通常情況下，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要源自三個(gè)渠道：一是銀行貸款；二是在資本市場(chǎng)上獲取融資；三是依靠銷(xiāo)售回款。然而對(duì)于現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，上述三個(gè)渠道都不通暢，甚至有渠道完全是“紅燈”。國(guó)家貨幣緊縮，房地產(chǎn)成為銀行貸款的“高風(fēng)險(xiǎn)回避區(qū)”；在資本市場(chǎng)上，無(wú)論是H股還是A股，融資IPO基本上“無(wú)門(mén)”；而開(kāi)發(fā)商在往年能夠控制的銷(xiāo)售回款方面，上半年銷(xiāo)售重度，雖然開(kāi)發(fā)商也采取了適度降價(jià)、大力促銷(xiāo)等手段，但是市場(chǎng)并沒(méi)有明顯的回暖，相反深度觀望的趨勢(shì)日漸明顯。
更讓開(kāi)發(fā)商雪上加霜的是在上半年，壞消息幾乎不斷。股市極度低迷，在過(guò)去幾年里，樓市股市存在的此漲彼跌的“蹺蹺板”效應(yīng)在今年蕩然無(wú)存，從股市撤離出的資金非但沒(méi)有進(jìn)入樓市消費(fèi)，反而從某種層面上帶弱了樓市，這讓開(kāi)發(fā)商郁悶無(wú)比。股市6月10連陰，樓市更加蕭條，去年媒體熱炒的熱錢(qián)消于無(wú)形，此外進(jìn)入5月份以來(lái)，居民存款持續(xù)攀升，銀行大量巨額資金潛伏。
居民寧愿把存款放進(jìn)銀行也不愿意買(mǎi)房，而銀行更始愿意把手中的大筆巨額資金“閑置”也不給開(kāi)發(fā)商貸款。當(dāng)開(kāi)發(fā)商融資、貸款無(wú)門(mén)，而且銷(xiāo)售回款緩慢時(shí)，就意味著開(kāi)發(fā)商最常規(guī)的兩大資金來(lái)源全部亮起“紅燈”，資金壓力之下，開(kāi)發(fā)企業(yè)只能走旁門(mén)左道，追尋更高成本更高風(fēng)險(xiǎn)的“場(chǎng)外”資金。
開(kāi)發(fā)商場(chǎng)外資金的來(lái)源目前主要有兩個(gè)渠道：一是通過(guò)“硬關(guān)系”從銀行貸款；二是民間借貸，宿稱(chēng)“高利貸”。前者從銀行貸款的利率高達(dá)20%，這其中銀行拿走利率的8%，中間人拿走的是所謂的“融資顧問(wèn)費(fèi)”，如此高利率貸款，開(kāi)發(fā)商卻毫不猶豫，因?yàn)楫吘鼓玫搅隋X(qián)，就能再熬半年，市場(chǎng)一旦好轉(zhuǎn)，就能緩過(guò)氣來(lái)，20%的利率對(duì)于高房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)尚算合理。
而民間高利貸，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)這個(gè)“雷區(qū)”還是很小心翼翼的，不到萬(wàn)不得已之時(shí)，是絕對(duì)不會(huì)去碰的。但是進(jìn)入6月份以來(lái)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入雷區(qū)了?！案呃J市場(chǎng)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的介入而開(kāi)始變的繁華，其中典當(dāng)行的生意比去年至少增加了50%”，一位知名典當(dāng)行的董事長(zhǎng)如是說(shuō)。高利貸的資金成本之高，令人詫舌，在溫州和江蘇等民間借貸發(fā)達(dá)地區(qū)，月息6分，高者能達(dá)到8~9分，如果按照年利息計(jì)算，利率低者60%，高者甚至達(dá)到100%以上。這樣的高利貸，被當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)之為“只有販毒才能貸得起”。
那么開(kāi)發(fā)商真的有如此膽量經(jīng)歷“販毒人生”，我想大部分企業(yè)還是抱有僥幸心理，狂賭房?jī)r(jià)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后還會(huì)繼續(xù)飛速上漲。只要房?jī)r(jià)能夠保證高速上漲，企業(yè)就不會(huì)垮，資金鏈就一定能銜接上。但是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在也非常清醒，那就是按照目前樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)，非常有可能再持續(xù)低迷一年甚至半年，到那個(gè)時(shí)候，壓在他們頭上高利貸包袱就會(huì)直接把他們?cè)宜馈?
因此在未來(lái)的1~2月，相信會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商要走兩條路：一是在盡可能想辦法繼續(xù)獲取“生命”資金；二是降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)期，通過(guò)下降房?jī)r(jià)加快銷(xiāo)售速度，爭(zhēng)取更快回收資金，以達(dá)到“求生”之目的。從現(xiàn)在來(lái)看，開(kāi)發(fā)商降價(jià)應(yīng)該盡快著手，如果越晚降價(jià)，以更大幅度降價(jià)的可能性就越大，而且對(duì)購(gòu)房者的負(fù)面影響就越大。在這里大膽預(yù)測(cè)一下，今年樓市的紅5月是“黑5月”，而往年的“金9銀10”黃金銷(xiāo)售期將變成樓市全面下調(diào)期。你若不信，咱們走著瞧！
