細(xì)數(shù)開(kāi)發(fā)商逃離事件：
2008年1月，萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席王石高談拐點(diǎn)論的同時(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)降價(jià)5%——10%展開(kāi)促銷(xiāo)浪潮，降幅雖不大，但對(duì)于曾經(jīng)高高在上朝南坐的開(kāi)發(fā)商而言，也可謂很是難得了。
如果說(shuō)萬(wàn)科小幅度的降價(jià)還談不上逃離的話(huà)，那么，萬(wàn)科的另一成交數(shù)據(jù)便真正的反映出萬(wàn)科資金的緊缺性。該成交的物業(yè)位于上海浦東世博會(huì)板塊，建筑面積37000多平方的商場(chǎng)，帶15年200萬(wàn)每月的租約，此套物業(yè)2007年持證抵押金額是4億元人民幣，然而萬(wàn)科出售此物業(yè)的金額僅僅2.2億人民幣。難怪陳真誠(chéng)先生分析稱(chēng)：萬(wàn)科緊缺資金100億。
汶川大地震之后，萬(wàn)科捐款200萬(wàn)以及其它無(wú)責(zé)任感的言論，使得萬(wàn)科的股票一路狂跌，連續(xù)幾日的跌停及大幅度縮水，相信萬(wàn)科的資金缺口會(huì)越來(lái)越大，下一步將是他繼續(xù)降價(jià)拋售目前手中持有的物業(yè)。
2008年5月，香港瑞安集團(tuán)將其旗下全資附屬子公司25%股權(quán)作價(jià)11.25億元人民幣，售予一家名叫“永菱通”的金融投資公司。此外，永菱通還獲得瑞安同時(shí)授予的一項(xiàng)不可撤回的認(rèn)購(gòu)期權(quán)，可按行使價(jià)人民幣11.34億元進(jìn)一步收購(gòu)24％股權(quán)。交易完成后，瑞安將與永菱通分別持有瑞虹新城51%和49%權(quán)益，瑞安將套現(xiàn)人民幣22.59億元。
說(shuō)起瑞安集團(tuán)，大多數(shù)人可能還是比較陌生，但如果說(shuō)到上海的新天地，大家就比較熟悉了。瑞安集團(tuán)是香港上市公司，上海新天地的創(chuàng)始者及開(kāi)發(fā)者。除了新天地外，瑞安集團(tuán)還在上海開(kāi)發(fā)了2個(gè)大型住宅項(xiàng)目，一是位于虹口區(qū)的超大型住宅社區(qū)“瑞虹新城”，另一個(gè)則是位于淮海路新天地旁、單價(jià)高達(dá)8萬(wàn)元/平方的大型豪宅社區(qū)“翠湖天地”。
套現(xiàn)意味著資金緊張，在貨幣緊縮的金融政策下，能套現(xiàn)的還有多少呢？如果套現(xiàn)都無(wú)法填補(bǔ)資金的缺口，試問(wèn)會(huì)不會(huì)逃離呢？
2008年5月16日，李嘉誠(chéng)旗下和記港陸集團(tuán)與美國(guó)投資基金“亞太置地”旗下公司簽訂協(xié)議，以44.38億元人民幣出售位于上海的“世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)”寫(xiě)字樓物業(yè)。
“世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)”位于上海市市中心繁華地段，長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)，近常熟路，是一幢40層高、總建筑面積為9.83萬(wàn)平方米(包括204個(gè)車(chē)位)的甲級(jí)寫(xiě)字樓。以此來(lái)計(jì)算，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)成交價(jià)約45000元/平方米。
根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)在51000元/平方米左右，而以世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)所處的位置來(lái)看，其單價(jià)明顯低于市場(chǎng)售價(jià)6000元/平方。
2008年6月6日，李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔集團(tuán)再度降價(jià)1萬(wàn)元/平方米，出售上海古北國(guó)際社區(qū)的豪宅御翠豪庭，跌幅達(dá)20%。
