不是僅僅基于對客觀數(shù)據(jù)的大樣本調(diào)查而能夠解決的。它是商業(yè)經(jīng)營者長期時間和經(jīng)驗積累所換來的“經(jīng)營智慧”。智慧來源于對市場同類項目的不斷學習和對市場消費者長期的觀察。

三、“整合”

對市場細微變化及時做出準確的判斷是商業(yè)經(jīng)營者“營銷力”的體現(xiàn)。在商業(yè)地產(chǎn)領域，我們始終堅持一點，經(jīng)營困難的起源不是商業(yè)項目“營銷力”的下降，而是商業(yè)本身及商品吸引力的下降。同樣，越是品牌商業(yè)，越是品牌商品，就越需要營銷。關鍵在于以最小的投入獲得商業(yè)項目長期持續(xù)的最大收益。做好這一點，就需要對商業(yè)自身具有創(chuàng)意的資源、媒體、消費者心理、消費習慣等進行合理整合。