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在去年8月該樓盤(pán)開(kāi)出3.5萬(wàn)/平方米的均價(jià)之后，再到今年5月的5萬(wàn)元/平方米，一年不到，本次御翠豪庭突然大幅降價(jià)拋售，讓市場(chǎng)挫手不急。
專(zhuān)家認(rèn)為：“本次御翠豪庭高達(dá)萬(wàn)元的降價(jià)只是其對(duì)自身價(jià)值的重新蟬釋?zhuān)貙?lái)整個(gè)豪宅價(jià)格的鏈鎖反映，最終改變目前房?jī)r(jià)脫離實(shí)際價(jià)值的局面。其對(duì)樓市的影響，可能與汶川對(duì)人們心靈的影響一樣深遠(yuǎn)。”
這不得不使人聯(lián)想到，昔日李嘉誠(chéng)與巴菲特，在中石油最為風(fēng)光的時(shí)候果斷拋售，而如今的中石油呢？
是否也表明一向具有投資風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的李嘉誠(chéng)，已經(jīng)開(kāi)始看淡上海樓市的前景，準(zhǔn)備逃離樓市？
奧運(yùn)及政府能否拯救樓市傾斜的命運(yùn)？
談到樓市下跌，相關(guān)利益集團(tuán)就會(huì)搬出奧運(yùn)的金子招牌，認(rèn)為政府會(huì)救市，樓市是固定資產(chǎn)，保值而不貶值。
眾所皆知，今年的奧運(yùn)年是中國(guó)政府最為不平靜的一年，首先是舉辦奧運(yùn)會(huì)需要大量的資金；其次是年初的雪災(zāi)、5.12汶川大地震、目前南方各大城市的暴雨水災(zāi)，對(duì)農(nóng)作物是致命的影響，為了平抑食品價(jià)格上漲，政府不得不動(dòng)用更多的資金，穩(wěn)定物價(jià)；再次，國(guó)際石油價(jià)格通漲，而要平抑物價(jià)，首先是要平抑最稀缺最昂貴的原材料：石油，高價(jià)進(jìn)口及低價(jià)出售的差額誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？當(dāng)然只能政府，這筆資金有多大？相信不用說(shuō)大家都清楚；最后，人民幣不斷被迫升值，大量海外熱錢(qián)涌入中國(guó)，外匯的利差誰(shuí)來(lái)消化？當(dāng)然也只能是政府。
因此，政府今年的重中自重，是解決好以上四件關(guān)系國(guó)計(jì)民生及政局穩(wěn)定的大事，至于樓市和股市，政府不是不拯救，是沒(méi)有余力來(lái)拯救。
樓市崩盤(pán)是開(kāi)發(fā)商死還是銀行死？
關(guān)于談到樓市崩盤(pán)，有兩個(gè)地產(chǎn)牛人任志強(qiáng)和徐滇慶，一致認(rèn)為銀行比開(kāi)發(fā)商先死。其實(shí)就算樓市下跌50%，銀行也不會(huì)死，死的依然是開(kāi)發(fā)商。
在一個(gè)城市的樓盤(pán)結(jié)構(gòu)中，開(kāi)發(fā)商貸款買(mǎi)地及建造未售出的一手房的數(shù)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)只是城市房屋數(shù)量之冰山一角,絕大部分都是小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)居住或者投資的二手房，他們擁有自己的小產(chǎn)權(quán)，銀行貸款都是以小產(chǎn)權(quán)抵押的，而且近幾年的房?jī)r(jià)都是翻倍增長(zhǎng)，有些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了兩三倍，就算下跌50%，也不會(huì)影響銀行的貸款回收，例如：某銀行在2005年貸款一套房屋8成共80萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)房子的買(mǎi)進(jìn)價(jià)是100萬(wàn)元，如今這套房子已經(jīng)漲到250萬(wàn)，如果下跌到50%，那么這套房子市值125萬(wàn)元，如果小業(yè)主認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌不愿還貸，在超出一定的期限后，銀行有權(quán)查封該套房源，并委托法院進(jìn)行定價(jià)拍賣(mài)，所得的拍賣(mài)款優(yōu)先償還銀行貸款，如論怎樣拍賣(mài)，80萬(wàn)都沒(méi)有問(wèn)題?。客ㄟ^(guò)這樣算帳，大家就可以看出，銀行絕對(duì)不會(huì)死。
